陆家嘴：2025年半年度报告

公司简称：陆家嘴陆家B股 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2025年半年度报告 董事长致辞 2025年，是上海国资国企发展“十四五”规划和国企改革深化提升行动“双收官”之年。上半年，公司坚持“稳中求进”的工作总基调，以服务浦东产业资源配置与能级提升为重心，以“高水平规划、高品质建设、高效率运营”为发展核心，主动驾驭复杂形势、把握转型契机，加速业务布局优化，锚定全年既定目标，推动企业核心竞争力和经营效益稳步提升。 在产业格局重塑的市场格局下，公司坚持服务浦东开发建设战略主基调，把握市场新趋势，找寻转型新方向，全方位提高区域的开发、招商、运营与金融服务能级。 区域开发运营领域，继续秉持“安商、稳商、悦商”理念，携手客户构建深度融合、互利共赢的合作生态圈，持续打造“陆家嘴大朋友圈”生态共同体。推动科技创新与产业创新深度融合，构建全链条招商、升级品质楼宇载体，赋能客户全周期发展。 金融服务板块继续落实“稳经营、促转型、控风险”的战略部署，锚定转型目标，优化金融持牌机构发展格局，破局行业转型攻坚期，持续推进招投联动，努力构建新的业务模式与盈利增长点，助推公司高质量发展稳步前行。 商旅板块立足打造陆家嘴特色商旅生态，依托“陆家嘴大朋友圈”资源扩大用户规模与消费转化，全面推进业态升级与品牌建设。通过优化商业业态组合、深化文化IP与空间融合、实施精细化运营，不断创造新的消费场景，推动经营业绩与市场影响力双提升。 站在“十四五”规划收官与“十五五”谋篇布局的交汇点，公司将紧紧围绕从“高速度开发建设”向“高质量运营服务”转型的发展要务，深耕主责主业，强化创新驱动，推进改革落地，履行国有企业责任与担当，持续为浦东新区打造社会主义现代化建设引领区、国际化一流营商环境助力，努力为股东创造长期、稳定、可持续的价值回报。 董事长：徐而进二〇二五年七月 2025年上半年度公司业务情况 2025年上半年度日常关联交易情况 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人徐而进、主管会计工作负责人周卉及会计机构负责人（会计主管人员）杨永德声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本报告内所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“五、其他披露事项”。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................9第二节公司简介和主要财务指标.................................................10第三节管理层讨论与分析.......................................................13第四节公司治理、环境和社会...................................................28第五节重要事项...............................................................30第六节股份变动及股东情况.....................................................48第七节债券相关情况...........................................................52第八节财务报告...............................................................60 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 五、公司股票简况 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 说明：2020年12月，中国财政部修订印发了《企业会计准则第25号——保险合同》（以下简称“新保险合同准则”）。根据该修订印发的通知（财会〔2020〕20号），非境外上市的企业自2026年1月1日起执行，同时允许企业提前执行。公司于2024年1月1日开始执行新保险合同准则，并已根据新保险合同准则的要求重述了比较期间数据。实施新保险合同准则导致公司采用权益法核算的被投资企业陆家嘴国泰人寿的保险服务收入与保险服务费用的确认、保险合同负债的计量方法、财务报表的列报等均发生了重大变化，从而公司权益法核算的结果（金融业务收入-投资收益）也相应地发生了变化。根据新保险合同准则的衔接规定，公司对财务报表进行了追溯调整。 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 营业收入：本报告期公司房地产（含投资性房地产，下同）销售、物业服务、酒店服务、其他服务收入及金融业务收入较上年同期均有所上升。经营活动产生的现金流量净额：本报告期住宅销售回款较上年同期增加。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十一、其他□适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 (一)公司所从事的主要业务和经营模式 公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，聚焦现代化城区建设目标任务，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，持续推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设与运营服务。 