限购松绑公积金提额，北京楼市政策再宽松

2026年08月09日房地产 证券研究报告 限购松绑公积金提额，北京楼市政策再宽松 投资评级领先大市-A维持评级 限购门槛持续下调，准入差距加速收窄 本次新政将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由2年调减至1年，实现全市购房准入年限统一为1年的标准，限购宽松程度进一步向一线城市先进水平靠拢。回顾北京限购政策调整历程，2024年9月非京籍购房社保年限由原五环内5年分别调降至五环内3年、五环外2年，2025年12月进一步优化为五环内2年、五环外1年，本次调整为近两年内第三次松绑，政策宽松节奏持续加快。横向对比来看，上海非沪籍家庭社保满1年即可在外环外不限套数购房，满3年可在外环内限购1套，另设居住证满5年购房通道；深圳非户籍居民在福田、南山、宝安新安街道等核心区域需1年社保限购2套，在罗湖、龙岗、龙华等多数区域无社保即可购买2套，盐田、大鹏新区不限购。整体而言，北京目前非本地户籍限购严格程度在一线城市中仍处于相对偏高水平，但政策差距正持续收窄。 公积金支持全面升级，额度优势位居前列 本次住房公积金政策从额度体系、缴存机制、套数认定等多维度系统性升级，夫妻双方贷款额度大幅增长，综合支持力度位居一线城市前列。新政将原统一标准的首套120万元、二套100万元贷款额度，调整为单人缴存首套120万元、二套100万元，夫妻双方缴存首套240万元、二套200万元，叠加区域引导、绿色建筑、多子女等上浮条件后，夫妻双方最高贷款额度可达340万元。同时优化缴存年限挂钩机制，每缴存一年单人可贷20万元、夫妻可贷40万元，并放宽贷款套数认定标准、支持存量房带押过户、新增装修提取政策。横向对比，上海家庭首套公积金基础额度200万元，含补充公积金240万元，叠加上浮后最高324万元；深圳家庭基础额度130万元，叠加上浮后最高351万元。北京公积金基础额度优势明显，综合支持力度处于一线城市第一梯队。 资料来源：Wind资讯 陈立分析师SAC执业证书编号：S1450525040001chenli9@sdicsc.com.cn 相关报告 百强降幅收窄，政策助稳复苏2026-08-02百强房企淡季销售降幅同比收窄2026-08-02广州印发住房“十五五”规划征求稿2026-07-25上半年地产数据延续筑底修复2026-07-186月数据维持筑底修复2026-07-16 政策红利加速释放，市场修复动能增强 本次政策组合拳从需求准入和资金支持两端协同发力，有望进一步释放刚性和改善性住房需求，推动北京房地产市场平稳健康发展。限购门槛下调将有效降低新市民、青年人的购房准入门槛，释放此前因社保年限不足而被抑制的购房需求；公积金政策全面升级则显著降低购房资金成本，尤其对改善性需求形成有力支撑，促进置换链条顺畅运转。此外，房屋赠与政策简化了家庭内部房产流转流程，有利于盘活存量住房资源。整体来看，政策落地将有效提振市场信心，带动成交活跃度提升，为北京房地产市场注入新的增长动力，利好行业基本面持续修复。 投资建议： 政治局会议强调稳定房地产市场背景下，城市房地产调控政策进入新一轮宽松周期，关注地产企稳带来的头部地产股估值修复机会。建议关注：1）龙头房企：保利发展、华润置地、招商蛇口；2）成长型房企：中国金茂、绿城中国；3）持有物业双轮驱动型企业：新城控股、浦东金桥。 风险提示：政策宽松不及预期、融资环境超预期收紧 风险提示 政策宽松不及预期：政策落地节奏与力度不及预期，销售复苏放缓将加速房企流动性压力，驱使房企持续低价抛售回流现金，强化居民对房价的悲观预期，拉长下行周期时长，使得地产与相关产业链持续拖累经济。 融资政策超预期收紧：房地产行业属于资本密集型行业，融资环境超预期收紧将对房地产的增速及盈利能力产生负面冲击。融资总量的下降将导致开发商放慢拿地、推盘、销售、施工及竣工的经营速度，导致总体的增速下行。 行业评级体系 收益评级： 领先大市——未来6个月的投资收益率领先沪深300指数10%及以上；同步大市——未来6个月的投资收益率与沪深300指数的变动幅度相差-10%至10%；落后大市——未来6个月的投资收益率落后沪深300指数10%及以上； 风险评级： A——正常风险，未来6个月的投资收益率的波动小于等于沪深300指数波动；B——较高风险，未来6个月的投资收益率的波动大于沪深300指数波动； 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 国投证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 。本公司不会因为任 何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国投证券股份有限公司证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出的，由于假设、估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限性，请谨慎使用。 国投证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。 国投证券证券研究所深圳市地址：深圳市福田区福华一路119号安信金融大厦33层邮编：518046上海市地址：上海市虹口区杨树浦路168号国投大厦28层邮编：200082北京市地址：北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编：100034