中指研究院2026中国优秀代建企业线上主题沙龙

00:00:04 嗯。不会。欢迎大家参加我们今天下午的在线主题沙龙。我们中子研究院自从2022年起啊，每年举办一次在建出沙龙，到今年已经是第五次了啊，第五届了。呃，感谢以往啊各位朋友啊，在这领域的伙伴对我们呃，就商务的支持。 00:00:38 我们中德研究院啊在带电方面具有丰富的这个研究经验啊。啊，第一个就是我们有日常的带电的监测啊，就是我们有代建的月报、代建季报、年报啊，还有每个季度呢都有代建企业的排行榜啊，跟踪优秀代建企业的发展情况。 00:01:00 第二呢，我们有代建云数据库啊，也是行业啊商业机构第一个啊关于代建方面的数据库啊，主要有代建的招投标信息啊，优秀代建企业的动态呃代建资讯啊等等。第三呢啊，我们会在我们中植研究院重要的研究活动当中啊，比如说我们房地产百强企业研究、房地产企业品牌价值研究啊，在这些重要的活动当中都会设立在建的研究模块啊，然后呃跟踪体现代建企业的发展情况。 00:01:40 第四呢，我们跟代建头部企业啊有密切的合作啊。有多家头部企业的代建发展策略就是委托我们种植研究院啊，来共同来这个研究制作的。 00:01:59 也同时也欢迎大家啊关注我们中研究院的啊相关的代建的一些信息。 00:02:09 呃当前啊，我国城镇化呢啊进程啊迈入了中后期啊，城市发展呢正经历啊从增量扩张向存量提质的这个历史性跨越。历史性跨越啊，像呃城市更新啊是推动城市高质量发展的这个重要的举措啊。根据城市更新的十五规划，到2030年新开工改造城镇老旧小区11.5万个。 00:02:39 另外呢啊，近几年房地产行业的风险出清啊在加速，金融机构比如说AMC信托银行等沉淀了大量的待盘活的不良资产，那么这是不良资产盘活啊也成为代念行业的这个关注的啊焦点。那么在这个总体的背景下啊，那么目前呢，呃如何抓住代建的发展机遇以及探索代建的发展路径啊，是代建企业面临的这个啊紧要的问题啊，基于此啊，我们种植研究院啊举办了啊这一次代建的主体沙龙。那么这一次的这个主题呢，是存量时代下代电企业的发展机遇啊与路径探索。 00:03:30 那么今天的活动的呃主要内容呢啊，主要是呃有这个三位嘉宾啊啊进行演讲啊，第一个呢是我们种植研究院top 10研究部的研究主管王林啊。会跟大家分享啊，存量市场在建机遇与挑战。第二位呢是呃种植研究院调查咨询部分析师李坤龙啊，会给大家讲解。城市更新方面的相关的信息。第三呢就是我们邀请了近几年在代建领域，发展比较迅速的优秀代建企业，新宏图城市发展集团投资管理中心总经理林小海林总啊，来给大家分享。新宏图在代建方面的发展情况及优秀经验。 00:04:22 OK,那么下面呢正式啊来开启啊我们今天的这个上文的啊主要内容，那么首先呢有请啊中植研究院研究部主管。王林来给大家分享存量市场在建机遇与挑战，有请。诶好，各位线上的嗯朋友大家下午好啊。然后我先来共享一下我的屏幕，然后我这次嗯来给大家带来的这个分享主题是啊，存量市场代建机遇与挑战。那么我主要从两个方面，一个是关于当前房地产代建市场整体的这么一个情况的分析，另外一个呢，就是关于我们说当前存量市场的代建机遇，以及未来我们说房地产代建企业的一些发展策略。 00:05:07 那首先第一部分呢，就是关于我们说整个房地产代建的当前的这么一个发展的一个情况啊。 00:05:14 那房地产代建近几年呢，就是从20嗯21年以后，然后其实大家也知道有了一个快速的发展。那这几年尤其这近两年的时间，整体的啊房地产代建企业的这个规模呢啊是一个企稳的状态，但是增速呢这几年是有一定的这个放缓，甚至说可能呃像今年也许会有一定的下降。那根据我们今年上半年这个啊。房地产代建企业排行榜的就显示呢，那整个代建的这 个前五的这个企业的这个累计门槛呢，是680万方啊，相比这个我们说2025年上半年呢是下降了17.7%。