东集团地产公司2026年第二季度财报电话会议

议 00:00:03 早上好，各位女士和先生，欢迎参加东集团物业2026年第二季度电话会议及网络直播会议。目前所有线路均处于易拨号模式。演示结束后，我们将进行问答环节。如果在会议期间您需要即时帮助，请按星号零联系操作员。本次会议将于2026年7月23日星期四进行录音。 00:00:32 现在我愿将会议交由CEO马歇尔·卢伯（Marshall Loeb）主持。请开始。 00:00:40 早上好，感谢您参加我们2026年第二季度的电话会议。一如既往，我们感谢您的关注。我很高兴地宣布，今天早上与我会谈的有我们的总裁reed Dunbar、首席财务官Stacy Tyler以及我们的首席运营官Brent wood。由于我们将做出前瞻性陈述，请您留意以下免责声明。 00:01:02 请注意，我们今天的电话会议将包含pnoi和ffo等财务指标，这些指标根据法规G的定义不属于GAAP指标。 00:01:13 请参阅我们最新发布的财务补充文件和盈利公告，两者均可在我们网站的投资者页面获取，以及我们在SEC提交或提供的定期报告，以了解我们使用这些非GAAP财务指标的定义、进一步信息及其与GAAP结果的 reconciliations。 00:01:33 请同时注意，本次通话中的一些陈述属于前瞻性陈述，其定义及范围包含在1933年证券法、1934年证券法以及1995年私人证券诉讼改革法所规定的安全港范围内。 00:01:51 我们在盈利公告中的前瞻性陈述以及我们的评论均截至本日，并反映了基于公司目前可获得的信息以及公司所做假设而形成的对公司计划、意图、预期、战略和前景的当前观点。 00:02:08 我们无义务更新此类声明或评论，无论这是否是由于新信息、未来或实际事件所致。 00:02:16 此类陈述涉及已知和未知风险、不确定性及其他因素，可能导致实际结果与预期产生重大差异。 00:02:25 请参阅我们的SEC文件，包括我们最新一期的10K年度报告，以获取有关这些风险的更多详细信息。 00:02:34 早上好。首先，我要祝贺我们团队。我们不仅在本季度取得了优异的成绩，而且在今年上半年也是如此。我为取得的结果感到自豪。 00:02:44 我们的季度业绩展示了我们在工业市场中的投资组合质量和实力。部分卫星产生的运营收益为每股236美分，比我们的指引中点高两分，环比增长6.8%。 00:03:03 截至本年度的每股自由现金流（FFO）增长了7.6%。十多年来，我们每个季度的每股自由现金流一直高于去年同期同期的报告值。这确实是一个长期增长趋势。 00:03:19 租赁季度空置率为96.8%，入住率为95.6%。平均季度入住率 95.6%，较2025年第二季度低30个基点，此外值得注意的是 期末同店占有率96.9%。 00:03:41 本季度至今签署的34% GAAP租赁和19%现金租赁的季度放款信用额度结果相似，分别为35% GAAP和19%现金。 00:03:54 本季度由再爱产生的现金索赔强劲增长了8.3%，年初至今增长了8.8%。 00:04:02 最后，我们拥有业内最多元化的租金收入组合，前十大租户贡献的租金占比降至6.6%，较去年下降了30个基点。 00:04:13 我们致力于实现地域和租户的多元化，将其作为稳定收入的战略途径，无论经济环境如何。总之，我们对我们的成果感到满意，并对本季度签署的开发租赁数量感到兴奋。连同我们的前景活动，里德现在将带您了解更多我们的季度细节。谢谢，马歇尔，早上好。 00:04:38 第二季度租赁势头加速，签署的租赁合同总面积达390万平方英尺，创下各集团季度新纪录。 00:04:47 我们各市场的活动依然保持积极态势，因为客户正日益超越地缘政治和宏观不确定性，而专注于其长期空间需求。 00:04:58 随着需求的持续，我们相信我们优质的项目储备能够保持良好的态势，超越整体市场，实现有机增长。 