南山控股：2026年半年度报告

2026年半年度报告 2026年8月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人舒谦、主管会计工作负责人兰健锋及会计机构负责人(会计主管人员)胡永涛声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义........................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标....................................................................................................6第三节管理层讨论与分析................................................................................................................9第四节公司治理、环境和社会........................................................................................................27第五节重要事项................................................................................................................................29第六节股份变动及股东情况............................................................................................................41第七节债券相关情况........................................................................................................................46第八节财务报告................................................................................................................................48 备查文件目录 一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 二、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 三、其他有关资料。 四、以上备查文件的备置地点：公司证券事务部。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用不适用公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2025年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2025年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况□适用不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用□不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）主要业务及模式 南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性主业，以房地产开发、制造业及产业园区业务为优化提升业务的综合性企业集团。公司聚焦高端仓储物流领域深耕发展，筑牢长期发展根基；同时持续优化提升房地产开发、制造业及产业园区相关业务，严守现金流安全，提升整体运营效率，为公司业务转型升级及高质量发展提供坚实支撑。 1.仓储物流 公司仓储物流业务以成为全球化布局的“行业领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进资产证券化工作，不断提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。 报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位。紧扣“轻重并举”战略主线，持续完善智慧物流园区网络布局，夯实经营底盘；聚焦多层次REITs平台构建，持续加大轻资产业务拓展力度，有效优化资产结构、提升资产运营效率与整体盈利韧性。截至2026年6月30日，公司在全国范围内拥有或管理86个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾990万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。同时，立足物流主业资源禀赋，有序探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，拓宽盈利空间。报告期内，公司新增杭州大江东项目、佛山三水项目、成都龙泉项目、昆明空港项目、合肥东城项目等5个屋顶光伏项目，累计实现47个光伏项目并网落地，园区绿色低碳转型落地见效。 2.房地产开发业务 公司房地产开发业务秉持“稳字当头、质效优先”的总基调，坚定执行“优化提升存量、精细运营资产、稳慎化解风险”的发展策略。面对行业新阶段，聚焦现有项目基本盘的价值挖掘与现金流安全，通过强化自主操盘能力，深化内部资源整合与全周期精细化管理，全力推动存量资产高效去化、稳健运营与价值提升，巩固公司经营的韧性基础。 报告期内，公司继续深耕已布局的核心城市，将资源集中于存量项目的品质提升与运营提效，通过不断提升产品力与服务力，驱动资产结构持续优化与经营质量改善；同时，系统性整合与优化配置存量房地产项目，优化业务布局，保持稳健、可持续的业务规模。截至2026年6月30日，公司房地产开发业务已布局16个城市，累计开发项目达69个（含待建及表外合作项目），其中在售项目41个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目9个，实现安全、稳定增长。 3.制造业 公司制造业聚焦船舶与海洋工程、新能源基建等领域，致力于成为创新引领的综合性高端装备与钢结构制造解决方案提供商。其中，胜宝旺作为全球知名的导管架建造企业，专注于海洋油气和海上风电设施的EPCI总包服务，具备从详细设计到海上调试的一体化解决方案能力，客户覆盖全球主要能源公司及EPCI总承包商；华南建材作为国内首家实现邮轮内装材料供应的企业，致力于提供船舶内装系统解决方案，其核心产品已成功应用于豪华邮轮、高端客滚船、海洋工程船等领域；常熟雅致专注于模块化建筑和特种箱的研发与制造，凭借高效的工厂预制和标准化建设模式，为全球客户提供绿色、智能的装配式建筑解决方案。 报告期内，公司坚持实施“出海”战略，拓宽海外客户渠道，品牌国际影响力显著增强。胜宝旺持续完善EPCI全链条服务能力，以联合体牵头承接文莱BSP项目，同步跟进德国、英国、澳大利亚等海外风电导管架项目投标；华南建材首个邮轮翻新总包项目成功交付，实现该领域业务闭环，积极开拓欧洲、澳洲及东南亚市场，全球化布局稳步推进。 4.产业园区业务 公司产业园区业务结合政策导向、行业趋势与新时期的业务定位，聚焦存量主题产业园区和高标准厂房的精益运营与价值提升。报告期内，公司系统推进位于上海、无锡、合肥、重庆、成都、西安等核心城市存量项目的提质增效工作， 着力开展精益运营、生态构建、服务提升、业务创新等工作。其中，在无锡、重庆等成熟园区，围绕车联网、低空经济、新能源等新质生产力领域，深化政企协同与高校链接，引入产业链龙头企业、打造科研成果孵化器，推动园区产业主题集聚成型；积极探索轻资产输出业务，以无锡车联网小镇项目为试点，拓宽园区业务盈利渠道，为公司轻资产模式规模化落地积累实践经验；同时，公司通过数字化系统全面赋能园区运营，同步推进园区光伏、储能等绿色配套设施建设，致力于通过提升运营质量、产业赋能、绿色升级推动产业园区业务高质量发展。 5.其他 公司还涉及新能源及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站及储能项目开发、投资、建设、运营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。 （二）行业情况分析 1.仓储物流业务 2026年上半年，面对复杂多变的外部环境与行业结构性调整态势，我国物流行业整体运行平稳、稳中有进，行业新旧动能转换持续提速。根据国家统计局等相关部门发布的数据，报告期内，全国社会物流总额为181.1万亿元，按可比价格计算，同比增长5.1%；物流业总收入为7.2万亿元，同比增长4.7%，行业运行景气水平稳步提升；需求结构持续优化升级，高端产业物流需求增长强劲，高技术制造业和数字产品制造业分别增长13.3%和12.3%，成为行业增长核心新动能；同时，各类促消费政策持续落地见效，上半年，社会消费品零售总额为24.87万亿元，同比增长1.3%；全国网上商品零售额6.43万亿元，同比增长4.8%；直播电商零售额突破一万亿元，同比增长6.5%，电商物流持续为仓储需求增长提供有力支撑。 从高标仓供需看，2026年上半年，市场整体呈现供应放缓、需求修复、租金企稳的良性运行特征。供给端，2020-2025年行业新增供应热潮逐步消退，2026年新增供应节奏较2025年有所放缓，长三角、大湾区、华北、中西部四大核心城市群新增供给均不同程度回落，有效缓解了前期区域供需失衡的市场格局。需求端，电商、第三方物流、先进制造业及跨境电商仍是市场核心需求主力，持续带动仓储去化。截至2026年6月底，全国高标仓平均出租率约84%，平均租金环比下降约0.7%，降幅持续收窄，市场供需结构逐步改善，园区精细化运营、品质服务、场景增值能力已成为企业核心竞争壁垒。 从行业投资与资本市场看，2026年上半年，物流地产行业土地投资收缩、资本市场成交低迷，整体进入买方主导的调整周期。土地供给层面，截至上半年，全国41座重点城市仓储用地成交总量约7,400亩，同比下降25%，成交总金额约32亿元，同比下降20%，行业彻底告别规模化拿地扩储模式，企业投资逻辑全面转向精准择优、聚焦核心节点的高质量布局。资本市场层面，上半年物流地产大宗交易活跃度显著回落，资产成交价格持续承压，市场交易呈现出企业出清