广发地产：贝壳2026年二季度业绩分析——超预期强化阿尔法逻辑

一、AI总结内容 一、核心要点 1. 贝壳2026年二季度业绩再超市场预期，营收245亿元同比增（注：租赁业务会计准则调整及家装收入下滑影响，经纪业务收入为正增长），毛利润70亿元同比增23%，规模净利润32亿元同比增75%，连续两个季度超预期（二季度指引规模净利24亿元，实际超出8亿元） 2. 二季度业绩超预期的核心驱动：一是降本增效持续落地，运营费用达历史低位，规模运营净利润率14.6%、经调净利率13.0%，均超出指引2个百分点左右；二是自身经营改善，新房业务表现亮眼，单季市占创历史第二高 二、各业务条线表现 1. 存量房业务：二季度GTV同比增8%，市占达35%（同比增2个百分点），固定成本降至11亿元，贡献利润率回升至46%，利润增长主要来自市占提升及费率稳定 2. 新房业务：二季度GTV同比增1%，抵御市场下行（同期全国住宅销售金额降10%），单季市占14.1%（历史第二高），佣金率3.46%，利润率回升至29%，核心受益于提佣跳点合作、增值服务拓展 3. 家装业务：二季度收入同比降30%（规模收缩阶段），但毛利率回升至接近40%，分摊总部费用前已实现近1亿元盈利，预计2027年一季度整体盈亏平衡，三季度起新签单量回升，边际企稳迹象明确 4. 租赁业务：二季度在管房源达79万套（环比增5万套，同比翻倍），因净额法确认收入比例上升（从14%提至55%），表观收入降15%，但毛利率回升至15%，单套毛利从600元升至1000元，全年净利目标从8-10亿元提至10-11亿元 三、2026年三季度及全年业绩指引与预期 1. 三季度指引：营收205亿元同比降10亿元（基于下半年地产中性预期、家装承压及租赁收入准则调整），规模净利润20亿元同比增约70%，为底线预期，价格稳定则有望超20亿元 2. 全年业绩预期：规模净利润89亿元同比增78%，假设为二手房量增7%、新房量降9%，二手价同比降10%、新房价持平，其中30多亿元业绩来自降本，10亿元来自自身运营改善（抵御市场下行） 四、投资判断与风险 1. 投资逻辑：当前市值约1300亿元，2026年预期PE对应约14.6倍，给予20倍PE，合理市值约1800亿元，具备30%左右上涨空间；为中介赛道龙头，未来两年年均业绩增速约10%，若新房或家装超预期则增速有望达20%以上2. 风险与关注：市场房价波动、家装业务扭亏进度不及预期、房地产行业持续疲软等 二、音频原文（转写） 各位投资人大家晚上好，我是广发地产团队的李慧，呃，那上周五呢，贝壳呃发布了这个二六年二季度的业绩啊，整体表现情况比较超预期。那今天我们就来给大家做一下这个关于贝壳业绩情况的更新。嗯，26年二季度呢，贝壳实现了gtv93308亿元，同比取得了一个6%的增速，然后收入呢是245亿元，同比下滑6%，但是这个呢有它这个呃租赁业务，这个会计准则调整的一个影响，以及新业务加装收入下滑的影响就整 体的经济业。 业务收入表现嗯，还是一个正增长的状态，然后毛利润的话，呃二季度实现70亿元，同比增长了23%。呃number口径的规模，净利润是32亿元，同比增长了75%呃，已经连续两个季度超出了啊市场对贝壳业绩的预期。那具体来看呢，就是呃贝壳每个季度之后呢，其实会给下个季度的业绩一个啊，指引啊，那他这个一季度末呢给了二季度的指引，呃对应的是这个呃24亿元的金条规模，净利同比增长32%，那这次实际表现这个32亿元的业绩实际上比之前的指引。 啊要多出了八个亿啊，然后一季度的话是同样的情况，一季度指引大概是9亿元左右，但是最终实现了16亿元的业绩啊，都是连续两个季度超预期，但这两个季度超预期的原因呢又不太一样，但是一季度超预期，其实就主要是这个降本增效的落地，那二季度超预期，除了降本增效落地之外。啊，其实更多的还是贝壳自身的经营改善，然后给他的业务条线带来了一些利润的增长。