基础物管带动业绩增长，外拓位列行业第一梯队

保利物业作为优质央企物管公司，核心内容在于基础物管规模稳健扩张，同时第三方外拓提供长期增长动力。2026中期实现收入88.29亿元，同比增长5.2%，归母净利润9.34亿元，同比增长4.8%。物业管理服务收入70.80亿元，占总收入80.2%，第三方项目物管收入32.90亿元，占物管收入46.5%，新拓展第三方项目单年合同金额14.06亿元，位列行业第一梯队。

物业服务行业正经历从基础服务向增值服务拓展的阶段，第三方市场化外拓成为行业增长新引擎。头部企业通过规模扩张和多元化服务提升竞争力，社区增值服务如智慧化、养老等成为重要增长点。保利物业在管面积达8.94亿平方米，第三方在管面积占比66.9%，显示其市场地位稳固，外拓能力突出。

报告重点分析了保利物业的基础物管规模扩张和第三方外拓业务。基础物管方面，收入占比80.2%，住宅平均物管费单价提升至2.52元/平方米/月。第三方外拓方面，收入占比46.5%，新拓展合同金额14.06亿元，位列行业第一梯队，显示其市场化竞争能力强劲。

当前物业服务市场呈现规模化与多元化发展趋势，头部企业通过外拓扩张市场份额，行业集中度提升。基础物业管理费增长放缓，但增值服务潜力巨大。保利物业在管面积同比+7.2%，第三方项目收入同比+18.4%，显示市场扩张动力强劲，但行业竞争加剧，企业需持续提升服务质量和增值服务能力。

研报提示的主要风险包括宏观经济波动影响行业景气度、市场化外拓进展不及预期、物业费下调及收缴率下滑风险，以及关联房企合作减弱带来的收入波动。此外，服务同质化竞争加剧、人力成本上升也可能影响企业盈利能力，需关注政策变化对行业格局的影响。