地产新模式制度建设从蓝图走向落地——多部委房地产系列政策点评

——多部委房地产系列政策点评 本报告导读： 房地产《推动行业从高杠杆向高质量转型》2026.08.29房地产《第34周成交回升，上海出政策力挺“金九银十”》2026.08.23房地产《从去化周期寻底，核心城市上行》2026.08.19房地产《优化多元购房工具，开启全周期住房保障》2026.08.19房地产《去杠杆去库存延续，利率弹性静待验证》2026.08.18 2026年8月28日，住建部、央行、金融监管总局、证监会等多部门联合出台多项重要文件，为行业向高质量发展转型搭建全新的制度框架。 投资要点： 延期限、严放贷、强封闭，信贷制度系统性升级。个人住房贷款方面，新政延后贷款发放时点，明确预售项目需在竣工备案后、现房项目在销售备案后放款，切实保障购房人“能拿房、再还贷”。同时将贷款最长期限从30年延长至40年，预计购房人月供降幅约15%。月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60％以下（含60%）。房地产开发贷款方面，推行单个房地产项目对应一家主办银行的制度，房地产开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程。预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现房销售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。贷款用于商业地产开发的，期限原则上不超过7年。首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。此外，新政明确中国人民银行会同金融监管总局确定全国个人住房贷款、商业用房购房贷款最低首付比例政策，个人住房贷款利率政策由中国人民银行另行规定。由人民银行会同相关部门建立逆周期调节机制，根据市场形势动态调整机制。 资本市场发力，重构房地产融资新生态。《意见》共四部分十二条，旨在改革房地产开发融资方式，推动房企融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，以构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系。总体要求上强调一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，并强化准入、信披和资金监管。支持合理融资方面，政策拓宽了多元化渠道：支持上市房企通过再融资及发行股份、定向可转债、现金等方式并购重组；支持发行公司债券及商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、资产支持证券（ABS）；并推动租赁住房、城市更新等项目发行REITs，同时支持设立不动产私募投资基金。优化监管方面，政策突出“基于项目”的融资特点，严把准入关，同时对募集资金实行穿透式监管，严厉打击欺诈发行、造假及挪用资金等违法行为。防范化解风险方面，政策要求建立健全风险预研预判机制，稳妥推进上市房企退市，配合地方政府处置违约债券。风险提示。不扩信用背景下，价格企稳的压力仍在。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）授权客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所