维持买入：利润稳步增长

Citi 将 Mitsui Fudosan 的目标 EV/EBITDA 降至 16.5x，但维持 ¥1,850 的目标价和“买入”评级，反映对利率上升等因素的考量。尽管股价自 Q3 结果公布以来表现疲软，但 Q3 全年指引的上调预计将提振市场预期。公司租赁业务利润预计将因办公室租金上涨和新零售设施的贡献而增长，其他业务（如酒店业务复苏）的利润驱动因素也表现健康。Citi 预计 Mitsui Fudosan 将取得良好进展以实现中期计划目标，并看好办公楼市场条件的恢复。

核心数据预测：

• 预计 FY3/26 营业利润为 ¥420.4bn，营业利润为 ¥393.4bn。
• 租赁业务：预计新办公楼贡献有限，但 50 Hudson Yards 的入住率提升和新零售设施开业将推动利润增长。办公室租金上涨势头增强，现有办公室利润增长将推高整体利润水平。
• 房产销售业务：预计 Mita Garden Hills 的贡献和海外销售及估值损失的消除将支持利润增长。
• 设施运营业务：预计酒店 ADR 上涨将推动利润增长。
• 固定资产销售：预计将保持一定水平。

中长期展望：

• 租赁、管理和设施运营业务的利润水平正在上升，预计将取得良好进展以实现中长期计划目标。
• 房产销售业务：对海外销售利润前景的担忧暂时加剧，但预计 FY3/25 年估值损失和其他费用将减少。交叉持股减少的顺利进行也将增加实现 FY3/27 8.5% ROE 目标的可能性。

估值：

• 目标价 ¥1,850 基于 FY3/26E EV/EBITDA 16.5 倍，较 5 年平均 16.0 倍高 0.5 个标准差，反映通胀预期和利率上升风险。
• 目标价相当于 FY3/26E 市盈率 19.8 倍，市净率 1.55 倍，税前市净率 0.75 倍，税后市净率 0.90 倍。

风险：

• 办公室租赁和房地产投资市场趋势。
• 利率和信贷市场变化。

结论： Citi 认为 Mitsui Fudosan 的多元化业务组合使其能够在不确定的宏观环境中产生稳定利润，因此认为其股票应保持相对优势。公司未来几年将有众多新项目完工，提高了利润和净资产价值的增长可能性。