住房存量时代，行业新格局渐明

核心观点与关键数据

存量时代到来，核心城市率先企稳

• 新房市场：2026年上半年新房成交面积4.01亿方，同比-11.6%，延续缩量态势，调整进入后期。
• 二手房市场：中指25城上半年成交约121万套，同比+1.3%，显韧性，上海等核心城市表现亮眼，3月成交超3万套，创近三年新高。
• 交易结构：二手房占新房与二手房交易总量50.4%，18省二手住宅交易面积超新房，存量时代渐至，二手房偏刚需，新房偏改善。
• 房价：全国70城新房价格指数累计-13.9%，二手房价格指数累计-22.8%，但2026年降幅明显放缓，一线城市二手房价上半年累计+0.90%，北京、上海、深圳等核心城市率先结构性企稳。

楼市供求关系改善预期

• 土地市场：2026年上半年全国300城宅地成交面积同比-22.0%，宅地自2021年起持续缩量，土拍热度二季度回升，头部央国企为拿地主力，核心城市土地市场吸引力强。
• 库存端：全国商品住宅广义库存降至13.9亿方，去化周期约22.4个月；80城在售库存去化周期2026年2月见顶37.9个月后回落至6月34.8个月，一线城市21.5个月更健康。
• 二手房挂牌量：北上广二手房挂牌量呈下降趋势，去化压力减小。

城市更新是行业高质量发展的重要抓手

• 政策规划：城市更新已完成国家战略层面规划，2026年5月《城市更新"十五五"规划》为首份国家级专项规划。
• 商业模式：从"拆改快销"转向"侧重长期运营"，盈利重心由"卖资产"转向"经营资产"，回收周期或达十余年。
• 投融资渠道："政府引导、市场运作、社会参与"，涵盖财政补助、专项债、银行信贷、产业基金等。
• 成功案例：城中村综合改造、老旧小区原拆原建/自主更新、历史街区微改造、工业厂房改造模式已探索出多类成功案例。

2026年全年展望：总量下探，筑底进行中

• 新开工：预计4.69亿方，同比-20.1%。
• 销售面积：预计7.81亿方，同比-11.3%。
• 销售金额：预计7.39万亿元，同比-12.0%。
• 竣工：预计4.80亿方，同比-20.4%。
• 开发投资：预计6.96万亿元，同比-15.9%。

投资建议

• 关注头部改善型房企：建发国际集团、建发股份、华润置地、绿城中国、滨江集团、招商蛇口等。
• 关注物管企业：华润万象生活、绿城服务、建发物业等。
• 关注中介平台：贝壳-W等。

风险提示

• 政策效果不及预期。
• 市场信心修复不及预期。
• 行业环境超预期调整。
• 区域分化加剧风险。
• 商品房销售及需求恢复不及预期风险。
• 房地产各项指标预测存在局限性风险。