嗯，去超预期具体的点来看呢啊，当时给的q2指引收入是大概240亿元左右啊，那实际上q2最后实现了245亿元的收入啊，就是有一个5亿元的这个略微超预期的情况。 分业务条线来看啊，这个新房业务超预期的情况是更明显的，主要是这个新房业务。Top land的表现啊，是会比之前持平的情况还要更好啊，新房业务后面我们也会讲到它单季度的市占实际上是创下了历史第二高的位置，贝壳在这方面也做了呃，很多的努力啊，那存量房业务这边呢，就是啊，之前预期其实已经把二季度市场表现比较好的情况给打进去了，所以最终的情况呢啊，是跟这个当时的指引差不多的，但是还是就是比当时呃，大家的这个增速预期稍微高一点点就是一个略超预期的状态，那加装top line这边啊，其实还是比较有压力的啊，最后这个二季度啊，同比降幅30%是会比之前的这个指引20出头的降幅还要更低一些，不过呢，家装业务这边它是在这个收缩规模做利润的阶段嘛啊，它这个贡献毛利率啊，加装2季度实际上是比较超预期的，所以最后加装的这个贡献利润其实表现还是可以的，那租赁业务这边就是1个啊，正常经营略超预期的状态之前给到了一个同比18左右的一个15到20左右的降幅，最后是做到了它的这个呃上限啊，同比下降了15%，那主要呢这个呃带来qr业绩增长的是，它的利润率确实是非常超预期之前给的指引是25左右的毛利率，最终其实做到了呃28.6的毛利率然后运营费用呢？ 基本上就是一个呃比较符合预期的低位表现，就证明这个公司的降本增效确实还是在呃持续推进落地的。那最终呢，这个公司的金条呃运营净利润率做到了14.6啊，那经调净利率做到了13.0，都比他之前给的这个啊，分别12和十的指引能高出两个点左右就整体的业绩表现是非常优秀的啊，那同时呢，这个二季度末之后呢，贝壳给出了对q3的指引啊，那整个的指引表现呃可以说是比较符合当前市场对呃贝壳下半年业绩的预期吧。 啊，就是呃，收入是205亿元，同比有一个10亿左右的左右的降幅，那这个降幅呢？其实是基于这个呃下半年呃呃地产市场比较中性的一个预期啊，以及这个呃家装业务还是承压的这么一个假设啊，然后租赁业务，因为净额法这个确认收入比例的上升还是给到了一个20左右的降幅，那运营利润率呢？呃，给到了一个呃比较保守的十以上的假设对应呢三季度啊，这个目前的业绩指引是20亿元，同比也会有一个70左右的增长。 但是我们理解呢，这个20亿元其实是一个呃三季度比较底线的。业绩预期就是三季度，现在只要价格稳定住，那它的这个业绩释放其实呃比较轻松的能超过20亿元这个水平。嗯然后我们来看一下这个分条线的贡献，毛利润情况这个其实能比较清楚的，看到呃，目前的这个业绩增长到底是由什么来驱动的啊，就是二季度的话 ，这个呃存量和新房经济业务分别贡献了32亿元和26亿元的啊，这个毛利润，其实我们能看到就是呃存量房业务是会比这个之前的二季度有一个回升，但其实这个增长的不是很明显，就是一个呃自然的这么一个回升状态，那新房业务呢26亿元，其实呃考虑现在的市场情况啊，以及历史的基数来看，这个今年新房业务，这个确实表现比较超预期。 它也是就是单季，呃，这个这个高于我们预计最多的一个业务利润贡献就是新房业务，比我们之前预计的这个贡献利润能多出来五个亿，那今年这个二季度其实一共就啊，八个亿的超预期增长嘛，所以新房业务可以说呃，二季度就是表现的比较亮眼。那其他业务呢？呃就是呃，家装家装业务的话就是一个相对稳定的状态吧，因为收入承压就是呃，利润率的上行呃抵呃，抵消了一部分收入下降的压力，那最终它这个贡献毛利润是一个这个稳定微降的水平，但是反正这个比之前，我们的预期还会多出2亿元左右的表现啊，那租赁业务的话就是一个非常稳定增长的啊，状态也是就是略超了我们之前的预期啊，然后二季度的话啊，贝壳之前的这个金融衍生服务啊，会稍微多做了一点点，所以这个金融衍生服务这边啊，还有一个2亿元左右的啊，超预期就总体来说啊，二季度整体的经营表现是非常稳定的。 