陆家嘴：2018年半年度报告

上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2018年半年度报告 董事长致辞 2018年是充满机遇与挑战的一年。上半年，公司上下围绕改革发展大局，把握“稳中求进”的工作基调，抓牢改革、转型、发展三个中心，奋力开辟“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化上市公司发展格局，并圆满完成半年度工作目标，经营业绩保持增速。 立足浦东新一轮开发建设,坚持市场化运作，发挥上市公司专业化平台作用。公司持续发挥在浦东区域开发建设中的主力军作用和经验优势，在深耕、精耕陆家嘴金融贸易区的同时，助力上海浦东“十三五”规划重点区域前滩国际商务区开发建设，加快公司前滩项目的开发进程。 立足“一核两翼三城”发展格局，构建“双轮驱动”协同发展局面。公司以成为商业地产投资开发领头羊为目标，上海、天津、苏州三城开发建设并肩作战，高标准、高质量、高效率部署金融板块中长期发展规划工作，有序推进地产与金融的协同共振发展。 立足“持续发展、持续优化，稳健经营、回报股东”主基调。公司始终贯穿秉承效益优先和企业价值最大化的宗旨，注重对广大股东的良好投资回报，实现区域开发和公司效益的“双赢”。 展望下半年，公司要以更好的精神状态、更大的责任担当，勇做新时代改革主力军和创新发展先行者，主动把握经营局面，有效驾驭复杂形势，坚持改革创新，聚焦突破提升，推动全年各项工作及经营业绩再上新台阶。 2018年度上半年公司业务情况 2018年度上半年日常关联交易 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人李晋昭、主管会计工作负责人胡习及会计机构负责人（会计主管人员）张亮声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第四节经营情况的讨论与分析”中可能面临的风险。 十、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义.....................................................................................................................................9第二节公司简介和主要财务指标...............................................................................................10第三节公司业务概要...................................................................................................................13第四节经营情况的讨论与分析...................................................................................................15第五节重要事项...........................................................................................................................28第六节普通股股份变动及股东情况...........................................................................................40第七节优先股相关情况...............................................................................................................42第八节董事、监事、高级管理人员情况...................................................................................42第九节公司债券相关情况...........................................................................................................44第十节财务报告...........................................................................................................................47第十一节备查文件目录.................................................................................................................152 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 六、其他有关资料 √适用□不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元币种：人民币 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 1、主营业务分行业、分产品情况 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节公司业务概要 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）公司所从事的主要业务和经营模式 2018年上半年，公司坚持以商业地产为核心，以金融服务为纽带，以商业零售为延伸，打造“以商业地产为核心，以金融服务和商业零售为两翼，以陆家嘴、天津、苏州为三城”的“一核两翼三城”发展格局。