房地产行业报告（2026.7.20-2026.7.26）：成交量整体平稳，新拿地项目支撑未来业绩修复

发布时间：2026-07-27 行业投资评级 房地产行业报告（2026.7.20-2026.7.26） 强于大市|维持 成交量整体平稳新拿地项目支撑未来业绩修复 ⚫投资要点 7月传统淡季成交量整体平稳，一线城市新房成交面积累计同比转正，一二线城市修复持续优于三四线，二手房市场成交量维持增长，上海累计同比持续优于其他一线城市。2026年上半年，重点房企拿地平均净利率已有所回升，且资源高度向头部集中，上半年TOP10拿地房企中基本均为央国企。这意味着，对于管控能力强、具备产品溢价的头部央国企而言，其新拿地项目的盈利底已经探明，未来的业绩修复具备较高的确定性，建议关注招商蛇口、华润置地、中国海外发展。 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为145.94万方，本年累计新房成交面积为4788.73万方，累计同比-6.8%。30大中城市近四周平均成交面积为154.83万方，同比+3.3%，环比-13.3%。其中一线城市近四周平均成交面积为49.05万方，同比+13.7%，环比-12.7%，二线城市近四周平均成交面积为76万方，同比+5.9%，环比-13.3%，三线城市近四周平均成交面积为29.78万方，同比-14.8%，环比-14.2%。上周14城商品住宅可售面积为7201.46万方，同比-10.08%，环比-0.03%，14城去化周期为18.58个月，其中一线城市去化周期为12.69个月。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为219.04万方，本年累计二手房成交面积为6724.9万方，累计同比+4.4%。20城近四周平均成交面积为220.96万方，同比+10.3%，环比-4.1%。截至2026/7/13全国城市二手房出售挂牌量指数为1.09，环比-1.8%，挂牌价指数为141.59，环比-0.16%。 近期研究报告 《市场全面修复仍需时间板块β有望阶段性抬升》-2026.07.13 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为29宗，成交住宅类土地数量为24宗，新增供应商服类土地数量为38宗，成交商服类土地数量为31宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.91，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.04。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6654.25元/平方米，溢价率为8.77%，环比-3.46pct，成交商服类土地楼面均价为1978.5元/平方米，溢价率为0.47%，环比-0.01pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数下跌3.31%，沪深300指数上涨2.65%，房地产指数跑输沪深300指数5.96pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.31%，恒生综合指数上涨1.42%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.73pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为145.94万方，本年累计新房成交面积为4788.73万方，累计同比-6.8%。30大中城市近四周平均成交面积为154.83万方，同比+3.3%，环比-13.3%。其中一线城市近四周平均成交面积为49.05万方，同比+13.7%，环比-12.7%，二线城市近四周平均成交面积为76万方，同比+5.9%，环比-13.3%，三线城市近四周平均成交面积为29.78万方，同比-14.8%，环比-14.2%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周14城商品住宅可售面积为7201.46万方，同比-10.08%，环比-0.03%，14城去化周期为18.58个月，其中一线城市去化周期为12.69个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为219.04万方，本年累计二手房成交面积为6724.9万方，累计同比+4.4%。20城近四周平均成交面积为220.96万方，同比+10.3%，环比-4.1%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2026/7/13全国城市二手房出售挂牌量指数为1.09，环比-1.8%，挂牌价指数为141.59，环比-0.16%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 资料来源：Wind，中邮证券研究所 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为29宗，成交住宅类土地数量为24宗，新增供应商服类土地数量为38宗，成交商服类土地数量为31宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.91，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.04。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6654.25元/平方米，溢价率为8.77%，环比-3.46pct，成交商服类土地楼面均价为1978.5元/平方米，溢价率为0.47%，环比-0.01pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌3.31%，沪深300指数上涨2.65%，房地产指数跑输沪深300指数5.96pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.31%，恒生综合指数上涨1.42%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.73pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第27，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第11、第13。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：南京高科（+2.47%）、滨江集团（+2.38%）、招商蛇口（+2.23%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿景中国地产（+18.04%）、中国海外宏洋（+4.68%）、建发国际集团（+3.5%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：越秀服务（+9.76%）、滨江服务（+1.59%）、招商积余（+0.52%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来自我们认为可靠