北部都会区：蓝图落地 将愿景变为现实

为什么要阅读这份报告？ ◆ 北都的规模是曼哈顿的五倍以上，它将在未来20年内重塑香港的经济。 ◆ 在政策议程上备受关注，交通、房地产和数据中心投资领域已取得切实进展 ◆ 我们讨论了宏观经济、人口结构和可持续性方面的启示，并确定了八个跨行业的机遇。 宏伟蓝图。时间来到2035年，你正乘坐自动驾驶出租车，行驶在香港北部新界的科研实验室、数据中心集群及大学校园之间。你正处于北都的核心地带，这是香港历史上规模最大的基建项目，将重塑香港的经济格局。在本篇指南中，我们将探讨该计划的宏大规模，并识别出正在涌现的跨行业投资机遇。汇丰银行已安排了一系列专家活动，旨在为项目的跨境发展目标提供背景说明。如欲参与，请与我们联系。 郭诗敏*亚洲房地产及香港股票研究主管 The Hongkong and ShanghaiBanking Corporation Limitedmichellekwok@hsbc.com.hk+852 2996 6918 受雇于汇丰证券（美国）公司非美国附属机构，且根据FINRA法规未注册/未获得资格 数据会说话。根据CSCI的估计，北大屿山新市镇项目全生命周期预计耗资约3000亿港元，几乎是香港政府2025-26年预算的近5倍。它将覆盖3万公顷土地——相当于香港陆地面积的1/3，面积是曼哈顿的5倍多——可容纳250万居民，占目前人口总数的1/3，与日本大阪市相似，并配套50万套新住宅和就业岗位。 政策协同。依据《十四五规划》，香港将凭借其“超级连接者”的角色，成为国家战略的“积极贡献者”。与此同时，北部都会区将是该市首个五年规划的关键部分，政府已简化多项审批流程，以提升效率。 进展报告。计划的部分内容已初具雏形：联想和中国资源公司已于今年夏天迁入，香港大学正考虑设立债券计划，为其在大学城（一个校区网络）的扩张提供资金。截至2026年年中，已有超过90家企业注册了河套香港科技园，这是一个高科技生态系统。其他发展项目也在进行中，包括香港-深圳创新科技园与制药巨头辉瑞公司之间的合作。 挑战。这是一项史无前例的举措，我们确实认识到其中的风险。政府和私人利益相关者在资本支出、风险/回报考量以及吸引私营部门投资方面面临复杂挑战。请参阅第18页我们针对投资者主要反对意见的回应。 八个机遇。我们识别出八个跨行业机遇，它们正出现在房地产、香港北部建设、公用事业、交通、数据中心、电信、自动驾驶出租车和金融领域。参见《大都会：从总规划到主题策略手册》，2023年8月19日，我们在其中讨论了股票影响。 这是我们关于人口统计主题的最新报告。如果您想订阅我们九大主题中的任何一个，请点击此处。 内容 为何阅读此报告？1 北都新区三（三万公顷） 关于北方都市圈的十项有趣事实 大局观 5 5本市历史上最雄心勃勃的基础设施项目 6不能回头 13宏观前景 15香港人口统计 客户的主要反对意见 18 绘制机遇图 21 北方都市圈产业机遇21 211. 财产 222. 建筑 3. 交通 24 244. 公共事业 255. 电信 256. 金融 披露附录28 30免责声明 三万公顷的北部都会区，香港将如何以及在哪里与深圳连接 关于北方都市的十项有趣事实 1.超过五个曼哈顿的城市足迹。北智城占地约3万公顷，或300平方公里。这是香港陆地面积的十分之一，比中国的“未来之城”雄安新区的起步区大1.5倍，面积超过曼哈顿五倍以上。 2.一项庞大的资本支出计划。标准普尔全球估计，未来五到六年可能花费超过3600亿港元。这大约是香港国际机场三跑道系统1400亿港元的成本的2.5倍。根据中电控股的数据，北部都会区项目在整个项目生命周期内的估计成本为3万亿港元。 3.巨大的人口结构变化。该计划旨在容纳250万居民，约占当前人口的三分之一，与日本大阪市的人口数量相当。在香港的背景下，这一数字是调景岭人口数量的六倍，是太古城的35倍。 4.九个月可能缩短为两个月。