陆家嘴：2026年半年度报告

上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2026年半年度报告 董事长致辞 2026年，是“十五五”发展规划的开局之年，是浦东打造社会主义现代化建设引领区承前启后、全面发力的关键之年。上半年，公司坚持“稳中求进”的工作总基调，坚持“高水平规划、高品质建设、高效率运营”发展主线，稳中提质、转型求新，在夯实经营基本盘的同时，推动轻重并举的战略转型，保持公司各项工作稳健推进。上半年，公司实现营业收入80.98亿元，归属于上市公司股东的净利润11.08亿元，为实现全年工作目标打下扎实基础。 区域开发运营板块，持续打造“陆家嘴大朋友圈”生态共同体，为企业客户提供覆盖全生命周期、贯通全要素资源、适配全发展业态的产业赋能服务。立足资产盘活、运营提质、品牌输出、产融闭环、轻重资产联动，以持有物业为载体，探索布局科技产业服务平台，努力创新，提升发展模式与质效。 金融服务板块，贯彻内生增长与外延拓展相结合的特色发展战略，强化专业化金融服务和产业投资能力。持续深化与主业联动，强化内部资源协同赋能，设立产业对接服务机制，夯实盈利韧性。 商旅服务板块，紧抓上海国际消费中心城市发展机遇，抢抓商业业态布局优化与场景运营模式创新，积极打造沉浸式、强互动的特色消费场景，推动“内容+场景”运营深化，不断提升商圈活力与客户黏性，推动客流人气与商业价值双向赋能、有效转化。 下半年，公司将继续锚定高质量发展目标，围绕“十五五”发展规划，围绕“资管做强、资本做活、资产做优”三位一体发展路径，构建全周期服务能力，做深产业生态链式招商，推进区域开发运营、金融服务、商旅服务三大业务板块深度协同，实现资产价值与空间效能最大化，以稳健的经营、可持续发展的业绩回报广大股东。 董事长：徐而进2026年7月 2026年上半年公司业务情况 注1：表格计算结果因四舍五入原因存在尾差，下同。注2：陆家嘴太古源源邸（第五批）于2026年4月入市，陆家嘴太古源源邸（第六批）于2026年6月入市。截至2026年6月底，陆家嘴太古源源邸所有批次均已入市。 2026年上半年度日常关联交易情况 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人徐而进、主管会计工作负责人周卉及会计机构负责人（会计主管人员）杨永德声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本报告内所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、重大风险提示 公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“五、其他披露事项”。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..........................................................................................................................................9第二节公司简介和主要财务指标....................................................................................................10第三节管理层讨论与分析................................................................................................................13第四节公司治理、环境和社会........................................................................................................27第五节重要事项................................................................................................................................29第六节股份变动及股东情况............................................................................................................51第七节债券相关情况........................................................................................................................54第八节财务报告................................................................................................................................62 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 本报告期内，因办公物业星展银行大厦实现销售结转，公司归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、基本每股收益、稀释每股收益及扣除非经常性损益后的基本每股收益同比上升。