如何看待地产股当前投资机会

核心城市楼市底部确立，2027年有望开启系统性Beta行情 摘要 ●购房贴息传闻证伪，全国性普惠政策落地概率极低，未来或以地方定向、限时、小幅(20-50BP)试点为主。●LPR短期调降概率基本为零，受银行净息差历史低位(1.4%)及政策利率未动约束，预计2026年下半年或有5-10BP小幅下调空间。●核心城市底部特征明确，京沪深挂牌量较最高点回落14%-53.9%,上海去化周期已不足6个月，房东惜售挺价信号显现。·一线城市房价结构性企稳，京沪深二手房价格连续上涨，上海500万以下低总价房源受租金回报率提升驱动率先修复。●行业指标超跌，新开工面积回撤71%(国际均值62%),投资回撤40%(均值31.6%),总量数据正从急跌向缓跌过渡。●2027年有望开启系统性Beta行情，2028年头部房企报表实质性改善将开启Alpha行情起点，行业集中度将向核心央国企聚拢。 Q&A 市场传闻的房地产相关政策主要涉及哪些方面，其真实性如何? 近期市场异动主要由三方面政策传闻引起：一是关于购房贴息，二是关于LPR调降，三是关于非住宅土地续期。其中，关于中央财政联合地方财政提供合计40-100个基点购房贴息的传闻版本，经求证可以确定是虚假的，源于部分中介机构的杜撰。 对于购房贴息政策的落地可能性、具体形式以及潜在约束应如何评估? 购房贴息政策在定性上存在可能性，但大概率将以地方层面、定向实施的版本出现，而非全国性普惠政策。目前，地方层面的贴息政策实际上已经存在，并呈现出几个共同特征：首先，限定时间，旨在促进阶段性成交；其次，限定对象，如人才、新婚家庭、多孩家庭、首次购房者或“卖旧买新”的置换群体；再次， 设定补贴总额或单户上限，以避免形成长期财政负担；最后，倾向于支持新房，以达到直接去库存的目的。例如武汉、长春、南京、泰州、苏州、无锡、长沙等地已有的试点政策均具备上述特征。因此，未来若有城市跟进，可能推出的是针对特定群体、限时、幅度在20-50个基点左右的小幅贴息政策。所谓“九月底前全面推进”的全国性统一时间表是不存在的，地方政府大概率仍将根据自身财力自主推进。全国性大规模贴息政策落地的可能性极低，主要面临三项现实约束：第一，财政成本压力。贴息的本质是将利息负担从居民端转移至财政端。经测算，若仅对2026年新增购房贷款贴息100个基点，当年成本约为700亿元，若持续三至五年，成本将上升至2000亿至4,000亿元级别。若覆盖存量房贷，成本将远超4,000亿元。在成本可控(仅覆盖新增贷款)与刺激范围有效(覆盖存量贷款)之间存在矛盾。第二，公平性约束。若只补贴新房，会人为改变一二手房的相对价格，挤压二手房成交及置换链条。若只补贴新增购房者，则会对存量借款人产生不公，引发“晚买房反获补贴”的争议。成本可控、效果明显和覆盖公平这三个目标难以同时满足。因此，贴息政策更可能结合公积金贷款补贴或税费调整等工具协同实施。第三，政策效果不确定。房贷利率下降的核心逻辑是降低月供，但对居民的收入预期、房价预期以及交付风险等关键购房决策因素并无直接影响。当前居民融资需求持续疲弱，既有融资成本问题，也存在主动降杠杆的因素。地方试点经验(如武汉)也表明，贴息政策可能在到期前形成“末班车效应”,带来短期成交脉冲，但补贴结束后需求可能回落。因此，即便未来推出全国性贴息政策，也必然是针对不同城市的库存情况、购房群体及项目资质进行精细化、定向化的设计，而非普遍性的资金投放。 当前时点下调LPR的可能性有多大，主要受哪些因素制约，其边际效果如何? 尽管一年期和五年期LPR已有14个月未作调整，但8月份调降的可能性基本为零。将时间窗口拉长至2026年下半年，若整体经济数据表现疲弱，存在一次小幅下调的可能性，例如在第三季度末或第四季度初下调5-10个基点，但不会出现大幅度调降。短期内LPR难以调降主要基于三方面原因：第一，政策利率未先行调整。历史上LPR单独下调的情况虽有，但多数情况下MLF等政策利率的调整或存款成本的下降是先行指标。