七月淡季一线走平，北京政策宽松向上海看齐

七月淡季一线走平，北京政策宽松向上海看齐 国家/地区中国行业房地产行业报告发布日期2026年08月11日 核心观点 ⚫周观点： 7月进入传统淡季后，一线城市楼市边际降温，前期表现较强的上海、深圳房价改善趋势亦有所走弱，但我们认为当前变化只是季节性因素扰动，核心城市楼市结构性改善趋势和逻辑依旧成立，但需要重申年初以来的坚定判断，2026年依旧是磨底形态，2027年才是涨价形态，即便考虑到“金九银十”的或有改善（级别大概率弱于小阳春），今年下半年房价预计仍难有明显改善，企稳走平是大概率的情形。此外全国房价走势依然呈现从急跌向缓跌过渡的整体改善态势，淡季也并未出现加速下跌。在今年楼市表现整体弱于上海、深圳，5月之后边际有所走弱的背景下，8月7日北京适时出台优化限购及公积金贷款政策，在市场淡季进一步提振市场预期和居民实际购买力。年初以来我们一直强调公积金政策调整会是今年政策重心，地方层面将应出尽出，我们统计年初以来已有超80城提高公积金贷款额度上限。参考上海2月政策出台后低总价房源率先改善的经验，在公积金贷款额度大幅提升更利好低总价房源的背景下，我们判断，北京低总价段房源的成交量及价格均有望明显改善，二手房整体价格拐点亦有望进一步前移:（1）7月传统淡季效应显现，一线城市房价改善斜率放缓、成交降温，但非一线整体依然呈现房价跌幅收窄的缓跌迹象并未加速下滑。挂牌价方面，7月一线城市月环比跌幅有所走阔。7月全国、一线城市挂牌价月环比分别下降0.46%、0.43%，跌幅分别走阔0.01pct、0.37pct，而二线、三四线城市月环比跌幅分别收窄0.03pct、0.08pct；从7月一线城市分总价段成交来看，此前表现较强的上海低总价段和深圳中高总价段均出现一定程度降温：深圳中高总价段（700-3000万）房源结束此前上行趋势，各总价段房源普跌。700-1000万、1000-1500万和1500-3000万总价段房源挂牌价环比转负；上海低总价段房源（0-500万）虽维持上行趋势，但涨幅明显收窄，0-200万、200-300万和300-500万总价段房源月环比分别+0.3%、+0.4%和+0.1%，涨幅分别回落0.4pct、0.2pct和0.2pct；而北京各总价段房源维持前期普跌趋势；实时成交方面，虽然7月一线城市同比仍保持不错的增速，但受传统淡季影响环比普遍回落，北京、上海、广州、深圳7月实时成交环比分别下降9.0%、0.9%、6.0%和14.2%；（2）北京政策宽松向上海靠拢，公积金额度大幅加码有望推动低总价房源率先改善。8月7日北京进一步优化房地产政策，非京籍家庭五环内购房社保或个税年限由2年降至1年，同时显著提高公积金贷款额度，夫妻双方均缴存公积金的家庭首套/二套最高贷款额度提升至240/200万元（与上海相同），叠加多子女等条件后最高可上浮至340万元（高于上海），并进一步优化房屋赠与、公积金贷款套数认定及二手房“带押过户”等政策。其中，家庭首套公积金最高贷款额度（不考虑上浮）翻倍，由120万提升至240万与上海持平，显著增强居民实际购买力，参考上海2月新政后的表现，我们判断，北京低总价房源需求有望率先释放，并带动成交及价格边际改善；在当前二手房去化周期在6个月左右、库存水平较健康的情况下，北京二手房价格企稳拐点有望更早出现。 吴胤翔执业证书编号：S0860526010001香港证监会牌照：BYC310wuyinxiang@orientsec.com.cn021-63326320 董斌鑫执业证书编号：S0860126040015dongbinxin@orientsec.com.cn021-63326320 海外房价深度调整期的经验启示：周期问底系列深度（二）2026-08-09 7月核心城市土拍逆势延续Q2热度，结构性强化核心城市房价预期2026-08-03公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股2026-07-27总量压力仍存，楼市结构性回暖延续2026-07-20京沪深租金连续四月上涨，强化行业结构性改善持续性预期2026-07-14Top3集中度进一步提升，重申行业投资逻辑在α不在β2026-07-07科技造富并非此轮韩国楼市改善起点，中国核心城市修复斜率预计低于韩国2026-06-29楼市K型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口2026-06-22核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分2026-06-15京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续明显领跑2026-06-08城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外2026-06-01短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大2026-05-25短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变2026-05-18上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买”2026-05-11广深新政效果初显，上海4月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象2026-05-06如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“ 同 ” 与 “ 不 同 ”： 周 期 问 底 系 列 深 度（一）2026-04-10 ⚫二手房周度跟踪： 挂牌价方面，深圳环比转正，上海小幅回落，北京、广州延续跌势。深圳挂牌价周环比转正（+0.11%），此前连续六周下行；上海挂牌价周环比转负（-0.03%）；北京挂牌价周环比-0.18%，跌幅走阔0.05pct，已连续21周下行；广州挂牌价周环比转负（-0.44%），近九周呈下行趋势。 挂牌量方面，深圳八连降，上海再度回落。