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十一、其他□适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司所从事的主要业务和经营模式 公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，聚焦现代化城区建设目标任务，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，持续推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设与运营服务。 公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，专注国际化一流营商环境的打造，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。 公司持续优化商业地产租售业务，做精做强核心资产运营，不断打造楼宇经济新高地，在推动住宅产品及部分办公楼宇销售的同时，打造产业聚集平台，整合优势资源，注重产业链上下游转型升级，聚焦城市楼宇更新改造和高能级专业化租赁运营队伍打造，依托全方位商业配套等综合优势，不断提升资产管理能级和效率，为公司经营业绩和可持续发展带来新动能。 聚焦转型发展和提质增效，公司旗下各持牌金融机构以稳经营、促转型、控风险为目标，积极融入国家发展战略，优化金融投资布局，努力服务实体经济，推动自身业务与城市综合开发协同发展。 公司立足服务浦东国际消费中心建设的重要定位，不断打造多元融合的商业、酒店场景，提供购物、餐饮、休闲娱乐、住宿等差异化服务和体验，助力区域营商环境与消费环境双提升。 综上，公司经营战略方针是以“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业为立足点，打造三元驱动协同发展态势。发挥“陆家嘴大朋友圈”优势，围绕“资管做强、资本做活、资产做优”三位一体发展路径，持续优化商业地产租赁业务，发挥产业聚集效应，提升资源配置和服务赋能，在做精做强长期持有的核心资产运营的同时，推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动，实现公司股东利益最大化的目标。 （二）行业情况 城市综合开发与服务方面，2026年上半年，上海办公楼及产业园市场需求稳步修复，科技互联网、金融与专业服务、消费三大行业成为租赁主力，市场延续“以价换量、结构分化”格局，净吸纳量比去年同期接近翻倍，市场成交活跃度主要由企业办公升级、原址整合搬迁需求支撑。与此同时，大宗物业投资市场成交同比回暖，市场呈现出资金向核心优质资产集中的态势，地标办公楼资产备受资金青睐。从需求结构来看，自用型需求占比较去年全年水平显著上升。就投资者类型而言，境内企业保持活跃态势，港资及东南亚资本亦开始积极布局上海核心资产。随着REITs试点范围持续扩大，优质商业办公类资产通过REITs实现退出的路径日益成熟、常态化。住宅方面，上海房地产市场在前期政策持续落地的基础上，叠加多项优化举措，市场整体运行呈现“核心资产稳健、改善需求主导、政策托底效应凸显”的鲜明特征。政策层面，2月上海发布楼市“沪七条”新政，重点从限购门槛下调、公积金贷款提额、房产税规则优化三方面精准发力，叠加“以旧换新”补贴政策，降低居民购房成本，激活置换需求。前期落地的住宅“好房子”设计标准深入推行，引导住宅产品提质升级。从市场表现看，上海高端住宅市场依托核心区位与产品优势保持较高活跃度，内环内、前滩等优质板块持续吸纳改善型客群，新房量价表现稳健；外环外区域受库存与需求约束，住宅去化压力仍存，延续以价换量策略。总体而言，上海楼市在政策托底和真实居住需求释放下，住宅市场呈现结构性分化格局成为常态。 特色金融服务方面，2026年上半年，国家金融监督管理总局锚定金融强国建设目标，坚持严监管与促发展并举，持续防范化解重点领域金融风险，引导金融资源精准投向科技创新、绿色低碳、普惠小微、新质生产力等重点领域，不断提升金融服务实体经济质效。信托行业伴随信托业务三分类新规过渡期收官、行业监管制度全面落地，机构加速业务结构重塑，资产服务信托、家族财富管理信托、破产重整服务信托等本源业务规模化落地，行业专业化、规范化转型路径愈发清晰。证券行业持续深化资本市场改革，依托注册制配套优化、创业板改革、场外衍生品规则完善等政策红利，大力发展资产管理、机构服务业务，全方位赋能产业转型升级。保险行业持续强化资产负债统筹管理，资产端发挥长期资金配置优势，稳步增配权益市场、基础设施、战略性新兴产业；负债端深耕健康保障主业，推动浮动收益型产品转型发展，行业经营稳健性持续提升。 商旅服务方面，2026年上半年，依托扩内需促消费政策持续落地，上海消费市场稳健复苏。上海商业零售市场延续存量优化迭代、消费场景创新升级的发展特征，持续推动存量商业空间提质增效、文商旅体展融合创新转型；消费端悦己消费、沉浸式体验、家庭微度假、跨境入境消费需求持续释放，驱动商业项目从传统商品交易载体，加速向“情感社交场域+全域生活方式体验平台”深度转型。上海酒店市场保持结构性复苏态势，商务差旅、入境休闲旅游双轮驱动格局进一步巩固。核心区域高端酒店受益于各类商务会展差旅需求经营表现稳定。随着国际航线回升、入境出行政策持续优化，入境休闲游热度走高，全市酒店行业经营指标稳步改善，市场景气度有望进一步提升。 报告期内公司新增重要非主营业务的说