住房存量时代，行业新格局渐明

房地产 强于大市（维持评级） 住房存量时代，行业新格局渐明 存量时代渐至，核心城市率先迈入“止跌回稳”。2026年1-6月销售面积4.01亿方、同比-11.6%，调整进行中；二手房显韧性，中指25城上半年成交约121万套、同比+1.3%，上海3月成交超3万套，创近三年新高。二手房占新房与二手房交易总量50.4%、18省二手住宅交易面积超新房，存量时代渐至，二手房偏刚需、新房偏改善。房价方面，截至2026年6月全国70城新房、二手房价指数较高点分别累计-13.9%、-22.8%，但2026年降幅明显放缓，一线城市二手房价上半年累计+0.90%，北京、上海、深圳等核心城市率先结构性企稳。 作者 控增量、去存量、优供给，楼市供求关系有改善预期。供给持续收缩为供求改善奠基：2026年1-6月全国300城宅地成交面积同比-22.0%，宅地自2021年起持续缩量预示未来住房供应收缩；土拍热度二季度回升，头部央国企为拿地主力，上海、杭州、北京、广州、深圳等核心城市土地市场吸引力强。库存端，全国商品住宅广义库存降至13.9亿方、去化周期约22.4个月；80城在售库存去化周期2026年2月见顶37.9个月后回落至6月34.8个月，一线城市21.5个月更健康（深圳仅6.6个月）。随着成交回升，北上广二手房挂牌量呈下降趋势，去化压力减小。 分析师杜昊旻SAC：S1070526040002邮箱：duhaomin@cgws.com 城市更新是行业高质量发展的重要抓手。城市更新已完成国家战略层面规划，2026年5月《城市更新"十五五"规划》为首份国家级专项规划。商业模式从"拆改快销"转向"侧重长期运营"，盈利重心由"卖资产"转向"经营资产"、赚取运营溢价，回收周期或达十余年，对建设运营能力与资金实力要求更高。资金形成"政府引导、市场运作、社会参与"多元模式，涵盖财政补助、专项债、银行信贷、产业基金等，并已探索多个落地案例。 分析师方鹏SAC：S1070526040004邮箱：fangpeng@cgws.com 2026年全年展望：总量下探，筑底进行中。基于以销定产逻辑与指标领先滞后关系，我们预测2026年主要指标延续下行：中性假设下，预计全国房屋新开工面积4.69亿方，同比-20.1%；预计全国商品房销售面积7.81亿方，同比-11.3%，销售金额7.39万亿元，同比-12.0%；预计全国房屋竣工面积4.80亿方，同比-20.4%；预计全国房地产开发投资金额6.96万亿元，同比-15.9%。 相关研究 1、《 宏 观 政 策 或 发 力 ， 楼 市 稳 定 获 支 持 》2026-07-302、《地产定位消费属性，因城施策改善供求关系》2026-07-163、《公积金条例修订拟扩容，地产企稳预期渐进》2026-06-09 投资建议：我们认为房地产行业总量规模短期尚有下行压力，但核心城市二手房房价出现企稳迹象，同时当前地产板块的估值和基金仓位均处于历史低位区间，在系列政策带动下，行业有望逐步止跌回稳，使得板块投资吸引力提升，股价向上或有可观的弹性空间。建议重点关注资产质量优质、投销表现有韧性、产品服务好的改善型头部房企，如建发国际集团、建发股份、华润置地、绿城中国、滨江集团、招商蛇口等；关注地产企稳带动的产业链公司业绩修复，且具有优质服务能力的物管企业，如华润万象生活、绿城服务、建发物业等；关注受益于楼市活跃度提升的中介平台，如贝壳-W等。 风险提示：政策效果不及预期，市场信心修复不及预期，行业环境超预期调整，区域分化加剧风险，商品房销售及需求恢复不及预期风险，房地产各项指标预测存在局限性风险。 内容目录 1、存量时代渐至，核心城市率先迈入“止跌回稳”.......................................................................................41.1新房延续缩量态势，二手房成交量有韧性.........................................................................................41.2存量时代到来，新房二手房“各司其职”.........................................................................................51.3房价结构性企稳，核心城市先行......................................................................................................72、控增量、去存量、优供给，楼市供求关系有改善预期................................................................................92.1土地成交持续缩量，为供求关系改善提供基础...................................................................................92.2库存绝对量下滑，高能级城市去化周期更健康.................................................................................102.3核心二手房挂牌量呈下降趋势，去化压力减小.................................................................................123、城市更新是行业高质量发展的重要抓手..................................................................................................133.1城市更新已完成国家战略层面规划.................................................................................................133.2更新模式偏向长期运营，投融资渠道多元化....................................................................................143.3城市更新已探索出多类成功案例....................................................................................................154、2026年全年展望：总量下探，筑底进行中.............................................................................................164.1新开工：预计新开工面积4.69亿方，同比-20.1%...........................................................................164.2销售面积：预计销售面积7.81亿方，同比-11.3%...........................................................................174.3销售金额：预计销售金额7.39万亿元，同比-12.0%........................................................................184.4竣工：预计竣工面积4.80亿方，同比-20.4%..................................................................................194.5开发投资：预计开发投资金额6.96万亿元，同比-15.9%.................................................................205、投资建议............................................................................................................................................215.1对标香港，房价企稳推动房企股价.................................................................................................215.2地产板块处低估值低仓位状态.......................................................................................................225.3重点关注头部改善型房企..............................................................................................................23风险提示.................................................................................................................................................24 图表目录 图表1：全国新建商品房销售面积及同比走势..............................................................................................4图表2：中指25城二手房月度成交套数及同比............................................................................................4图表3：上海二手房月度成交套数及同比.....................................................................................................5图表4：12城二手房成交面积占一二手总成交面积比例................................................................................5图表5：部分重点城市2026年公积金政策调整............................................................................................6图表6：北京分总价段二手房成交套数占比..................................................................................................6图表7：上海分总价段二手房成交套数占比..................................................................................................6图表8：北京分总