同时，公司围绕“终点即起点”目标，进一步提高项目开发及运营水平，拓展商业零售板块业务、加强专业化管理、提升核心资产价值，以国企使命担当，领跑国资企业市场化发展。 一方面，就商业地产板块而言，以产品类型划分，主要是住宅类房地产的销售以及商业房地产的租赁及转让。公司持续推进中短期产品的运营，通过资产的有序运营，实现资产的有序流动，住宅产品及办公楼产品销售转让实现新突破。 另一方面，公司高度关注金融板块发展，以陆家嘴信托、爱建证券、陆家嘴国泰人寿三个持牌金融机构为抓手，抓紧产融结合战略研究及投资项目的投后管理。在金融板块稳健发展、风险严控的前提下，积极开展地产与金融协同、共振的研究与探索。 综上，公司经营战略方针是长期持有核心区域的物业，短期出售或者转让零星物业，并通过实施“地产+金融”双轮驱动，实现产融结合，以达到公司股东利润最大化的目标。 2018年上半年，公司实现营业收入66.11亿元，比上年同期增加17.56%。 （二）行业情况 就地产板块而言，2018年围绕“房子是用来住的、不是用来炒”的总基调，行业常态化、差异化调控不会放松，并将保持一定的稳定性和连续性。房地产行业进入壁垒正在不断抬升，企业竞争更加充分。这也意味着，具备综合开发能力的房地产企业将更适应行业变化，能更好地把握市场机会。此外，去年国家决策层对住房租赁市场提出了多项扶持鼓励政策，由于“租售同权”的提出，2018年进入了租赁大时代。上半年，上海、南京等多个城市都已经推出了租赁用地，住宅租赁用地与办公租赁用地并行。 今年以来，商办租赁市场依然受到大量供应的压力，空置率因而进一步上行，虽然租金方面未见直接下跌，但新增供应使业主继续承压。上半年，浦东继续以其多方面的产业载体优势成为企业选址的首选区域，整体租金走势保持平稳。 就金融板块而言，2018年金融行业以围绕服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革为三大首要任务，完善思路、强化举措，推动金融行业保持稳健运行的态势。年初，各级政府明确指 出金融业务必须紧紧围绕实业、服务主业有序开展，严防脱实向虚倾向，严禁脱离主业单纯做大金融业务。金融企业全面加强委托贷款、内保外贷、融资租赁等高风险业务管控，严禁融资性贸易和“空转”贸易，研究建立企业内部金融业务风险监控报告体系，开展风险自查专项活动，不断提高风险防控能力，促进企业合规经营、稳健发展。 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用√不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量高端经营性物业，也已经把发展的触角延伸到了上海前滩国际商务区、天津以及苏州，为公司的长期稳健经营打下了坚实的基础，陆家嘴地产的知名度和美誉度也已经为社会熟知和认可。同时，通过多年来的区域开发，公司积累了丰富的城市开发经验，成功转型为商业地产投资、开发、运营商。公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面： 1、持续增长的经营性物业。 公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米，到2018年上半年增至约260万平方米，在建面积达到91万平方米。现公司持有的运营物业大多位于上海CBD的核心区域以及天津红桥区，区位极佳，交通便捷，将为公司商业地产主业良性、稳健发展提供有力支撑。 2、稳定成熟的专业营销团队。 经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专业营销团队，积累了良好的自有客户资源，有效控制了营销成本。公司目前的营销团队按产品类型分为办公营销、商业营销和住宅营销，营销团队之间既有分工，又有合作。专业营销团队将对公司产品的经营提供有效保障。同时，公司建立从“楼宇招租”到“战略招商”的新机制，加强政策扶持，优化激励措施，提供注册、税收双落地企业扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。 3、持续发展的历史机遇。 在城镇化的大背景下，公司作为控股股东陆家嘴集团的重要商业房地产平台，仍处在一个大有作为的发展时代。公司在控股股东的支持下，已经成功进军前滩国际商务区，前滩中心作为该地区标志性建筑，建设已经全面启动。同时，公司也积极参与上海临港区域的开发，参股项目建设已全面启动。公司一定会紧紧抓住自贸区扩容的大好机遇，加大招商力度，提升品牌影响力。 4、国资企业改革的时代潮流。 金融证券化成为房地产行业未来发展的重要趋势。公司于2017年完成了陆金发100%股权的收购，一举获得3家持牌金融机构，初步构建起“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。公司将通过实施“地产+金融”的双轮驱动战略，实现“产融结合”，目标是将上市公司打造成战略目标清晰、治理结构规范、激励约束机制完善、竞争优势突出的金融控股集团。 5、项目储备获得实质性突破。 公司坚持“深耕、精耕浦东开发建设”的指导方针，理性投资储备土地，科学规划建设项目，适时推进“走出去战略”，满足上市公司商业地产业务的区域扩张，增加上市公司多元化土地储备。目前，公司持有的苏州绿岸项目地块土地使用权面积约65.95万平方米，规划总建筑面积约为108.41万平方米，规划有住宅、商业、金融、教育等多种业态，是公司继天津之后，第二个“走出上海”的大型成片开发项目。 6、严谨规范的企业管理。 公司严格按照《公司法》、《