但是呢，其实从底下这张图也可以看到，虽然如此， 00:05:57 从223年以来到今年这四年间，我们说整个虽然说今年是有一，就今年上半年的这个前五企业的门槛是有一定下降的，但是呢整体来讲依旧是处于一个高位的啊。那从整个阵营来看呢也是一样的，那我们说前五啊前十前二十企业呢，其实整体的新签约规划建筑面积的同比是都有一定的下降的，那其中呢，前五企业的下降的呃幅度是最大的啊。 00:06:25 其实这几年以来呢，这个房地产代建啊竞争是越来越激烈，那代建当前其实已经是由这个规模竞速，逐渐向这种重服务重兑现的价值提升去进行转变。因此呢我们说啊出现当前这种情况。 00:06:40 呢也是一部分企业主动放弃这个规模扩张，更加注重于这个产品和服务啊管理提效，然后做一一啊，因为毕竟我们说房地产代建本质还是产品和服务的一个输出啊，还是品牌和服务的一个输出嘛。那这几年其实大家就是通过这种降低规模的这么一个增速来实现这个，我们说更加专注于这些，我们说这个嗯品牌也好啊，更加专注于说服务的这种提质。其实这个这些转变呢，也有利于推动我们说整个行业朝着一个高质量的方方向去发展啊。那整体这个。 00:07:17 嗯，从这个我我也是做了，我们也是把这个企业的这个就是这个前就是嗯新签约规模，嗯前100的企业的这个数，这个数就是数量。然后做了这么一个啊图，其实可以看到哈， 00:07:32 整体来讲的话，从分布来看的话，整体还是呈现一个这个呃分布高态高度偏态啊，分组集中且断层明显这么一个特征，怎么来理解呢？就是说其实你看大部分企业的这个规模都集中在大概500万方左右，这么一个呃面积档啊，其余的档位呢就是相对比较少，甚至有些档位比如说九百八百，甚至说呃一千一千万方以上的企业呢都是非常少，甚至可能就是没有的这么一个情况。因此呢，就是啊它是一个出现一个明显的断层的这么一个情况的。所以呢就是也能看到啊， 00:08:07 在当前这种竞争激就是如此竞争激烈的这种情况之下，其实代建企业整体的这个规模结构还是比较单一的，那多数企业其实可能都处于相同的这么一个。发展阶段，而且呢啊也可以看到因为大家都处于同一个发展阶段嘛，所以呢明显就是高度的同质化，然后呢这个差异可能就会比较小。 00:08:27 因此呢，我们说未来如果说代建企业要想快速发展，或者说啊要想这个啊有一定的这个突围的话呢，那还是要积极寻求这个代建的新赛道和一些新模式，通过寻找差异化的发展呢啊来实现这种嗯就是突围啊。 00:08:44 那我从今年这个上半年的这个嗯企业代建的这个模式来看呢，我们也是对典型代建企业的这个模式进行了一个统计。 00:08:52 那整体来看呢啊，其中商业代建的占比呢是越来越高了，嗯，因为以前我们说商业代建和这个政府代建以及资本代建的比例，大概是就是商业代建啊占7，资本代建和这个政府代建大概是占3。那从今年的这个整体的情况来看呢，今年上半年整个的这个商业代建的占比是达到了75%，然后呢比去年呢是增加了4.1个百分。点是增速啊最快的，而相反的就是像政府代建呀，还有这个嗯，这个我们说资本代建呢，实际上这个占比是有一定下降的。那政府代建呢比较好理解，因为当前我们说政府代建新增的投资与建设规模，实际上是有一定缩缩小的。 00:09:35 也另外呢，就是受地方政府一些像降负债呀财政压力，以及包括说嗯，国家也有这个有政策是严禁通过这个国企购地，虚构增增就是增收这么一种一些政策的影响。那我们说政府的投资项目啊，包括保障房的这个新建规模其实也是放缓的。另外呢，因为国家也有政策，就是说部分企房那个地方呢，其实也是推行了这个以购代建的这么一种情况。就是说通过呃购入这个存量的这个，我们说这个存量的这个那个商品住宅，然后来代替这个新建保障性住房等等这些，然后直接减少了新增这个呃政府代建的一些需求， 00:10:14 同时呢，像资本代建，我们说就是因为我们也一直提。嘛，我们其实用的是这种呃嗯，就是广义的资本代建，就是以AMC出资为主这种项目纾困类的，以及一些不良资产盘活类的等等。