00:05:09 开发与首期租赁业务也创下季度记录，签署面积近110万平方英尺。 00:05:16 我们为休斯顿、奥斯汀和洛杉矶的四个发展项目提供运输服务。运营组合。这些项目总面积为66.9万平方英尺，均为租赁式。 00:05:30 鉴于租赁业务的持续强劲势头，我们正提高全年预期。发展开始达到3.25亿。 00:05:38 这一增长反映了我们客户在我们产品组合内扩张所带来的更强、更稳定的需求。 00:05:45 凭借我们团队的行业知识、客户关系、稳健的资产负债表以及已获取的土地储备，我们始终处于通过开发创造价值的良好地位。 00:05:56 截至季度末，就新投资而言，我们在东南子市场通过收购一座14.3万平方英尺的建筑，扩大了我们的凤凰投资组合。 00:06:07 在奥斯汀，我们已签订合同，将收购东北区域子市场的一个包含五栋建筑的物业组合，总面积为38.8万平方英尺。 00:06:17 现在Stay将就几个主题发言，包括我们更新的2026年指引中的假设。谢谢Reed，大家早上好。我们对强劲的第二季度业绩感到自豪，这反映了我们团队卓越的表现和我们投资组合的实力。我们很高兴地报告，本季度的FFO超过了我们指引区间中点，达到每股236美元。这比去年第二季度增长了6.8%。第二季度表现超预期主要是由高于预期的同类物业净运营收入驱动，这主要归因于高于预期的入住率，反映了我们投资组合的持续强劲势头。 00:06:57 我们的资产负债表保持稳健和灵活。本季度结束时，我们没有动用我们的无担保银行信贷额度，剩余可用额度为6.75亿美元。本季度末，我们的债务占总市值的比率为12.9%。第二季度年化EBITDA债务率为15.1%，利息和固定费用覆盖率为15.1%。 00:07:22 我们能够灵活地根据市场状况，通过债务和股权资本市场来把握增长机会。 00:07:33 第三季度FFO预计在237至245美元之间，每股中值为241美元。展望今年余下时间，我们将2026年FFO指引的中值上调3美分至每股959美元，较2025年实际结果增长6.8%。我们预计强劲的现金产生式物业净运营收入将得以延续，并将指引假设的中值上调60个基点至6.8%。 00:08:09 这些强劲的预期是由现有合同和已预算租赁的租金上涨所驱动的。 预期物业入住率为96.7%，比我们高30个基点。 之前的指引？目前月末投资组合平均占用率为95.7%，较我们之前的指引提高了20个基点。 00:08:33 我们很高兴将我们2026年的预计开发启动项目金额增加6000万美元至3.25亿美元。截至目前，我们已经启动了1.23亿美元的开发项目，并且我们现在又承担了今年下半年另外2亿美元的启动项目。 这一增长反映了发展租赁的强劲势头。我们完成了年初至今的目标，并且当前的租赁业务管道也进展顺利。 00:08:58 我们还将收购指导价上调了5500万美元至每年2.15亿美元。迄今为止，我们已经完成收购或签订了购买总额达1.5亿美元的房产，并在第四季度末完成了6500万美元的收购。 00:09:15 我们2026年总资本净收入预期保持不变，仍为3亿美元。我们在第一季度通过普通股权发行计划发行了7000万美元普通股，目前我们还有2100万美元的远期股权出售协议可供发行，发行价超过每股201美元。我们将继续监控资本市场，并随着时间推移保持灵活性。 00:09:42 我们目前的租金回收情况良好，租户监控名单也保持稳定。我们对第二季度强劲的业绩感到满意，展望2026年剩余时间，我们对我们经验丰富的团队以及地理位置优越的高质量资产组合充满信心，这将助我们实现长期成功。现在，马歇尔将做最后评论。 00:10:04 感谢，保持联系。我们对今年的表现感到满意。至今市场需求正在增长，并且已经连续几个季度保持稳定。无论环境如何，我们的目标都是推动每股自由现金流增长，同时提升投资组合质量。