南山控股：2023年半年度报告

2023年半年度报告 2023年8月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人杨国林、主管会计工作负责人沈启盟及会计机构负责人（会计主管人员）胡永涛声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义..................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标..............................................................................6第三节管理层讨论与分析..........................................................................................9第四节公司治理........................................................................................................29第五节环境和社会责任............................................................................................31第六节重要事项........................................................................................................32第七节股份变动及股东情况....................................................................................45第八节优先股相关情况............................................................................................49第九节债券相关情况................................................................................................50第十节财务报告........................................................................................................52 备查文件目录 一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 二、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 三、其他有关资料。 四、以上备查文件的备置地点：公司证券事务部。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用不适用公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况□适用不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）主要业务及模式 南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。 1、仓储物流 公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募REITs等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。 报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，物流基础设施公募REITs发行工作取得了阶段性进展。此外，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，为公司长远发展积蓄力量，报告期内上海宝山宝湾屋顶光伏项目已完成备案并取得电力接入方案批复。截至2023年6月底，宝湾物流继续围绕核心区域布局优质项目，在全国范围内拥有或管理82个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾960万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。 2、房地产开发 公司房地产开发业务坚持“规模、利润、质量”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的股权及管理输出等多元化业务形态，推动业务转型和高质量增长。 报告期内，公司始终坚持长三角、粤港澳大湾区、长江中游及成渝四大城市群核心区域的战略布局，持续打造产品力与服务力，推动开发业务质效提升，开拓促进转型业务协同发展。截至2023年6月30日，公司房地产开发业务已先后进入15个城市，累计开发项目（含待建、含表外合作项目）69个，在售项目39个；累计可运营项目（含筹备）19个，其中在运营（含代管）项目6个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目2个，实现持续、稳定、有质量的健康增长。 3、产城综合开发 公司产城综合开发业务结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业真正的痛点，将园区、产业和城市进行有机结合，推动业务高质量增长，促进区域的繁荣和提升。 报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的产业园项目机会，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等重点项目，坚持“轻重并举”的业务模式，持续强化核心竞争力。在开发业务方面，持续加强精细化管理，助推存量项目运营质量提升；在并购业务方面，不断强化资产管理能力，打造“募投建管退”资本闭环。同时，重点围绕运营管理、投资拓展、招商运营等方面，搭建产业园区标准能力体系，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，资源整合导入能力持续提升。 4、其他 公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程设备业务；石油后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。 （二）行业情况分析 1、仓储物流业务 2023年上半年，我国经济呈现弱复苏状态，物流行业整体上保持平稳增长，根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，上半年全国社会物流总额约为160.6万亿元，按可比价格计算，同比增长4.8%，物流业总收入达到6.3万亿元，同比增长5.3%。与物流行业发展紧密相关的消费市场潜力也逐步释放，上半年社会消费品零售总额为227,588亿元，同比增长8.2%，其中，实物商品网上零售额60,623亿元，同比增长10.8%。快递业务收入和业务量分别有望超5,500亿元和600亿件，同比分别增长11.5%和17.0%，我国超大规模市场优势支撑电商物流需求持续增长。 从高标仓供需看，随着国内消费的逐步复苏，高标仓需求也有所回暖，据世邦魏理仕统计，上半年，我国24个主要城市净吸纳量为270万平方米，恢复至2021年同期历史峰值的93%，但高标仓新增供应也集中放量，上半年24城累计新增供应量高达591万平方米，行业整体出租率持续承压，平均空置率达21%。与此同时，因70%的新增供应面积位于一线都市圈，客户加速在这些核心市场的布局扩张，上半年一线都市圈净吸纳量达191万平方米，创历史新高。在此影响下，不同城市间租金走势分化，一线都市圈、华东和华南大部分二线城市的租金稳中有升，华北和中西部阶段性供给过剩的城市推进以价换量策略，导致租金水平进一步下行。在客户结构方面，电商、第三方物流、制造业仍是行业前三大客户，但是随着电商、第三方物流自建园区的陆续投运，其外租仓库的需求量有所减少，将加速传统仓储物流开发商客户结构的改变。聚焦核心区域布局、客户结构多元、运营能力更强的仓储物流开发商在未来竞争中的优势愈发凸显。 从政策层面看，一方面2023年全国两会政府工作报告中多次提及物流产业，其中特别提到要加快建设现代化产业体系、完善现代化物流体系，再次为行业发展指明了方向；另一方面，宏观政策与物流政策协同发力，稳增长、促消费、减税、降成本、助企纾困效果不断显现，消费潜力持续释放，在提振物流需求的同时改善了物流行业的运行环境。此外，基础设施公募REITs试点以来，一系列支持政策相继出台，“扩募”规则的落地、项目申报标准和流程的优化及审核关注事项的颁布推动公募REITs市场迈向常态化发展阶段。截至2023年6月底，我国共有3只仓储物流REITs上市，分别为中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT和嘉实京东仓储REIT，其中前两只已完成扩募发售，二季度末整体出租率分别为87.6%、99.2%和100.0%，经营稳定性优于其他产权类公募REITs，物流资产的韧性凸显。 2、房地产开发业务 自去年底以来，中央多次明确房地产行业支柱地位，“稳支柱、防风险、促需求”成为2023年房地产行业的政策主题。报告期内，中央层面主要通过发布房贷利率动态调节机制、优化完善集中供地政策等方式，引导房地产市场预期修复，政策力度限于“托而不举”。地方层面政策仍保持宽松，但频次、力度双减。据克尔瑞统计，上半年全国多个省市累计共发布188次放松政策，相比去