那这几年呢，随着这个保交楼阶段性的完成了这个目标的完成，然后相关的这个代建其实在前期也集中了释放了啊，那新增这种纾困项目的这个增量呢是有一定下降的。 00:10:40 当然了，这几年像存量资产，因为我们今天探讨的就是关于存量资产嘛，那存量资产盘活这一块呢，其实从目前来看呢是未来嗯，包括说现在一些房地产代建企业去寻求一个新的增长点。但是从数据来看呢，我们说那虽然说认为是这一个新的增长点，但是可能从啊我们去就是这些典型代电企业来看的话呢，那大家目前可能应该正在是这种探索的这么一个实践的这么一个过程。那其实大家目前也都是在摸索这种模式，因此呢，嗯，真的就是投入到这个，就是真的已经开始做这个政府的这个这个资本代金的存量盘存量。 00:11:18 资产。这个盘活这一块儿的代建的企业呢，可能相对现在还是比较少的，因此呢数据来看的话，目前来讲的话，上半年是有一定下降的啊。 00:11:28 那从代建企业这个区域布局的情况来看呢，那我们说这个是嗯比较典型的， 00:11:34 像从城市等级来看的话呢，今年是上半年，那三四线城市的占比呢是首次超过了二线城市。 00:11:40 之前呢，我们说大家都是在集中在二线城市进行布局，那整个二线城市的占比是相当高的。那今年上半年非常典型，就是三四线城市的这个占比较去年是增长，去年同期啊增长了5.2个百分点，那也是首次超过了二线城市。那其中呢，像三四线城市占比持续攀升呢，我们说本质来看还是因为啊，传统的这个重资产开发商撤退之后留下了这么一个市场的这个真空，然后呢被我们说，当前我们的这个轻资产代建这个模式填补的这么一个结果。 00:12:11 那其实我们也都知道啊，当前房地产这个呃市场行业正在进行调整期嘛，那我们说房地产一些头部企业呢。其实都是将资金的这个投资的重心向这种一二线城市倾斜，更加聚焦。那因此呢， 00:12:26 很多三四线城市的产品其实就出现了严重的这个代际差，特别是这几年好房子这个政策出来以后啊，呃我们说这个呃像三四线产品，就呃三四线城市就严重缺乏这种好房子的产品。 00:12:38 那但是呢，我们说这些城市的市场的这个改善性需求还是在的。特别是这几年，我们也知道一些县域城市的这个城镇化推进和一些人口的这种回流啊，是这个三四线以及包括我们说一些强县域，其实对高品质住宅的需求还是存在这种结构性缺口的。而这个代建企业呢，呃刚好呢，我们说通过这种代建的模式就很好地填补了这个缺口，因此呢我们说整个代建这个在三四线城市的这个机遇还是嗯，比较明显的啊啊。 00:13:09 那从这个整个城市群的情况来看呢，我们说整个啊这个主要的这个5大核心城市群当中呢，其实增速比较快的是这个粤港澳。 00:13:20 区和这个中西部区域啊，那其中这个像中西部区域呢，我们说增长比较快的省份就包括像四川、贵州、湖北等等啊啊。另外一个比较典型的其实看我们看这个下面这张图啊，就是其他就是我们说呃这个5个大的城市群之外，这个其他的这个省份的这个。部分的这个占比也是有一定的增长的，那因此我们也可以看到啊， 00:13:42 比较典型的像今年上半年，就是我们说带电业务其实向全国化的这个渗透力度其实是持续加强的。那从右最右下角这张图其实也也可以看到啊，这个是我们是把这个整个嗯，今年上半年也是这些典型代建企业然后入局的这些城市，然后进行了一个统计啊。然后呢，其实我们也可以看到，今年上半年，整个这些代就这些代建企业已经布局了将近就是全国160个城市。那其实我们也可以看到啊， 00:14:08 在当前这种情况下，与房地产开发相比，我们说待建的这个城市的布局真的是非常非常广泛了，而且渗透得也是非常非常啊深了啊。 00:14:17 但是呢，我们也是把这个规划建筑面积，就是按照这个规划建筑面积去进行了一个占比的分析啊。其实从分析来看，虽然说我们说广度是非常大的，但是呢深度其实还是不够的，为什么呢？因为我们其实按占比来看的话，我们超过2%的这个城市占比，160个里面只有11个，所以说其实近80%的城市的占比都。不足1%，因此