城投控股：2026年半年度报告

公司代码：600649 上海城投控股股份有限公司2026年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人张辰、主管会计工作负责人任志坚、财务总监乐嘉伟及会计机构负责人（会计主管人员）伍捷声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 不适用 十一、其他□适用√不适用 目录 第一节释义..........................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标......................................................................................................4第三节管理层讨论与分析..................................................................................................................7第四节公司治理、环境和社会........................................................................................................23第五节重要事项................................................................................................................................25第六节股份变动及股东情况............................................................................................................30第七节债券相关情况........................................................................................................................33第八节财务报告................................................................................................................................41 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况变更简介 四、信息披露及备置地点变更情况简介 五、公司股票简况 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 （一）主要财务指标变动说明： ①公司本期营业收入较上年同期减少52.06%，主要是公司房产项目竣工交付结转较上年同期减少所致； ②公司本期利润总额较上年同期减少112.40%，主要是房地产业务利润同比下降以及公允价值变动损益同比下降所致。 ③公司本期归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少133.80%，主要是房地产业务利润同比下降以及公允价值变动损益同比下降所致。 ④公司本期扣除非经常性损益后的归母净利润较上年同期减少132.74%，主要是本期房地产业务利润同比下降所致； ⑤公司本期经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少435.80%，主要是本期房产项目预售回笼资金同比减少所致。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司业务概要 公司是一家以地产开发、运营和投资为主业，围绕房地产全生命周期开展相关业务布局的综合性房地产集团，业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、物业服务、商业管理、不动产金融和相关产业投资等。 近年来，公司积极参与市场竞争，不断提升市场化程度，打造职业团队，提升专业能力，各板块协同发展，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力，确保业务平稳发展，树立行业优势地位。 （二）行业情况分析 1.房地产开发行业情况分析 2026年上半年，全国土地市场表现出“控增量、优供给”的发展趋势。根据中指研究院统计，300城住宅用地成交规模整体延续缩量态势。一线城市受多宗优质宅地支撑，土地市场保持热度；二、三线城市受供地收缩叠加市场需求偏弱影响，土地成交降幅较大。 全国房地产市场处于筑底修复进程，开发投资、新开工、商品房销售指标延续同比下行态势，但指标降幅逐步收窄，城市梯队、区位、产品类型结构性分化持续凸显，政策带动下核心城市改善型需求率先释放，市场结构性修复迹象逐步显现。国家统计局数据显示，2026年上半年，全国房地产开发投资38,074亿元，同比下降18.0%；其中住宅投资29,300亿元，同比下降17.8%。