嗯，我们再具体看一下各个业务，首先是这个存量房业务方面存量房业务啊，各个指标其实都有一个全面的改善啊，那未来呢，其实在这个二手房市场价格见底加上这个长期2手占比提升，再加上贝壳自身啊，市占增长的这么1个趋势下存量房业务，这边还会有有一个比较大的利润增长空间啊，首先这个存量房业务的gtv表现二季度是有一个35呃。呃有一个呃8%左右的增长啊，其实拆分来看，它是对应一个量25%的增长，以及价格13%的下滑，那同市场同期的这个成交套数增速呢啊，只有10%左右，所以说贝壳还是依靠自己的市占增长啊，去抵御了一些这个下价格下滑的负面。 影响啊26q2，我们看这个全国层面的市占率的话啊，贝壳做到了存量房业务35左右的市占率同比是有一个两个点的提升环比，虽然有一定下降，但其实也是相对稳定的，因为q1其实这个市占是一个呃相对比较高的位置。嗯，那贝壳就是自己披露的一个数字，是说它所覆盖城市的市占其实同比是有一个啊，五个点的明显增长的啊，这个其实是得益于它这个一些323线城市中型经济机构的加入啊，那未来就是贝壳，只要是1个有效的工具，还是会持续的吸引其他。 经纪公司的加入，那它这个市占增长，其实啊就还有持续提升的空间，那费率方面，贝壳的费率也是比较稳定的。Q2链家的费率是啊，2.2，然后这个非链家的费率是2.4啊，基本上就是已经三个季度保持在一个相对稳定的位置，目前来看它的佣金费率也没有什么进一步。呃下行的担忧啊，那这个嗯qq2还有一个比较好的改善，是它对这个三品门店收取的平台费率啊，是有一点回升的回升到了15个点以上，同比也是有一个点左右的啊提升啊，那最呃就是存量房业务，这边就是最亮眼的，还是它的这个固定成本的下降啊，二季度这个存量房业务的固定成本降到了这个11亿元，环比下降了2亿元左右，那它比这个25年q1的最高位，这个16呃17亿元左右呢？ 还是下降了5亿元左右的水平，如果呢？我们这个三四季度啊，仍然维持q2这个比较低的11亿元的这个固定成本水平，那我们26年全年比25年，其实是可以节省啊，一个13亿元左右的固定成本，就是就就也能带来这个增量利润的释放。嗯，那在这个固定成本下降的这个带动下啊，二季度存量房业务的这个贡献利润率回升到了啊，46的水平同比是有一个六个点的提升，改善非常明显啊，那新房业务方面呢，就是呃，其实我们都知道这个新房市场整体压力还是非常大的，所以贝壳在新房房业务的这个呃拓展上还是做了非常多的努力啊，嗯，比如说他呃加强了与很多房企的这个深化合作啊，跟他们签署了1一些，就是有这个提佣跳点的协议 啊，所以当这个二季度市场新房呃卖的流速还可以的时候他们的这个佣金金累积到一定规模之后啊，他开发商给这个贝壳的提佣，就会跳到下一个比例啊，这就会让他的这个总佣金盘子啊升高啊，同时呢，他给3p门店的这个啊，分佣比例是相对固定的，是一个相对固定的成本，那就带来了二季度这个新房业务啊，利润率的回升另外呢，贝壳也尝试去跟开发商做一些这个全盘呃营销啦的渠道之类的合作啊，并且开始尝试给开发商提供一些啊增值服务，包括一些数据增值服务之类的去拓展他新房业务，这边的盘子，那最终的呃，结果表现也是非常不错不错的啊。 Q2这个新房业务的gtv同比呃增速有1%，就是完全的抵御了市场下行的啊，这个压力啊同期呢，这个全国住宅销售金额其实是有一个10%左右的降幅的啊。相对应的话啊，二季度贝壳的新房市占率单季到了14.1的水平，这个是除了这个24。Q44.4之外啊，单季最高的市占那在24q4相对来说市场条件比较好嘛啊，而且是超预期的好，所以当时啊贝壳这个呃有一个比较高的市占更多是市场啊一下子增量回升的影响，但是q2市场整个相对低迷的情况下，它能做到单季14.1的市占，那说明这这个公司呃，这个确实是这个公司运营能力的，呃一些体现就就是他只要这个呃想办法去做一些这个增量收入，这边的这个成果还是很明显的。 那从佣金率来看呢啊q2这个佣金率3.46环比有一些轻微的下降啊，但这个也是比较正常的，因为现在这个3.5左右的信访佣金率水平，其实呃还算是呃低迷市场上低迷市场下比较呃高的一个水平吧，就是就是现现在能还能做到3.46，这个水平的佣