根据《北方都市发展法案》（2026年7月公布）的规定，部分城市规划流程的办理时间将从九个月（或更长）缩短至两个月。此举旨在加快审批速度，以支持该区域的发展，涵盖规划审批、土地征用、创新项目、跨界流动以及设立合适的法定机构等方面。 5.该大学引领先机。港大已设立10亿美元中期票据计划，据报道正考虑发行高达30亿港元的一次性债券，以资助其北部都会区拓展（消息来源：南华早报，2026年3月31日）。 6.深圳就在河对岸。香港—深圳创新科技园（HSITP）位于和泰合作区的香港一侧，与深圳隔深圳河相望，旨在支持香港与深圳之间的科研、创新和技术合作。 7.巨大的创科人才缺口。香港的创新科技员工超过5.5万人，远少于深圳的200多万，但香港每百万人拥有的研究生数量约为深圳的3.5倍。 8.新建铁路网，长度媲美香港机场快线。全长10.7公里的北环主线路、6公里支线和18.1公里深港西部铁路，合计约35公里——几乎与35.3公里长的机场快线线路长度完全一致。建成后，深圳与香港之间的通勤时间将比以往任何时候都快得多。 9.今日人工智能计算能力的36倍。数字基础设施是头条主题：桑迪里奇数据中心集群占地11万平方米，建筑面积高达25万平方米（其中88%用于高端数据中心），目标于2029年9月左右投入运营，并计划在2032年实现每秒18万 PFLOPS（约是香港当前基准约5,000 PFLOPS的36倍）。 10.商业需求已现。截至2026年年中，已有超过90家企业签约入驻和泰香港园。其中约70%为初创企业，10家为上市公司或行业领军企业。其两座湿实验室大楼在6月初至少已出租90%，并随后报告为已全面出租。 大局 ◆ 北都预计耗资约300亿港元，规模将超过曼哈顿五倍以上。 ◆ 它由四个经济枢纽组成，分别专注于商业、专业服务、科技和生态旅游 … ◆ …并将能够容纳250万居民，占香港当前人口的三分之一。 本市历史上最雄心勃勃的基础设施项目 想象一下，2035年，你正乘坐自动驾驶出租车，行驶在香港北部新界的道路上。你刚刚驶过大学城，那里坐落着香港顶尖的医学院。左侧是桑迪岭数据中心集群，右侧则是深港创新科技园。你正处于北部都会区的核心地带，这是香港历史上最雄心勃勃的基础设施项目。该项目于2021年启动，将围绕四个经济枢纽展开，分别聚焦商业、专业服务、科技和生态旅游。政府视北部都会区为粤港澳大湾区（GBA）的关键组成部分，后者是珠江三角洲地区11座城市的网络。 数据揭示了该项目的宏伟蓝图。据CSCI估计，北部都会区在整个项目生命周期内预计耗资3万亿港元。其规划面积达3万公顷，即300平方公里——相当于香港陆地面积的三分之一，面积是曼哈顿的五倍多。它将容纳250万居民，占香港当前人口的三分之一，与日本大阪市的人口规模相当，并配套建设50万套新住宅及新增就业岗位。 与深圳及大湾区的联系紧密，北部都会区将重塑香港经济，并改变该市的创新科技格局。该项目获得了最高级别的支持。在第15个五年计划（FYP）下，香港将通过其“超级连接者”角色，成为国家战略的“积极贡献者”。与此同时，北部都会区是香港首个五年计划的关键部分——政府已简化多项审批流程，以减少繁文缛节。 该计划的部分内容已初具雏形：联想和中国资源公司已于今年夏天迁入，香港大学正考虑设立债券计划为其在大学城（一个校区网络）的扩张提供资金。截至2026年年中，已有超过90家企业注册了河套香港科技园，这是一个高科技生态系统。其他发展项目也在进行中，包括香港-深圳创新科技园与制药巨头辉瑞之间的合作。 这是一项史无前例的举措。政府和私人利益相关者在资本支出、风险/回报考量以及吸引私营部门投资方面面临着复杂的挑战。 不能回头 该项目进展已从2021年的政策愿景，发展到2022-23年的详细规划分区，再到2024-26年的建设、铁路承诺、私人开发招标和运营的I&T设施。