中国房地产：截至2026年7月31日的投资者持仓及板块估值概览

中国房产 投资者定位（截至2026年7月31日）及行业估值概览 中信的观点 AC+852-2501-2438griffin.chan@citi.com股权研究 钟文轩 本出版物在花旗量化投资者持仓报告（链接）中将中国房地产股票从更广泛的群体中分离出来，并概述了该行业的股权估值和表现。 +852-2501-2710cindy.li@citi.com李欣 量化分析 我们在花旗更广泛的量化投资者持仓报告中单独列出了中国房地产股票（原始数据文件链接：Measuring the Crowded Trade - Global Scores: 04-August 2026 Interim Update (Excel): 附录第5页）。 © 2026 摩根大通公司。未经摩根大通书面许可，不得转载。注意：环比变化，最新月份用绿点标示，上月用红点标示。资料来源：摩根大通研究部估计 股票研究：行业估值 陈芷璇 李欣颖 © 2026 摩根大通公司。未经摩根大通书面许可，不得转载或分发。数据来源：数据流，摩根大通研究部估计 © 2026 摩根大通公司。未经摩根大通书面许可，不得转载或分发。数据来源：数据流，摩根大通研究部估计 量化附录：花旗的量化拥挤综合指数是如何计算的？以下五个指标在每个区域内针对广泛的股票池分别进行百分位数排名。然后将这些排名等权重处理，为每只股票创建最终的拥挤综合指数得分。花旗量化团队需要至少这五个指标中的四个有数据，才能计算拥挤综合指数得分。较高的（较低的）综合排名表示与剩余股票池相比，具有较高（较低）的拥挤程度。 最拥挤量化因子——基于花旗量化研究的拥挤因子排名 历史相对估值——历史市净率和历史第一财年市盈率的等权重综合指标。估值分数越高，表明拥挤程度越高。 净空比率 — 历史相对净空比率（净空量占可用库存量的百分比。净空比率较低表明市场看涨共识较高。） 情绪指标——一个等权重的综合因子，结合了分析师卖方评级和公司新闻情绪。量化团队要求至少有三份分析师推荐报告。买入评级的集中度更高，同时正面新闻情绪程度也更高，可能会导致增加的拥挤度。 n 宏观风险敞口——基于花旗量化团队风险属性模型（RAM）的个股风险宏观贡献。股票中较高的宏观风险敞口可能导致市场一致预期。 如果您视力受损，并希望就本文件中的图形细节与花旗代表通话，请从美国境内拨打1-888-500-5008（语音电话：711），或从美国境外拨打+1-210-677-3788。 附录A-1 分析师认证 本研究报告的编制和内容主要负责研究人员，要么（i）在作者栏中标注为“AC”，要么（ii）以粗体字列于归属于该分析师的内容旁边。如果在作者栏中标注了多位AC分析师，则每位分析师均对整个研究报告进行确认，但（a）不包括归属于另一位以粗体字列于内容旁并负责确认的AC分析师的内容，以及（b）仅针对特定发行人的观点，这些观点归属于在下方所示该发行人的价格图表或评级历史表中确认的另一位AC分析师。每位分析师均就其负责的报告部分进行确认：（1）报告中所表达的观点准确反映了他们对所提及的每位发行人和证券的个人看法，且是以独立方式编制的，包括涉及花旗集团（Citigroup Global Markets Inc.）及其附属公司的内容；以及（2）研究分析师的任何部分薪酬，现在或将来，均未直接或间接地与其在本报告中提出的具体建议或观点相关。 重要披露 对于产品中，该机构并非做市商的金融工具，该机构是此类金融工具（及任何基础工具）的流动性提供者，并可能在此类工具的交易中作为交易主方。该机构是已交易与证券相关的金融工具的定期发行人，这些证券可能已在产品中获推荐。该机构定期交易产品中讨论的发行人的证券。该机构可能以与产品不一致的方式从事证券交易，并且对于产品所涵盖的证券，将基于主方身份向客户买入或卖出。 贝莱德是中国海外发展有限公司、中国资源土地有限公司的公开交易的股票证券做市商。 