如果我们能够做到这些，我们将继续为我们的股东创造净资产价值增长。 00:10:28 退一步讲，鉴于我们投资组合正受益于人口迁移等多项长期积极的结构性趋势，我赞同我们的定位。 00:10:39 近岸外包和近岸外包趋势现已包括数据中心供应商、不断发展的物流链以及历史上较低浅海湾市场空置率。 00:10:51 我们拥有一支经验丰富的管理团队，拥有长期良好的公共业绩记录。我们的资产组合在建筑和市场方面每季度质量都在提升，我们的资产负债表比以往任何时候都更强健，并且我们正在提升我们的租户基础和地域分布的多样性。现在，我们欢迎大家提问。 00:11:13 感谢各位女士和先生。我们现在将开始问答环节。如果您有问题，请按星键，然后按触摸屏电话上的数字“1”，您将听到提示音，表示您已举手。如果您希望退出投票过程，请按星键，然后按数字“2”。如果您使用的是免提通话，请在按任何键之前将话筒放下。快速提醒一下，在问答环节中，我们要求每位参与者仅限提出一个问题。如果您还有其他问题，请重新加入队列，以便每个人都有参与的机会。 00:11:50 请稍等，这是您第一个问题。第一个问题来自花旗集团的克雷格·尼尔曼。 00:12:03 谢谢。我是尼克·约瑟夫，和克雷格·马歇尔在一起。你提到了数据中心周边的租赁需求。我希望能请你尝试量化一下你所看到的租赁情况，特别是关于你目前看到的数据中心发展区域。 00:12:17 当然，很高兴早上好，尼克和克雷格。也许在我们从平方英尺的角度来看待它时，我们的第一季度开发租赁中，大约有40%是与数据中心相关的租户，第二季度为20%。所以，当我们思考时，我们感到兴奋的是什么，这确实是一个新的需求驱动因素，它为我们的新SIC代码组合带来了投资组合。然后，当我们展望未来，我们开始考虑什么。 00:12:53 数据中心容量，如今与我们的规划相比，在我们审视市场时，一些市场确实存在巨大的倍数差异，比如达拉斯、菲尼克斯、亚特兰大，我们的一些主要市场，感觉我们才刚刚起步，我不是很精确，但可能处于第二局早期，我们看到我们四分之一的租赁量，对我来说感觉是年至今，相当高。我不知道我们会保持这一增速，但外面有很多人，我们在向数据中心供应商租赁。 00:13:33 我们喜欢它的原因在于，我们看到的未来需求增长轨迹，除了我们已有的之外。然后，当我们考虑其自身的下行风险时，我们说过好消息是我们没有在数据中心旁边建造，我们没有建造用于特定租户用途的空间。所以如果我们失去那些租户，我们真的和项目刚开始时没有区别。所以我们没有建造任何可能在后期显得用途奇怪的东西，但它至少在游戏早期就产生了账单，对于工业方面而言，或者特别是对我们来说，也许在浅湾地区，当数据中心完成时我们受益更多而不是在建设中，而且看起来像是... 数据中心管道（或：供应链）历来被低估，而且未来将有大量供应进入我们拥有良好土地资源（及类似优势）的市场，所以我们在关注，我们在…… 00:14:31 我们对此感到兴奋，并在把握机遇的过程中尽量做到体贴周到。 00:14:39 感谢您的问题。啊，克雷格，我们的下一个问题来自美国银行的萨米尔·基诺。请开始。 00:14:48 谢谢大家，早上好。我猜马歇尔，很高兴看到发展租赁方面发展强劲，但是，当我看到你们那边有些项目在截止日期上有所推迟时，所以也许可以就这一点提供一些信息。 00:15:06 是的，早上好，萨米尔。是的。我想总而言之，看看我们如何推进工作，我们会尝试与STA办公室合作，并处理待批许可等事宜。所以我会说，你看，这需要更长时间。当然，我们注意到的一件事是，也许我是在退后两步想，获取场地和项目规划及许可，这个过程比COD前要长得多，也困难得多。我认为人们想要那个套餐或服务，但没有人想在自家附近有工业项目。所以在我们推进过程中，我们的目标通常是，一旦破土动工，就尽快交付，以尽量缩短工期，让NOI（净运营收入）尽快流入。但有时你总会遇到