房地产行业报告（2026.7.20-2026.7.26）：成交量整体平稳，新拿地项目支撑未来业绩修复

核心观点

7月传统淡季，房地产行业成交量整体平稳，一线城市新房成交面积累计同比转正，一二线城市修复持续优于三四线，二手房市场成交量维持增长，上海累计同比持续优于其他一线城市。重点房企拿地平均净利率已回升，资源向头部央国企集中，头部央国企新拿地项目盈利底已探明，未来业绩修复具备较高确定性。

行业基本面跟踪

1. 新房成交及库存

   • 上周30大中城市新房成交面积为145.94万方，累计同比-6.8%。
   • 近四周平均成交面积为154.83万方，同比+3.3%，环比-13.3%。
   • 一线城市近四周平均成交面积为49.05万方，同比+13.7%，环比-12.7%。
   • 二线城市近四周平均成交面积为76万方，同比+5.9%，环比-13.3%。
   • 三线城市近四周平均成交面积为29.78万方，同比-14.8%，环比-14.2%。
   • 上周14城商品住宅可售面积为7201.46万方，同比-10.08%，环比-0.03%，去化周期为18.58个月，一线城市去化周期为12.69个月。

2. 二手房成交及挂牌

   • 上周20城二手房成交面积为219.04万方，累计同比+4.4%。
   • 近四周平均成交面积为220.96万方，同比+10.3%，环比-4.1%。
   • 截至2026/7/13全国城市二手房出售挂牌量指数为1.09，环比-1.8%，挂牌价指数为141.59，环比-0.16%。

3. 土地市场成交

   • 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为29宗，成交24宗，新增供应商服类土地数量为38宗，成交31宗。
   • 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.91，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.04。
   • 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6654.25元/平方米，溢价率为8.77%，环比-3.46pct。
   • 近四周100大中城市成交商服类土地楼面均价为1978.5元/平方米，溢价率为0.47%，环比-0.01pct。

行情回顾

• 上周A股申万一级房地产行业指数下跌3.31%，沪深300指数上涨2.65%，房地产指数跑输沪深300指数5.96pct。
• 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.31%，恒生综合指数上涨1.42%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.73pct。

研究结论

对于管控能力强、具备产品溢价的头部央国企而言，其新拿地项目的盈利底已经探明，未来的业绩修复具备较高的确定性。建议关注招商蛇口、华润置地、中国海外发展。

风险提示

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。