除非另有说明，研究分析师及其团队成员在过去12个月内均未审阅过所提供投资意见的相关公司的实际运营情况。 就与本Citi Research产品相关公司（包括历史披露文件的副本）的重要披露，请联系Citi Research，地址：纽约格林威治街388号6楼，邮编10013，收件人：法律/合规部[E6WYB6412478]。此外，除估值与风险评估和历史披露外，相同的重要披露亦包含在公司披露网站上。 https://www.citivelocity.com/cvr/eppublic/citi_research_disclosures评估和风险评估可在关于该目标公司的最新研究报告/备忘录中找到。根据《市场滥用条例》，过去12个月内发布的所有花旗研究建议均可通过花旗速度（Citi Velocity）获取。) 或您标准分发渠道。历史披露（长达过去三年）将应要求提供。 https://www.citivelocity.com/cv2 花旗研究：基础研究投资评级指南花旗研究股票推荐包括投资评级和一个可选的风险评级，以突出高风险股票。风险评级会考虑价格波动和基本面标准。股票要么没 有风险评级，要么被评定为高风险评级。 投资评级：花旗研究投资评级分为买入、中性及卖出。我们的评级基于分析师对预期总回报（“ETR”）的预期以及风险。ETR是指在未来12个月内股票预测价格上涨（或下跌）加上股息收益率的总和。目标价基于12个月的时间范围。投资评级定义如下：买入（1）预期总回报（ETR）为15%或以上（高风险股票为25%或以上）；卖出（3）为负的ETR。任何未获分配买入或卖出评级的股票均被视为中性（2）。对于评级为中性的股票，如果分析师认为缺乏估值驱动因素和/或投资催化剂，无法得出正面或负面的投资观点，经花旗研究管理层批准，分析师可以选择不设定目标价，从而不计算ETR。因监管和/或内部政策原因，花旗研究可能暂停其评级和目标价，并分配“评级暂停”状态。花旗研究也可能因其他特殊情况（例如，缺乏对分析师投资逻辑至关重要的信息、交易暂停）影响公司及/或公司证券交易，而暂停其评级和目标价，并分配“审阅中”状态。在上述任何情况下，评级和目标价将在评级历史价格图中分别显示为“—“和“-“。在2022年4月11日之前，花旗研究对上述两种情况均分配“审阅中”状态，而在2020年11月11日之前，仅在特殊情况下分配。分析师将在实际可能的情况下尽快发布报告，重新建立评级和投资逻辑。投资评级由上述范围在启动覆盖、投资和/或风险评级变更，或目标价变更（受管理层有限裁量权约束）时确定。有时，由于市场价格波动和/或其他短期波动或交易模式，预期总回报可能会超出这些范围。此类临时偏离将予以允许，但将受到研究管理部门的审查。您买卖证券的决定应基于您的个人投资目标，并且只有在评估了股票的预期表现和风险之后才能做出。 催化剂观察/短期观点（“STV”）评级披露：催化剂观察及STV多空评级：花旗研究部门也可能发布催化剂观察或STV多空评级，用以表明分析师预期在特定30或90天期限内，由 于一个或多个具体的短期催化剂或事件影响公司或市场，股价将（上涨/下跌），以绝对数值衡量。当分析师高度确信股价将受影响时，将发布催化剂观察；当信心程度为中等时，则为STV评级。催化剂观察或STV多空评级将在指定的30/90天期限结束时自动失效。若股价表现（以收盘价计算）超出评级方向15%（除非分析师覆盖），催化剂观察也将自动移除。分析师也可能在指定期限结束前，于已发布的研究报告中移除催化剂观察或STV评级。催化剂观察/STV多空评级可能与股票的基本股权评级不同，后者反映的是更长期的绝对总回报预期。根据FINRA评级分配披露规则，催化剂观察/STV看涨评级对应买入建议，而催化剂观察/STV看跌评级对应卖出建议。未分配至催化剂观察看涨、催化剂观察看跌、STV看涨或STV看跌评级的任何股票，均视为催化剂观察/STV无观点。根据FINRA评级分配披露规则，我们将催化剂观察/STV无观点对应为持有评级。 