目前，OMO利率和MLF利率均未变动，因此预计月内LPR将继续保持不变。第二，银行净息差的直接约束。目前商业银行净息差仍在1.4%左右的历史低位徘徊。虽然近期个别中小银行有存款利率调降动作，但这更多是补降行为，并非新一轮由大型银行引领的存款利率下调周期。第三，总量降息的边际效果不确定。过去五年，一年期和五年期LPR已分别累计下调85和115个基点，但对消费、地产和整体信用的提振效果相对偏弱。当前，影响融资需求的关键因素已不仅是融资成本，更重要的是收入预期、资产价格预期以及投资回报率等慢变量，这些因素难以通过一两次政策调整在短期内得到显著改善。 对于近期市场关注的降息、土地续期等政策传闻，其真实性如何，以及未来的政策节奏和趋势是怎样的? 关于降息，判断其是否落地的观察窗口主要有三个：首先是七天期逆回购等政策利率的变动；其次是国有大行的存款挂牌利率；最后是房地产销售数据及居民中长期贷款数据，这些指标将共同决定是否存在降息的必要性。至于土地续期的传闻，该政策主要针对非住宅地产的租赁权续期，旨在缓解商业地产占比较高的房地产企业的资产负-债表压力，通过提高相关资产的评估价值来实现。然而，这一政策并非近期才公布，例如上海在8月5日就已出台相关政策，因此它不是引发当前市场普涨的主要原因，因为上涨不仅限于商业地产股，而是覆盖了所有地产公司。 从年初至今，核心城市房地产市场的结构性改善逻辑是否仍在持续，尤其是在经历了销售淡季之后，相关的关键指标表现如何? 尽管2026年上半年整体房地产市场在销售、投资、开工和竣工等方面仍面临压力，呈现从急跌向缓跌过渡的阶段，但核心城市的亮点持续显现，年初提出的结构性改善逻辑依然成立。具体来看几个关键指标：首先，在挂牌量方面，自2025年下半年起，北京和上海已出现历史上未曾有过的、由房东惜售心理驱动的挂牌量主动下行趋势。进入2026年，小阳春期间已观察到挂牌量反季节性下行。在随后的5月、6月、7月，四个一线城市的挂牌量持续走低，其中此前下行尚不明显的深圳在5月后也出现了加速下行的态势。与历史高点相比，北京、上海、广州、深圳的挂牌量分别回落了43.9%、52.8%、23.0%和14.0%。其次，在成交量方面，2026年小阳春期间成交表现亮眼。进入7月传统淡季，一线城市成交量虽环比下滑，但仍维持了同比正增长，显示出需求端的韧性。供给端的持续收缩与需求端的相对稳定，共同推动了一线城市去化周期的改善，目前上海的去化周期已不足六个月。 房东的惜售心理在当前市场中是如何演变的，它对判断市场见底信号有何影响? 始于2025年下半年的房东惜售心理在2026年得以延续并进一步强化。最初，这种心理主要表现为房东因认为房价已跌破其心理预期而选择撤牌或由售转租，导致挂牌量主动且持续地收缩。进入2026年，这种心理已从挂牌量的收缩延伸至挂牌价的行为，房东的挺价意愿非常强烈，表现为挂牌价相较于成交价出现了更为明显的好转。这种供给端的挺价行为是周期底部左侧的提示信号。一个真正的见底信号，需要同时满足供给端挺价能转化为持续的、可验证的去库存，并且终端需求不再继续恶化。从近期核心城市尤其是上海的二手房市场表现来看，这两个条件正在得到满足：一方面，成交量持续释放，挂牌价与成交价之间的溢价率出现边际改善，表明需求端具备承接力且未再恶化；另一方面，挂牌量持续下行，证实库存确实在去化。因此，当前核心城市的见底信号较为明确，其主要驱 动力源于供给端的优化，而非需求端的显著好转。 从房价数据来看，核心城市房价企稳改善的信号是否持续，不同城市间是否存在分化，以及对2026年和2027年的房价走势有何预判? 根据国家统计局的数据，核心城市房价结构性企稳改善的信号自2026年初以来持续演绎，并未因淡季而明显走弱。截至最新数据，上海、北京、深圳、广州四个一线城市的二手房价格已连续四个月上涨，其中北京和上海连续五个月上涨，预计7月份的数据仍将延续上涨态势，但环比涨幅可能收窄。