招商地产买在赔率胜在催化 房地产板块下半年投资策略

00:00:00 制作纪要、转发、转载、传播、复制、编辑、修改等涉嫌违反上述情形的，我们将保留一切法律权利。感谢您的理解和支持，谢谢。 00:00:20 大家好，欢迎参加买在赔率，胜在催化房地产板块儿下半年投资策略。目前所有参会者均处于静音状态，下面有请主持人讲话，谢谢。 00:00:32好嘞。 00:00:34 尊敬的各位投资朋友，大家那个下午好啊，我是那个江安证券赵哥，呃， 00:00:39 想跟大家汇报一下我们最新的关于这个房地产板块的一个观点。 00:00:46 呃，开始我先想说的意思就是我们最近呢跟机构投资人交流也比较多，呃，大家也都开玩笑说对这个AI比较坚决的呢，除了一方面就是嗯对AI研究比较深入的这些研究员和投资机构之外，其实房地产研究员本身也是对这个。AI比较看好的或者比较坚决的啊，那其实这个意思也很简单啊，就像其实也有很多这个科技的基金经理，偶尔也会听听地产的路演一样啊，就是我们知道自己这一块的压力还是挺大的啊，所以会反向去在风格上。啊有一些这种更对科技这种看好的一个想法啊，这只是一个段子啊，我们开个头，嗯， 00:01:34 最近呢，因为大家也看到整个市场的波动在加大。然后这个呃市场的极致的抱团呢，其实是已经看到了一些风格网红利啊，往房地产啊。以及其他的一些板块去这种呃往外去涌现的这样一种现象啊呃，当在极致的这个调整之后呢，市场对长期的AI的一个看法很多人还是很坚决的。嗯，在这个点呢，我们觉得在极端抱团的结束之后啊，我们得回头来看看 房地产以及跟房地产相关的内需板块啊，在未来到底有没有机会。 00:02:17 啊，我们的结论是我们对基本面还是比较谨慎啊，却持一个承压的一个判断，但我们对房地产股票的一些机会啊，我们并不悲观啊，就像我们在这个买在赔率胜在催化的这个中期策略的报告的这个。里头写的一样啊，我们决定我们我们判断嘛，越是接近这个三季度的中下旬越要加大对房产板块的一个配置啊，这是结论性的一个这样的就是句子。嗯，那具体是什么样的一个逻辑呢？我们大致分两两个方面来阐述啊呃，第一个方面肯定是基本面。那么第二个方面呢，大概一定是跟估值相关啊呃，从基本面的角度来讲。 00:03:05 我们看到其实今年的26年的上半年吧，房地产量价是呈现一个这种。先升后降的一个走势，我们关注中介机构的这种。呃， 00:03:17 50层的这个二手房房价的数据啊，年初以来的YTD确实在。部分城市出现了一个反弹啊，但是我们也要注意一点，就是似乎反弹越多的这个城市在去年也是跌得越多啊，也就是去年我们看二手房房价的角度，可能跌幅接近20%的一个一些这样的城市，在今年可能反弹率会相对多一点啊。能反弹的基本上去年也都是跌幅靠前的，呃相反去年的价格。跌幅比较偏少的，比如说在10个点以内的一些城市，其实今年年初以来的房价还是跌的，就总体还是呈现一个这样的，房价的一个这样的城市间的一个这样的轮动特征啊呃，这是从价格表观现象观察的， 00:04:05 第二呢，如果我们去。给价格做一个统计的分析啊，就是我们可以看到从2024年的5月份呃到现在啊，房价偏离五年一动平均的均这个偏离度是重复的三个标准，差到了现在的两个啊。那这个统计意义呢，我们不去阐述啊，从目前这个情况来看，嗯，价格呢其实没有总体来说吧，没有大家想象的那样的一些坚挺啊，当然部分城市结构上的反弹是出是是出现了的。 00:04:37 第二呢，从需求端观察啊，就是上半年的这个量在部分城市其实也许也是一个不错的表现。 00:04:44 但我们也不能忽略几个要素啊，第一个就是呃确实有大家都提到的这个。这个小阳春的这种单日成交比较高的一个特点啊，但是我们也要客观地看到啊，今年小阳春比过去几年是要短的啊，嗯，这种刚需在更短的时间内的集中释放。 00:05:03 第二部分城市确实也放松了政策，尤其是针对公积金额度的一个变化政策呢，嗯，那么确实也达到了部分的这种。变相的结构性降息的一个这样的特征啊，因为公积金的利率比我们的商贷利率低嘛。 