北京2026年上半年商业地产市场总结
办公楼市场
- 空置率：连续第六个季度下降至17.8%，因新增供应连续四个季度为零交付。
- 需求：搬迁规模与频次同比收缩，租户倾向原址续租或总部整合；TMT、金融机构、专业服务业仍是主要需求来源，机器人赛道活跃度提升。
- 吸纳量：上半年净吸纳量20.4万平方米，甲级办公楼贡献核心吸纳量；CBD、中关村、奥体、通州吸纳表现较好，望京、燕莎等商圈吸纳疲软。
- 租金：上半年累计下降4.4%至每月每平方米218.4元，业主以降价策略稳住出租率。
- 展望：下半年新增供应约48万平方米，空置率将重回上升通道，但高品质项目有望激活置换需求；AI工具普及推动行业空间整合，阶段性退租压力犹存。
零售物业市场
- 供应与运营：一座改造商业体开业，连续第三个季度老牌百货退出，市场向社交及内容场景导向转型。
- 消费：社消总额同比下降2.2%，餐饮业态占比最高，可选消费分层加剧，高端品牌收缩点位。
- 吸纳量：上半年净吸纳量-1.1万平方米，受百货退场及品牌缩点影响。
- 租金：上半年累计下降0.8%至每天每平方米29.8元，奥体、中关村、西单商圈降幅明显。
- 展望：下半年新增供应44万平方米，城市更新项目将重塑东、南部商业格局，氛围品牌招商策略受关注。
仓储物流市场
- 空置率：累计下降1.4个百分点至39.3%，上半年新增供应43.3万平方米，净吸纳量33.6万平方米。
- 需求：第三方物流（占新租61%）和制造业需求增长，平谷净吸纳量占全市近90%。
- 子市场分化：平谷以价换量表现强劲，顺义空港、BDA、通州、密云退租，马驹桥保持超低空置率。
- 环京市场：廊坊净吸纳量49.8万平方米，空置率降至16.3%；天津净吸纳量9.5万平方米。
- 租金：上半年累计下降6.7%至每月每平方米33.4元，平谷租金降幅最大（19%），向周边传导下行压力。
- 展望：下半年新增供应88万平方米，平谷租金下降空间有限，其他子市场租金继续下探；环京市场供需缓和，京津廊议价空间扩大。
商务园区市场
- 供应：上半年新增供应42.2万平方米，其中两个生命科学园区交付使用。
- 吸纳量：上半年净吸纳量10.4万平方米，科技创新产业贡献42%新租需求，政府机构占比环比增长。
- 需求分化：人工智能、系统解决方案企业关注楼宇品质与人才优势，医药及生命科学企业关注产业生态与专业功能。
- 空置率：累计上升0.9个百分点至24.2%，租金环比下降1.6%至每月每平方米126.8元。
- 展望：下半年新增供应20.8万平方米，空置率预计进一步走高；政策支持科技创新产业，复合功能园区竞争力提升。
物业投资市场
- 成交额：上半年累计257.0亿元，同比增长50%，创五年同期新高。
- 交易结构：办公资产仍占主导（37%），数据中心（21%）和高标仓库交易活跃。
- 交易驱动：业主出售资产回笼资金，资产价格调整创造成交条件，企业买家和机构投资者加大配置。
- 展望：下半年有望延续修复，优质办公资产、长租公寓放量节奏是关键；公募REITs扩容提供退出路径，需关注政策推进和租赁基本面改善。