研究员关联方 / 非美国研究员披露 本报告作者就职的法人在下文列出（其监管机构亦在本报告中列出）。非美国为本报告撰写的研究分析师（即：下列所列的所有研究分析师，但不包括被认定为在职的那些人）由Citigroup Global Markets Inc.提供的研究报告中的研究分析师未在FINRA注册/获得资格。这些研究分析师可能无权...是成员组织的关联人士（但受雇于成员组织的附属机构），因此可能不适用 FINRA 规则 2241 对与目标公司沟通、公开露面等方面的限制。研究分析师账户持有的证券交易。 其他披露 本函专致根据1995年《以色列投资建议、投资营销及投资组合管理法》（以下简称“顾问法”）中定义的“合格客户”。在以色列境内，本函并非面向零售客户，花旗集团亦不会向零售客户或非合格客户提供此类产品或交易。主讲人未获得以色列证券管理局（“ISA”）颁发的投资顾问或投资营销人执照，且本函不构成投资建议或营销推广。信息 此处所载内容可能与ISA监管范围之外的事项相关。本函所述任何证券，未经依据1968年《以色列证券法》及据此提供的公开要约规则获得证券发行豁免，均不得向任何以色列人士提供或出售。花旗研究通过公司自有电子分销平台（例如花旗速度和各种全球财富平台）广泛且同时向公司机构及零售客户传播其研究内容。为方便起见，部分（但非全部）研究内容可能通过第三方聚合商分发。客户可酌情通过电子邮件接收已发布的研究报告，但仅限于相关研究内容已广泛传播之后。某些研究内容仅向机构投资者提供，以满足监管要求。花旗研究分析师向客户提供的服务水平和类型可能因各种因素而异，例如客户就接收分析师沟通的频率和方式提出的个人偏好、客户的风险特征和投资焦点与视角（例如，市场整体、特定行业、长期、短期等）、客户与公司整体关系的规模和范围，以及法律和监管限制。依据《证券委员会决议20》和ASIC监管指南264，花旗被要求披露花旗关联公司或业务是否与相关公司存在商业关系。考虑到花旗在全球100多个国家运营多项业务，花旗很可能与相关公司存在商业关系。公司推荐、提供或出售的证券：(i)未由联邦存款保险公司投保；(ii)并非任何受保存款机构（包括花旗银行）的存款或其他债务；(iii)受投资风险影响，包括投资本金可能损失的风险。产品仅用于信息目的，并非购买或出售证券的要约或招揽。购买产品中提及的证券的任何决定都必须考虑该证券的现有公开信息或任何注册招股说明书。尽管信息来源于公司认为可靠的来源，但我们不保证其准确性，且可能不完整且经过提炼。然而，公司已采取一切合理措施，以确定产品“重要披露”部分中披露的准确性和完整性。公司的研发部门已获得本产品中提及的相关公司（包括但不限于与相关公司管理层进行的讨论）提供的协助。公司政策禁止研发分析师向相关公司发送研究草案。但是，应假定产品作者在出版前已与相关公司进行讨论，以确保事实准确性。有关ESG（环境、社会、治理）因素的陈述和观点通常基于受影响公司作出的公开声明或其他公开新闻，作者可能未独立核实。ESG因素是投资者在做出投资决策时可以选择考察的一个因素。所有意见、预测和估算均构成产品发布时作者的看法，这些内容加上产品中包含的任何其他信息，均无通知可能更改。金融工具的价格和可用性也无通知可能更改。尽管公司其他部门可能就本产品讨论的公司提供建议，但在该角色下获得的信息不用于产品准备。尽管花旗研究不设定预定的发布频率，但如果产品是基础股票或信用研究报告，花旗研究的意图是提供对所覆盖发行人的研究覆盖，包括应对影响发行人的新闻。对于非基础研究报告，花旗研究可能不会定期更新报告中包含的观点、建议和事实。尽管花旗研究对发行人保持覆盖、提出建议或进行讨论，但由于法律或政策原因，花旗研究可能会定期被限制引用某些发行人。如果已发布交易想法的某个组成部分受到限制，该交易想法将从产品中包含的任何开放交易想法列表中移除。限制解除后，如果分析师继续支持它，该交易想法将重新列入