现房时代启幕，信贷与并购重塑行业底层逻辑

核心观点

2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局等多部门发布三项重磅政策，从商品住房销售制度、房地产信贷体系与资本市场融资制度三个维度对房地产行业进行系统性重构。这标志着房地产“新模式”由理念倡导进入制度实操阶段，行业将全面转向“高质量、现房销售、项目自治、好房子”的新范式。

政策要点深度拆解

供给端：封顶预售与现房优先并举

• 预售项目须完成单体建筑主体结构封顶方可入市，终结“拿地即开工、开工即开盘”的高周转模式。
• 新出让土地及未取得规划许可的项目优先选择现房销售，购房资金全额纳入银行监管账户，房企违约需承担相应责任。
• 现房销售定金制与“交房即交证”推行，购房者权益保护与交付确定性提升。
• 土地制度层面，房企以自有资金购地、可分期缴纳土地出让价款，并允许带规划方案出让、公开现房销售信息。
• 存量项目按原有政策过渡执行，体现“先立后破、稳中求进”的改革节奏。

需求端：40年按揭上限与放款时点调整

• 个人住房贷款期限上限延长至40年，显著降低月供，降低购房门槛。
• 现房项目销售备案后即可发放贷款，预售项目须待竣工备案后方可放款，杜绝期房按揭资金挪用风险。
• 按揭放款时点调整强化流动性约束，但也促使资金与资产、销售与交付严格对齐。

融资端：主办银行制与项目制融资隔离风险

• 开发贷款全面实行主办银行制并强化资金封闭管理，预售项目贷款期限最长5年、现房项目最长7年。
• 项目资本金须全额先行到位，融资从依赖企业主体信用向基于项目情况转变。
• 证监会放开上市房企并购重组工具，支持股份、定向可转债与现金收购涉房资产并募集配套资金。
• 明确存量公司债券滚动续发、支持CMBS与REITs扩容，强化退市监管与违约债券市场化处置。

行业传导机制与中长期格局演变

商业模式重塑

• 从“高杠杆、高负债、高周转”全面转向“高质量、现房销售、项目自治、好房子”。
• 项目开发公司制与主办银行制落地，项目成为独立核算、独立融资、独立风控的经营主体。
• 现房销售导向与“交房即交证”要求企业以产品品质与交付兑现能力为核心竞争力。

竞争格局分化

• 优质国央企与头部高质量民企市占率加速提升，弱质主体加速出清。
• 行业集中度有望进入新一轮加速提升通道，优质房企的盈利能力与估值中枢有望系统性抬升。

投资建议

• 建议关注龙头房企：华润置地、中国海外发展、招商蛇口、保利发展。
• 建议关注成长型房企：中国金茂、绿城中国、滨江集团。
• 建议关注持有物业双轮驱动型企业：新城控股。

风险提示

• 政策宽松不及预期：销售复苏放缓将加速房企流动性压力，强化居民对房价的悲观预期。
• 融资政策超预期收紧：将对房地产的增速及盈利能力产生负面冲击。