公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，专注国际化一流营商环境的打造，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。 公司持续优化商业地产租售业务，做精做强核心资产运营，不断打造楼宇经济新高地，在推动住宅产品及部分办公楼宇销售的同时，打造产业聚集平台，整合优势资源，注重产业链上下游转型升级，聚焦城市楼宇更新改造和高能级专业化租赁运营队伍打造，依托全方位商业配套等综合优势，不断提升资产管理能级和效率，为公司经营业绩和可持续发展带来新动能。 聚焦转型发展和提质增效，公司旗下各持牌金融机构以稳经营、促转型、控风险为目标，积极融入国家发展战略和浦东综改试点，优化金融投资布局，努力服务实体经济，推动自身业务与城市综合开发协同发展。 公司立足服务浦东国际消费中心建设的重要定位，不断打造多元融合的商业、酒店场景，提供购物、餐饮、休闲娱乐、住宿等差异化服务和体验，助力区域营商环境与消费环境双提升。 综上，公司经营战略方针是以“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业为立足点，打造三元驱动协同发展态势，持续优化商业地产租赁业务，发挥产业聚集效应，提升资源配置和管理服务，在做精做强长期持有的核心资产运营的同时，推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动，实现公司股东利益最大化的目标。 （二）行业情况 城市综合开发与服务方面，2025年上半年，上海房地产市场在政策持续深化与需求释放的作用下呈现逐步复苏态势。政策层面，上海重点加强维护楼市稳定，探索城市更新可持续模式，全面贯彻落实“好房子”体系建设，首次将房地产发展新模式纳入消费提振体系，叠加国家层面的降低公积金贷款利率、下调商业贷款LPR等金融支持，降低了购房成本，激发刚需及改善型需求。上半年，上海土地市场活跃，核心区及次核心区优质地块高溢价常态化，新房市场成交延续分化状态，中心城区外环内项目认购活跃，远郊区域库存压力仍然较大；价格端在多个中心城区高价项目拉动下，同步企稳回升。租赁方面，上海办公楼及产业园需求端以金融、消费品制造业及高端制造业、TMT、专业服务四大行业居前。整体市场竞争加剧，以价换量和保出租率成为供给端的普遍共识，需求端则在供给充沛、价格谈判优势的环境下，以质价比为首要考量搬迁选址，实现企业总部整合与升级。随着新增供给持续入市，更多业主除了在租金优惠政策之外，同时发力楼宇服务与运营，以个性化的增值服务提升自身在市场上的竞争力。与此同时，投资市场呈现量价调整、结构分化的特点，长租公寓成为市场新的增长点，核心区域办公楼仍受投资者关注。 特色金融服务方面，2025年上半年，中国金融行业在复杂多变的宏观经济形势下，保持稳健运行态势，于挑战中主动求变革新，坚定服务实体经济与高质量发展。信托行业在“三分类”新规下，信托公司加速回归本源，主营业务持续向更加多元化和专业化的资产服务信托、资产管理信托和公益慈善信托转型发展，规模增长与业务结构优化效果显著。证券行业受益于市场回暖与政策支持，监管政策推动资源向重大战略领域集聚，资本市场改革持续深化，头部券商加速并购整合，行业集中化趋势加快。保险行业在政策引导下加大对实体经济和资本市场的支持，长周期考核推动保险资金加大权益投资，同时行业加速推动数字化应用，优化运营效率，实现稳步发展。 商旅服务方面，2025年上半年，上海商业地产行业在促消费政策红利释放，以及首发经济、银发经济、夜间经济等多元需求动能的协同作用下，结构性焕新进程显著加速。需求端通过政策引导与细分客群的消费潜力深度激活，不仅在传统消费需求方面提质扩容，更催生了情绪价值主导的新型消费趋势；供给端以场景创新与消费侧激励为双轮驱动，商业项目正突破传统购物空间边界，整体市场从“量”的扩张向“质”的升级跃迁。酒店行业受企业差旅和会议需求萎缩、高端旅客群消费降级、高端宴请需求减少等市场经济影响，高端酒店市场经营挑战持续加剧。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明 □适用√不适用 二、经营情况的讨论与分析 2025年，是“十四五”规划和国企改革深化提升行动“双收官”之年。上半年，公司在董事会的领导下，坚持稳中求进工作总基调，聚焦主责主业，以服务浦东产业资源配置与能级提升为重心，从“高速度开发建设”向“高质量运营服务”转型发展，通过优化战略布局、提升产品品质、创新服务模式，持续增强企业核心竞争力，持续提高公司价值创造能力。 (一）2025年上半年经营工作回顾 1、2025年上半年营业收入65.98亿元，其中：房地产业务收入58.07亿元，金融业务收入7.91亿元。 2、2025年上半年房地产业务成本30.17亿元，金融业务成本及管理费用2.29亿元。 3、2025年上半年项目开发投资支出14.81亿元。 4、2025年上半年实现归属于上市公司股东的净利润8.15亿元。 (二)2025年上半年经营工作分析 1、经营收入分析 （1）物业租赁收入 ①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计18.54亿元，主要包括： 办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2025年上半年租赁现金流入13.35亿元，比2024