北京周环比转正（+0.83%），此前连续两周下降，年初至今累计下降9.70%；上海周环比转负（-0.51%），近二十一周整体呈下行趋势，年初至今累计下降12.81%；广州周环比+0.02%，涨幅回落0.09pct，连续十五周下降后七连升，年初至今累计下降4.32%；深圳挂牌量周环比-1.14%，降幅回落0.26pct，已连续八周下行，年初至今累计下降9.02%。 实时成交方面，广州环比转正，北京两连降。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至8月8日，广州周环比转正（+0.7%），此前连续两周下行；深圳周环比转正（+7.7%），此前连续两周下行；截至8月7日，北京周环比-4.7%，跌幅走阔3.3pct，当前连续两周下行；网签方面，截至8月8日，北京周环比转负（-19.5%）；上海周环比转负（-4.1%），此前连续两周上行；深圳周环比转正（+2.3%），此前连续三周下行。 投资建议与投资标的 ⚫择时方面我们的建议是： （1）短期把握三季度末和四季度末交易性行情的择时窗口；（2）中期看2027年有望成为地产板块系统性β重估的起点，板块或成为年度交易主线，明年Q1末是重要的观测和择时窗口。（3）长期看本轮周期底部的投资机会将更多体现在α而非β，α行情起点可能在2028年。 相关标的：（1）核心城市土储占比高的头部央国企：华润置地(01109，未评级)、中国金茂(00817，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)；（2）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧 目录 一：市场表现.................................................................................................4 1.1：申万房地产指数跑输比较基准....................................................................................4 1.1.1：A股板块：房地产指数周涨幅2.09%，跑输沪深30041.1.2：H股板块：香港内房股、港资房企指数均跑输恒指5 1.2：个股表现....................................................................................................................5 1.2.1：A股个股表现：京投发展周涨幅16.95%51.2.2：H股个股表现：九龙仓置业周涨幅20.69%6 二：二手房周度跟踪......................................................................................7 2.1：挂牌价：深圳环比转正，上海小幅回落，北京、广州延续跌势..................................72.2：挂牌量：深圳八连降，上海再度回落.........................................................................82.3：成交量：广州环比转正，北京两连降.......................................................................112.4：议价率：上海五连降，北京、广州月环比转负.........................................................12 三：新房周度跟踪........................................................................................13 3.1：成交：一线城市有所分化，上海三连涨...................................................................133.2：库存及去化：一线城市新房库存延续下降趋势，降幅略有走阔................................14 四：房企融资：绿城房地产发行15亿中票，期限3年，票面利率3.10%....15 五：行业政策及新闻：北京优化调整房地产相关政策：优化住房限购、完善房 屋赠与、加大住房公积金支持力度...............................................................16 六：投资建议...............................................................................................17 七：风险提示...............................................................................................18 图表目录 图1：申万房地产指数周涨幅2.09%，相对沪深300收益-0.23%................................................4图2：板块周涨跌幅比较：房地产表现位居中游...........................................................................4图3：香港内房股周跌幅1.84%、港资房企周跌幅2.00%，相对收益分别为-1.01%、-1.17%.....5图4：挂牌价走势（单位：元/㎡，周度更新）：全国周环比-0.14%..............................................7图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线城市挂牌量周环比-0.07%.............................................9图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.83%......................