从累计涨幅看，2026年上半年北京、上海、深圳分别上涨1.3%、1.9%和0.6%,与2025年同期的明显下跌形成对比；广州累计微跌0.3%,但降幅较2025年已大幅收窄。市场呈现出一定的“K型分化”特征。上海的上涨主要由500万以下低总价房源驱动，其背后逻辑是房价急跌后租金回报率提升带来的“买得起”逻辑。而深圳和苏州(如园区板块)的改善主力则偏向中高总价段房源，这反映了核心区优质住宅供给稀缺、投资客涌入以及新兴产业财富效应对购买力的支撑。类似结构性特征在武汉、合肥、东莞等城市也有所体现，表明高净值人群对核心资产的配置需求及其对市场信号的敏感性。对于未来走势，2026年仍被定义为“磨底”阶段，市场信心可能因房价上涨时间不够长、幅度不够大而在季节性数据走弱时出现摇摆。预计2027年将是更为显著的上涨年份，届时上涨的城市范围会更广，且2026年已出现结构性改善的城市在2027年的涨幅将更大。 当前中国重点城市的租金市场表现如何，尤其是一线城市呈现出哪些趋势和季节性特征? 2026年上半年，全国重点城市的租金市场正从普跌转向分化修复。其中，一线城市已出现相对明确的率先企稳迹象，上海、深圳、北京的租金截至目前已连续五个月环比上涨。租金表现存在季节性效应：通常1-2月受春节假期影响而承压；3-4月在返工潮推动下环比上涨；5月因缺乏需求集中释放而可能回落；6-7月受益于毕业季需求再次环比上涨；而8月至年底，部分上半年未能成功出租的房东或会选择降价，可能导致租金回落。值得注意的是，2026年4-5月重点城市的租金环比跌幅为近三年同期最低水平，其中上海、深圳、北京三城更是在5月份呈现逆势上涨。根据7月份的最新数据，这些城市的租金延续了上涨趋势。不过，基于往年数据，8月份常是租金掉头向下的时间点，若届时核心城市租金能维持上涨，则其修复的持续性将更值得关注，也为房价拐点的判断提供了更强的信心。 从租金回报率的角度看，当前市场有哪些变化，公积金政策的优化又对其产生了怎样的影响? 近期，在房价下跌而核心城市租金边际企稳的背景下，租金回报率呈现出持续改善的态势。同时，2026年以来公积金政策的优化，特别是贷款额度的提高，变相降低了低总价房产的房贷利率水平。这一系列因素共同推动了今年上海低总价 房产市场的明显改善，并实现了一定程度的价格上涨。展望未来，预计租金将继续上涨，个别城市房价或有微跌，加之公积金贷款政策的持续优化，这一逻辑将继续演绎，进一步强化核心城市房价出现拐点的信号。 综合库存、房价和租金等多个维度，当前核心城市房地产市场的底部特征是否明确，市场信心的恢复还面临哪些挑战? 综合来看，核心城市房地产市场的复苏并非昙花一现。即便在7月的传统淡季，市场虽有季节性走弱，但并未出现加速下滑。一些中长期逻辑正在不断强化，包括供给端的主动收缩、房东挺价心态的增强、租金的率先企稳改善，以及租金回报率在部分情况下跑赢房贷利率。因此，核心城市楼市的底部结论较为明确。然而，市场的预期转变需要时间和催化剂。当前房价上涨的时间和幅度尚不足以完全扭转市场预期，部分观点仍担忧这只是中期反弹，或复苏无法从上海等个别城市扩展到更广范围。参考香港本轮楼市与股市的表现，其房价在上涨了三到四个季度后，股市才有相对明显的起色，这表明市场信心的传导和确立需要一个过程。 基于对全球53次房地产危机的研究，中国当前房价的调整幅度与周期处于什么阶段，日本的长期调整案例又提供了哪些特殊启示? 对全球53次房地产危机的研究显示，房价下跌幅度的中位数约为34%,见底时间平均为6年左右。目前，按中介口径统计，中国全国房价已下跌42%,调整时间约5年。从跌幅看已明显超过历史平均水平，从时间看则尚有一年差距。关于日本“失落的二十年”,其长达74个季度的下滑周期存在特殊原因，如其主办银行制度、住专制度，以及在此期间遭遇的多轮自然灾害和两次外部金融危机的冲击。若仔细拆分，日本的长期调整中也包含了三轮深度回调与企稳摸底的小周期，每一轮的