城投控股：2025年半年度报告

公司代码：600649 上海城投控股股份有限公司2025年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人张辰、主管会计工作负责人任志坚、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主管人员）伍捷声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本半年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 不适用 十一、其他 √适用□不适用 公司于2025年6月20日召开2024年年度股东会，审议通过了《关于取消监事会、变更注册地址并修订<公司章程>的议案》，同意公司将注册地址由“上海市浦东新区北艾路1540号”变更为“上海市虹口区吴淞路130号19楼”。 公司于2025年8月7日对回购专用证券账户中的25,074,866股回购股份实施注销，总股本由2,529,575,634股变更为2,504,500,768股。 后续公司将依法办理工商变更登记等手续。 目录 第一节释义..........................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标......................................................................................................4第三节管理层讨论与分析..................................................................................................................7第四节公司治理、环境和社会........................................................................................................22第五节重要事项................................................................................................................................23第六节股份变动及股东情况............................................................................................................28第七节债券相关情况........................................................................................................................31第八节财务报告................................................................................................................................36 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 五、公司股票简况 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 公司主要会计数据和财务指标的说明√适用□不适用 （一）主要财务指标变动说明： ①公司本期营业收入较上年同期增加807.72%，主要是公司房产项目竣工交付结转较上年同期增加所致； ②公司本期利润总额较上年同期增加，主要是公司房产项目竣工交付结转较上年同期增加所致； ③公司本期归属于上市公司股东的净利润较上年同期增加，主要是公司房产项目竣工交付结转较上年同期增加所致； ④公司本期扣除非经常性损益后的归母净利润较上年同期增加，主要是本期房地产业务净利润较上年同期增加所致； ⑤公司本期经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少83.63%，主要是本期房产项目预售回笼资金同比减少且本期支付土地款所致。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十一、其他□适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司业务概要 公司是一家以地产开发、运营和投资为主业，围绕房地产全生命周期开展相关业务布局的综合性房地产集团，业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、物业服务、商业管理、不动产金融和相关产业投资等。近年来，公司积极参与市场竞争，不断提升市场化程度，打造职业团队，提升专业能力，开发、运营及投资各板块协同发展，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力，确保业务平稳发展，树立行业优势地位。 （二）行业情况分析 1.