2026年半年度业绩预告点评减值释放存量压力，经营底部逐步夯实

减值释放存量压力，经营底部逐步夯实——华发股份2026年半年度业绩预告点评 挖掘价值投资成长 增持（首次） 东方财富证券研究所 2026年07月27日 证券分析师：张明远证书编号：S1160525030005证券分析师：张丰淇证书编号：S1160525070004 【事项】 2026年7月15日，公司发布2026年半年度业绩预告，预计2026年半年度实现归母净利润-40亿元到-30亿元，2026年半年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润-38亿元到-28亿元。本期业绩预亏的主要原因为：1）房地产行业持续调整，公司当期结转收入规模与毛利率下降；2）公司积极盘活存量资产回笼资金，综合市场变化影响及大宗交易折损，计提资产减值损失；3）报告期内房产项目利息资本化减少，计入当期财务费用的利息支出增加。 基本数据 【评论】 公司2026年半年度归母净利润预计延续亏损，但这并非意味着公司经营基本面失速，更多是公司主动释放报表压力，出清存货风险，未来随着优质项目结转，业绩有望逐步企稳。公司利润亏损的主要原因在于：（1）公司2024年以来拿地收缩导致新项目结转的体量减少。公司2022年大幅布局上海，而核心区域项目逐步去化后，剩余项目流速较慢，而在当前土拍限价打开的背景下，公司新获优质项目的难度加大，近两年在核心城市拿地相对谨慎，公司目前在售项目中2023年以来新获项目占比不超过20%，当前新项目结转的体量整体较少；（2）公司2025年以来开始大幅计提资产减值损失。公司截至2025年末资产减值、信用减值额度分别为-57.3亿元、-7.36亿元，同比分别下滑38.9亿元、6.06亿元，在行业磨底阶段中，公司存货减值压力增加，但这并非意味着公司经营基本面失速，更多是公司主动释放报表压力，未来随着优质项目结转，业绩有望逐步企稳；（3）公司积极盘活存量资产回笼资金，综合市场变化影响及大宗交易折损。2024年以来公司拿地聚焦核心一二线城市和珠海大本营，逐步回归优 相关研究 势区域发展。公司2024年以来后拿地持续收缩，土地投资已全面收拢至核心一二线城市以及珠海大本营，业务布局进一步聚焦，同时为未来项目去化流速与利润保留一定空间。此外，华发在珠海项目去化的优势较大，2025年公司在珠海销售额约179亿元，显著领先于其他房企，后续依托多元化业务在珠海的影响力，业务逐步回归优势区域发展。 自上而下华发集团对公司支持力度较大，此外，公司积极推动闲置资产盘活，资金回笼成效显著。（1）2026年7月7日公司发布公告拟向华发集团定向增发募集不超过26.5亿；（2）公司2025年通过用地收储、调规变性的方式实现4个资产盘活，回笼资金57亿元，2025年落地珠海新经济总部大厦及研发中心2宗地块在珠海首批实现专项债收储，深圳前海冰雪世界7宗商业用地成为深圳单笔最大金额的专 项债收储项目，武汉都荟天地AB北地块成功实现商改住、收调供的创新盘活，而公司在珠海仍有大量土储可供回收，待盘活资源丰富。 【投资建议】 公司2026年半年度归母净利润预计延续亏损，但这并非意味着公司经营基本面失速，更多是公司主动释放报表压力，出清存货风险，2024年以来公司拿地聚焦核心一二线城市和珠海大本营，逐步回归属地化，未来随着优质项目结转，业绩有望逐步企稳。此外，华发集团通过增资的方式持续为公司注入信心，公司流动性保持充裕。我们预计公司2026、2027、2028年营收分别为671、578和524亿元，归母净利润分别为-35.11、0.81和4.50亿元；对应EPS分别为-1.28、0.03、0.16元，以2026年7月24日收盘价计，P/B分别为1.07、1.06、0.98倍，首次给予“增持”评级。 【风险提示】 业绩预告较实际数据存在偏差的风险。本次业绩预告仅为初步核算数据，与最终半年度报告数据存在偏差风险。 地产政策变化超预期。2026年以来，房地产市场多项宽松政策出台，但政策效果及政策连续性仍有待观察。 市场修复不及预期。2026年二季度，核心城市房地产市场有所回暖，但三季度是传统淡季，若楼市复苏不及预期，或对公司业绩造成影响。 分析师申明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。 投资评级说明 报告中所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为以报告发布日后的3-12个月内的公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。其中：A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500指数为基准。 股票评级 买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅15%以上；增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于5%～15%之间；中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨跌幅介于-5%～5%之间；减持：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅介于15%～5%之间；卖出：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅15%以上。 行业评级 强于大市：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上；中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨跌幅介于-10%～10%之间；弱于大市：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上。 免责声明 东方财富证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。本报告由本公司制作及在中华人民共和国（香港和澳门特别行政区、台湾省除外）发布。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告信息均来源于公开资料或本公司认为可靠的资料，但本公司对该等信息的真实性、准确性和完整性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及预测仅反映报告出具日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 本报告所载的盈利预测、评级、估值等观点，均基于特定的假设和前提条件，不构成所述证券买卖的出价或征价，亦不构成对具体证券在具体价位、具体时点、具体市场表现的投资建议。 在任何情况下，本报告的内容不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户需充分考虑自身特定状况，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。本公司不对任何人因使用本报告所载任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。 在法律允许的情况下，本公司或其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问等服务。客户应充分考虑可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据。 本报告版权均归本公司所有，未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、发布、传播本报告的全部或部分内容。经授权刊载、转发本报告或者摘要的，应当注明本报告发布人和发布日期，并提示使用本报告的风险。未经授权或未按要求刊载、转发本报告的，应当承担相应的法律责任。本公司将保留向其追究法律责任的权利。