尽管仍处于早期阶段——大部分计划的住房、经济用地空间和交通网络尚未完成——但我们看到了明确的进展： ◆ 加强政策协同，香港首份五年计划草案明确将北部都会区发展列为优先事项。 ◆ 更具实质性的执行信号，体现在不断增长的招标项目储备、融资进展以及可见的基础设施建设和发展里程碑。 我们预计交货势头将增强，长期信心将得到持续政策承诺的支撑。 香港历史上最大规模的基础设施投资 根据香港发展局的数据，2024年已知的北部都会区发展支出和拨款已超过2240亿港元。至2026年年中，根据标准普尔全球的估计，考虑到不断上涨的建造成本和项目范围的扩大，该项目在未来5至6年内将需要3600亿港元的支出。 根据中国国际建设集团有限公司（CSCI）——该项目的主要参与国有企业——的估计，从长远来看，北方都会区的最终投资规模将超过3000亿港元，涉及多部门基础设施、土地形成、交通网络、公共设施和公共住房。 我们认为，这项规模的投入将为承包商、土地所有者、开发商和基础设施建设者创造显著的跨行业机遇，并彰显政府对该项目的长期承诺。 不断扩大的业务范围和不断变化的 demographics 我們認為，北部都會區可以根本性地重塑香港的物理空間規模和城市密度。其覆蓋面積約為3萬公頃，佔香港總面積的約三分之一。在完全建成後，它可容納250萬居民，相當於香港目前人口的三分之一，並提供50萬個新的住宅單位和50萬個新的職位。這有潛力為多個行業帶來新的機會，儘管其影響規模將取決於遷徙模式、時間點以及該區域與城市其他部分的連接效率。 生态系统拥有清晰的路线图 该项目分为四大主要区域：高端专业服务和物流枢纽、创新科技地带、口岸商贸及产业区、以及蓝绿康乐旅游生态圈。 每个区域都有其独特的功能，涵盖专业服务、物流和新兴产业，以及跨境贸易、旅游和生态保护。我们认为它们共同构成一个更广泛的生态系统，旨在创造就业机会，改善居住与工作之间的平衡，加强香港与深圳的联系，并确保经济发展与环境保护相辅相成。在我们看来，创新科技园和大学城可能成为推动长期经济增长的重要催化剂。 ◆ 创新与科技中心：该指定的I&T引擎由核心功能区域精确划分所支持，包括用于上游研发的港深创科园（HSITP，港深創科園）以及新田科技园（新田科 技术城用于试点生产，而沙岭数据园区则用于高性能计算能力。其重要性在于其潜力，能够创造一个完整的创新链——从大学研究和实验室开发到原型制作、试点生产、商业化和先进制造。其毗邻深圳的位置，也使香港的研究、金融和国际网络能够与大湾区（Greater Bay Area）的工程、制造和供应链能力相连接。 ◆ 大学城：大学城（北部都会区大学城）是另一亮点。它不仅代表着一组新校园的集合，更是创新经济的人才与研究引擎。三大大学城区域——洪水桥／厦村（Hung Shui Kiu/Ha Tsuen）、牛潭尾（Ngau Tam Mei）和新界北（New Territories North）——将整合教育、科技、人才、产业与城市发展。 交通运输基础设施和跨境互联互通 北部都会区是粤港澳大湾区深化经济与制度融合的主要接口。通过北环线主线（北環線主線）、北环线支线（北環線支線）和港深西部铁路（港深西部鐵路，HSWRL）等关键铁路连接，将加速与深圳的更深层次物理融合。我们预期粤港澳大湾区，特别是与深圳的更深层次融合，将起到重要的催化作用，因为香港将在金融服务、教育和医疗等高端领域获得巨大机遇，同时帮助内地企业实现全球化。 ◆ 北环线（NOL）主线。现有屯马线康盛路站与观塘站之间全长10.7公里的主线上，将设澳门、牛头咀及沙田三个中间站。 ◆ 北环线支线。主线上的沙田站至环区的沙田科技园及港深科技创新园的6.2公里支线，预计将直接连接沙田与深圳黄岗港。 ◆ 港深西部铁路（香洲-前海）（HSWRL）。拟建的港深西部铁路全长约18.1公里（其中香港段约7.3公里），西起港铁屯马线的兴建中的香洲站，经沙田、捞仔山，跨越后海湾，经深圳湾口岸连接前海。建成后，从香洲到前海仅需约15分钟。