房地产开发行业情况分析 2025年上半年，中央从供需两端、政策协同等多维度入手，出台了一系列政策“组合拳”。3月，两会《政府工作报告》延续去年底中央经济工作会议对楼市的定调，明确“持续推动房地产市场止跌回稳”，从“促需求”“去库存”“防风险”三方面部署重点工作，并指出要“有序搭建相关基础性制度”。4月25日，中央政治局会议指出要持续巩固房地产市场稳定态势，肯定了前期政策效果，并提出加大高品质住房供给，强调优化存量商品房收购政策。6月13日，国常会指出要进一步优化现有政策，提升政策实施的系统有效性，更大力度推动房地产市场止跌回稳，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，向市场释放出积极信号。 在政策的持续调控下，房地产行业持续承压调整，继续朝着止跌回稳的方向迈进。根据国家统计局数据，今年1-6月，全国新建商品房销售面积为45,851万平方米，同比下降3.5%；全国新建商品房销售额为44,241亿元，同比下降5.5%；商品房待售面积达76,948万平方米，同比增长4.1%，市场库存处于高位。与此同时，土地市场呈现缩量提质趋势，核心城市土拍市场竞争愈加激烈。根据中指研究院统计数据，2025年上半年，300城住宅用地出让金同比增长27.5%，平均溢价率达到10.2%，较去年同期提升6%。房企拿地进一步向核心城市集中，TOP20城市出让金占全国比重达68%，表明市场热度主要集中在核心城市优质地块，为新房市场注入稳定的预期。在产品方面，自5月起，中国“好房子”国家标准《住宅项目规范》正式实施，为住宅建设树立了更高标准，标志着住宅产品正式迈入高质量发展的新阶段。 2.租赁住房行业情况分析 在政策持续深化与金融创新的双重驱动下，我国租赁住房市场正逐步从大规模筹集建设进入深化提质阶段，租赁住房建设与管理更加规范和完善，“市场化租赁+保租房”双轮驱动格局更加稳固。在保障性租赁住房领域，2025年上半年，上海市共新增建设筹措保租房4.2万套（间），新增供应3.7万套（间），上海保租房市场总体呈现“供需分化”特征，中心城区因地段与配套优势，出租率普遍较高；郊区因交通及配套薄弱，出租率提升较慢。政策层面，国家延续《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，通过信贷创新、REITs基金等支持租赁住房行业发展。上海深化“房补联动”政策，针对领军人才推出专项补贴，同时放宽购房限制缓解租赁市场压力。随着行业竞争加剧，运营商也更加聚焦品牌建设、增值服务及融入可持续发展理念。3.对外投资市场情况分析 2025年上半年，国内REITs市场加速发展，上半年共有10只REITs成立，总募资规模达到了160亿元。上半年REITs二级市场价格整体上涨，中证REITs（收盘）指数上涨约14.21%，租赁住房REITs的涨幅为27.04%。 2025年上半年，A股IPO市场呈现稳中有进态势。根据Wind统计数据，上半年过会企业30家（其中沪深18家、北交所12家），同比增长11.1%；共有51家企业成功上市（其中沪深45家、北交所6家），同比增长15.9%；首发募资总额373.55亿元，同比增长15%。 2025年6月18日，证监会主席吴清在陆家嘴论坛上表示，要深化科创板“1+6”改革，创业板启用第三套标准，强化股债联动，培育耐心资本，支持上市公司，扩大开放，以服务科技创新，推动资本、科技与产业良性循环。该系列政策从制度优化、资金供给、开放生态等多个维度提升资本市场服务效能，促进科技创新与产业创新深度融合。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、经营情况的讨论与分析 （一）2025年上半年经营工作 2025年上半年，公司在董事会的带领下，坚定发展战略，积极应对市场挑战，把握政策机遇，全力推进各项业绩指标和管理任务落实。 开发板块以市场为导向，夯实产品力。公司加速项目开发周期，提升存量资产经营品质。新开项目及早启动市场研判和产品定位，筹划落实前期工作。前湾项目6月底开工，小东门、新凯商业深化技术方案；在建项目按计划推进施工，报告期内完成万安路一期、露香园B地块平稳交付；待售及续销项目结合市场动态，有针对性地细化销售方案和策略，抢抓市场窗口促成去化，报告期内，落实资金回笼58亿元。露香园商业明确“文化+时尚”定位，结合国际珠宝时尚功能区规划，推进业态策划和落地。同时，公司积极跟进优质项目研究和储备，密切关注重点区域城中村改造项目、核心城区出让地块，杜行、诸翟两个城中村项目配合动迁计划，稳步推进后续工作。 运营板块以服务为核心，完善品牌体系。“城投宽庭”进一步构建多元产品线。租赁住宅现有在营项目10个、超14,000套。徐汇社区于5月16日开业，市场反响良好；江湾社区和光华社区稳定运营，平均出租率94%；浦江、张江、九星等社区保持稳定运营。报告期内，“城投宽庭”品牌荣获“2024-2025中国住房租赁企业国企综合实力TOP10”等荣誉，张江、九星社区分别入选行业十大案例与品质作品，进一步巩固“城投宽庭”在租赁住宅行业的领先优势。“新时代建设者之家”建立服务标准，在浦江社区试点运营。公司物业服务品牌“宽成服务”加快树立品牌形象，服务标准建设初见成效，收获业主认可，获评上海市物业管理行业协会“诚信承诺（AA）级企业”。酒店管理模式推进转型，朱家角宽璟酒店一季度超额完成经营指标，璟源·露香园酒店入选“上海设计酒店榜单TOP20”。