西南物管龙头，外拓强者大有可为

金科服务是西南物管龙头，外拓强者大有可为。公司连续6年蝉联中国物企综合实力10强，连续6年保持中西部市场占有率第一。公司于2020年11月在香港联交所上市，首发及超额配售合计融资净额66亿港元，拟将其中的60%用于收并购。截至1H21，公司合约面积3.15亿方，在管面积1.87亿方，合管比达1.7倍。2021年初公司提出“新5年新10倍”战略规划，我们预计公司2025收入有望突破300亿元人民币。市场化定价趋势可期，金科服务外拓实力强劲大有可为。公司服务质量好，外拓能力强，未来成长空间广阔。我们预计公司2021年外拓面积超4,000万方。社区增值服务跨越式发展，与外拓联动形成业务闭环。公司发展重心在社区增值服务，1H21板块收入6.5亿元人民币，同比+419%。其中旅游业务和团餐业务已能有效与物管外拓联动。我们预计2021年团餐业务布局项目将超过40个，其中能进一步获得物业管理权的项目超过15个。高密度优势明显，地产人才助力发展，激励充足执行力强。公司有3点优势：人效高、拥有巨大且集中的流量便于降低采购成本、区域知名度高便于外拓。公司原金科股份区域董事长韩强加盟金科服务，助力社区增值服务发展。公司股权激励计划力度足、范围广，且与金科股份高管利益绑定，这激发了员工的强执行力，助力公司战略得以落地。我们给予公司35.0倍2021年PE，对应目标价71.54-71.54元。

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