陆家嘴：2023年半年度报告
公司简称：陆家嘴陆家B股 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2023年半年度报告 董事长致辞 2023年是全面贯彻落实党二十大精神的开局之年,也是实施“十四五”规划承上启下的关键一年。公司积极响应国家关键政策导向，把握“稳中求进”的工作基调，在商业地产、商业运营、金融服务三方面稳步推进各项工作，为全年工作目标的顺利实现打下坚实基础。 上半年，公司紧抓经济复苏的机遇，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展要求，积极推进主营业务稳健发展，一是加快重大资产重组的步伐，推进优质资产注入，快速推进、确定重组方案并履行审批程序，于6月29日获得证监会批文，为公司做强做大主业、提高资产质量、优化财务结构、提升可持续发展能力奠定更坚实基础。二是高质量、高水平推进项目建设运营，建设方面围绕“金色中环”发展带的打造，加快张江科学城核心区五个项目地块建设，全面实现结构封顶，超高层“科学之门”西塔率先完成外立面幕墙封顶；运营方面激发产业集聚新优势，租售并举，确保办公楼服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充分发挥；同时，公司会展、酒店业务欣欣向荣，积极服务总部经济。 展望下半年，全体陆家嘴人将以“铺石以开大道”的气度、“功成必定有我”的精神，把握发展第一要务，持续打造陆家嘴品牌高度，寻求高质量发展新突破，把目标刻在心上，把执行视为铁律，把担当作为自觉，抓实抓好各项工作，实现引领区建设新跨越，攻坚克难完成年度目标，持续回馈社会，回报股东。 2023年上半年度公司业务情况 说明：上表期末出租率、平均租金均根据公司持有的成熟物业统计；成熟物业指运营一年以上的物业。 2023年上半年度日常关联交易情况 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人徐而进、主管会计工作负责人周卉及会计机构负责人（会计主管人员）丁瑜声明：保证半年度报告中报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本报告内所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“五（一）可能面对的风险”及“五（二）其他披露事项”。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义.....................................................................................................................................9第二节公司简介和主要财务指标...............................................................................................10第三节管理层讨论与分析...........................................................................................................13第四节公司治理...........................................................................................................................31第五节环境与社会责任...............................................................................................................33第六节重要事项...........................................................................................................................35第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................54第八节优先股相关情况...............................................................................................................58第九节债券相关情况...................................................................................................................59第十节财务报告...........................................................................................................................64 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 报告期内，受房地产项目结转周期的影响，本期房地产销售收入和利润有所下滑；同时，受信托业转型和金融市场震荡的影响，公司子公司陆家嘴信托本期收入及利润也出现下滑。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司所从事的主要业务和经营模式 2023年上半年，公司牢牢把握“商业地产+商业运营+金融服务”三轮驱动发展格局，坚持以商业地产为核心，构筑城市战略空间载体；以商业运营为延伸，营造城市生态品质；以金融服务为纽带，努力服务城市功能。公司始终致力于服务浦东开发开放再出发，聚焦浦东“五大倍增行动”，深度参与浦东引领区建设，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，围绕“金色中环”发展规划，推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设。 公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，营造优越办公营商环境，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。 一方面，公司持续优化商业地产租赁业务，在做精做强长期持有的核心资产运营、不断打造楼宇经济新高地的同时，推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动。 另一方面，金融服务板块加强投后管理，各持牌机构落实稳经营和控风险的工作要求，稳步推进各项工作。努力将金融服务深度嵌入区域产业链，服务实体经济，推动地产与金融业务协同，促进金融板块稳定、健康发展。 综上，公司经营战略方针是长期持有核心区域的优质物业，短期出售或者转让住宅及商办物业，在做优做强商业地产、商业运营的同时，深化与金融板块的业务协同，积极推动“商业地产+商业运营+金融服务”三轮驱动，一体化发展的战略，实现公司股东利益最大化的目标。 （二）行业情况 房地产板块方面，2023年上半年，房地产市场总体呈现企稳态势。各地区、各部门坚持因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，积极做好保交楼、保民生、保稳定工作。随着经济恢复向好，促进房地产健康发展政策显效。从需求端来看，刚性和改善性合理住房需求有序释放。从供给端来看，部分房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，房地产市场供给正经历阶段性调整。随着调整逐步到位，市场供给也会逐步趋于稳定。从中长期来看，由于房地产市场发展阶段变化及市场供求关系的调整，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展。 今年上半年，上海市年初确定的目标任务有力有序推进，实现了“时间过半、完成任务过半”，凭借在金融业的引领地位、高度成熟的金融服务业，不断增长的科技创新能力，为上海未来的发 展注入了新的动能。同时，假日经济和文旅消费的热潮巩固了消费复苏势头，线下客流和消费意愿不断回归，实体商业加速回暖。预计下半年商办物业市场需求有望继续释放。 金融服务板块方面，2023年以来，中央继续深化金融体制改革，着力建设现代中央银行制度，维护币值稳定并以此促进经济增长，确保央行资产负债表健康可持续。同时加强和完善现代金融监管，建立健全金融稳定发展协调机制，强化金融稳定保障体系。进一步加快发展直接融资，深入推进股票发行注册制改革。并持续推动保险业信托业转型发展，规范发展第三支柱养老保险。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司作为陆家嘴金融贸易区的城市综合开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年的区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城市开发经验。 公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面： （一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米增长至311万平方米。公司持有的物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区。物业所处区位优越，交通便捷，为公司的商业地产主业提供有力支持。未来，公司将继续积极参与浦东各新兴区域的发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深发展，并构建以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运营平台，进一步提升在营商办经营性物业的质量，增强品牌竞争力和影响力。 （二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专业化运营团队。公司按产品类型，即办公、商业、住宅和文体旅，分别组建专业化营销管理团队。各营销团队有针对性地制定作战策略，专业化程度进一步提升，确保在营项目服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积极服务总部经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”的机制，利用自身积累的良好客户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落地企业提供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。为不断提升开发项目品质，公司成立了项目品质管控中心，加强对在建、在营项目的品质管控，提升公司产品竞争力。同时，拥有“上海品牌”认证的陆家嘴物业精心打造了一支专业化团队，不仅专注于为公司旗下商办及会展项目提供优质的管理服务、持续提升公司项目服务能级，更聚焦于服务城市发展战略，助力打响上海“四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保