面对市场环境，房企普遍坚持“以销定产、审慎新增投资”策略，资源优先保障在建项目交付。房屋施工面积554,049万平方米，同比下降12.5%，住宅施工面积384,453万平方米，下降12.9%；房屋新开工面积23,239万平方米，同比下降23.4%，住宅新开工面积16,900万平方米，下降24.1%；房屋竣工面积17,221万平方米，同比下降23.7%，住宅竣工面积12,148万平方米，下降25.3%。销售端，新建商品房销售面积40,140万平方米，同比下降11.6%；其中住宅销售面积下降12.4%。新建商品房销售额37,945亿元，下降13.6%；其中住宅销售额下降13.7%。整体来看，市场底部区间特征持续明确，总量调整压力客观存在，但政策托底力度不断增强，核心城市需求韧性持续显现。 从政策层面来看，上半年中央坚持稳字当头、稳中求进，围绕着力稳定房地产市场构建全方位政策组合拳，短期提振预期与中长期转型制度建设同步推进。3月，全国两会《2026年政府工作报告》明确全年房地产工作顶层部署，提出因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；部署推进“好房子”建设、实施房屋品质提升工程；同步出台差异化住房支持政策，加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭合理改善住房需求，从顶层设计打通需求释放与存量去库存两大主线。4月28日，中央政治局会议公报定调，努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。结合中央系列会议及配套政策精神，市场端持续巩固修复态势，统筹商品房平稳运行与保障性住房建设，稳妥化解地产存量风险，推进房地产发展新模式落地。 2.租赁住房行业情况分析 2026年上半年，中国住房租赁市场完成从“规模扩张”到“质量提升”的实质性转型，行业全面步入“存量优化与高质量发展”新阶段。在《住房租赁条例》（国务院令第812号）自2025年9月施行以来，各地配套细则落地见效，租赁合同备案、押金及租金监管、居住安全标准等常态化要求显著提升行业规范化门槛，“爆雷”风险有效防范，市场秩序持续稳固。与此同时，住房保障体系实现系统性转向，从以增量建设为主嵌入“去库存、稳楼市、扩内需”的宏观经济框架，财政免征公租房土地使用税、央行下调保障性住房专项再贷款工具利率至1.25%，国务院明确鼓励盘活闲置厂房商办，使存量收购从试点升级为全国性战略。地方层面，上海率先构建“商办改造、公租并轨、二手房收购”三位一体的存量转保租房实践样本；北京、广州强调存量改造转化，深圳保持稳定筹集目标，西安、成都等二线城市出台市场规范细则，多城普遍放宽公租房准入并加大公积金支持力度。根据克而瑞长租《2026上半年中国住房租赁行业市场发展报告》， 新开项目类型中，存量改造在2026年项目数占比首次提升至53%，较2025年34%提升19个百分点，供给结构已由“增量筹建”转向“存量盘活与精细运营”并重。 3.对外投资市场情况分析 2026年上半年，国内公募REITs市场迎来商业不动产REITs试点落地的里程碑节点，市场进入多元资产扩容阶段。一级市场新发供给明显增加，根据Wind统计数据，上半年合计8只产品上市，首发募资297.38亿元，商业不动产REITs成为新增供给主力。二级市场整体震荡调整，不同业态标的走势深度分化，底层资产经营现金流预期主导估值变化。伴随扩募机制优化、配套指数产品推出，REITs制度体系持续完善，成为不动产存量盘活的重要资本市场工具；同时市场也面临供给放量、资产基本面分化带来的估值波动压力。 2026年上半年，A股IPO市场持续回暖，首发过会数量、上市规模同比提升。根据Wind统计数据，上半年A股71家企业完成首发上市，同比增长39.2%；首发募资总额705.74亿元，同比增长88.93%，资本市场融资功能稳步恢复。 2026年6月陆家嘴论坛上，证监会主席吴清部署新一轮资本市场改革举措，围绕投融资两端协同发力：融资端进一步强化对硬科技企业支持，将科创板第五套上市标准适用范围拓展至人工智能领域，支持量子科技、生物制造、具身智能等更多领域硬科技企业登陆资本市场，同时修订《上市公司证券发行注册管理办法》、加快落地储架发行机制，并支持符合条件的港股公司赴境内上市；投资端持续丰富市场工具与机构力量，推出主动ETF、开展商业不动产REITs试点，出台支持中小基金公司发展配套政策，并引导养老金、保险资金加大股权投资，培育长期耐心资本，持续畅通科技、产业与资本良性循环。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、经营情况的讨论与分析 （一）2026年上半年经营工作 2026年上半年，公司在董事会的带领下，坚定发展战略，积极应对市场挑战，把握政策机遇，全力推进各项业绩指标和管理任务落实。 开发板块以市场为导向、产品力为核心，统筹推进项目开发、销售与交付各项工作。土地拓展层面，通过多维度的市场研判与测算，公司成功竞得虹口区C080301单元hk306-08地块，有效补充核心区域土地储备。项目建设层面，虹口项目拿地后快速完成规划对接与方案设计，启动公示征询；小东门项目持续优化方案设计与评审工作；新凯商业项目顺利完成审批办证，实现开工突破；兴华里已完成竣工备案，稳步推进交付工作；露香园、前湾等项目分层有序推进施工建设。产品层面，深入开