00:05:20 第三，呃，市场可能在观察房贷角度容易忽略的一个影响因素啊，就是年初以来，我们发现其实银行对于存存款的速是超过市场的预期的啊，我们也看到了这个结汇的数据是有一个比较好的一个表现。那么结汇的数据回来不仅仅只是去银行把钱存了，或者是说去去到了固收加或者理财组的一些账户，其实也有一部分资金成为了配置房产的一个力量， 00:05:46 啊最近这个最近部分城市的一些。厂房调研中间我们也发现。确实，尤其是一些偏中高端的住宅，呃，有一些配置性的力量啊回来了啊，这些力量背后呢也跟结汇数据的放量有关系。那么这种结汇呢，虽然每时每刻都有啊，但这种年初比较明显的这种结汇能不能持续啊，这也是市场需要关注的一些预期的一些预期差啊。 00:06:12 所以从量的角度来讲，其实目前从高频数据我们也看到啊，整体的销量的这个震荡回落的特征啊，也在全局层面也是比较这种这种显著的， 00:06:24 其次就是供应端。供应端呢，从我们最重要的观察实际上指的是二手房的这个挂牌量啊呃普遍来讲，那么从周期高点到现在平均的挂牌量是大概翻了一倍，可能还有一些部分城市更高的一个这样的特征啊。这个跟全球呃这种周期下行期的挂牌量的上行的这个特征呃，比较类似啊，因为因为挂牌是证明的小麦，小麦的力量一般有三股力量，一股是这个。家庭资产代表相对被动的啊，有这个卖出房产的需求啊，另外第二个就是。这个由于这个对 房价未来的预期的一个变化啊，就是不看好后市去卖的。 00:07:13 第三类就是呃相对偏正常的就是换换房啊，换房的这个呢，可能只不过是在选择流动性比较好的位置去做操作啊，那这些其实总共构成了我们挂牌的三个力量啊。 00:07:25 呃，从目前挂牌的特点来说，其实全国层面的挂牌量依然在一个高位，从50个城市的这个平均水平来说， 00:07:33 其次呢，一些重点城市。在年初市场相对偏好的这样的一个背景之下，挂牌量有所下降。呃但是一些重点城市的挂牌呢，大概也就是降幅在10%左右啊，并没有达到我们在前期报告里面说过的一样，就是降到30%，或者是说单月下降5%~10%的这样一个特征啊。 00:07:54 可能是一个累计的10%左右的部分城市，比如说上海，呃，那么更多的一些研究可能会由于用个别的中介机构的爬虫数据啊，会对这个挂牌量的下降的程度。这个过高的去估计啊，这个是需要去更准确的数据的，所以整体不管是从量还是这个，就是这个还是供应端的这个挂牌还是价格特征来讲，呃目前的这个。 00:08:24 房产市场基本面其实依然有一定的这样的一个压力啊，呃在这种变化之下呢，其实我们是呃判断啊，就是在短期可能不太容易有增量的政策落地啊。从一些公开的一些表表述或者官方的一些这样的会议也看得到，可能更多的政策短期是以这个存量政策的这个落地啊为主啊。 00:08:50 那么增量政策我们如何去做展望呢？我们觉得先可以回顾一下2024年的924。当时基本面的压力实际上从4~5月份开始就转弱啊，那么也要等大概5~6个月到9月份才会出相关的一揽子的政策啊。呃，当当年的这个出口其实都没有今年这么好。 00:09:11 反观现在的这个基本面的压力，我们看到二季度整个GDP大概在4点3的这样一个通胀出 来的一个位置，呃，上半年累计可能还有4.7，呃，这个4.7可能还在全年目标的这个区间之内，嗯，所以我们推测如果。这个基本面尤其从GDP角度观察啊，如果还连续3~4个月低于像我们4.5的这个下方。可能对呃增量的政策会有一定的催化作用，也就是说我们觉得这样的一个时间点可能是在一一个季度之后啊，进入一个观察期，也就是四季度到明年的上半年啊。可能是一个呃这个比较重要的政策观察的一个窗口期啊呃， 00:09:57 在这个位置呢，其实呃我们有一些变量可以做一些预判啊。包括刚刚讲的挂牌量还在一个高位震荡啊，以及包括我们看到的50场的平均租金的回报率和房贷利率，仍然有大概45个贝左右的一个这样的一个利差。也就是说，当前其实在资产层面的这个套的特征还尚不太明显啊，也就是说进入到二手房显著去库存阶段的条件还是不够充分的。因此我们觉得其实越往今年的速度走啊，可能越接近我们能够去期待或者说去能够观察啊，增量政策的一个窗口期的开始啊。 00:10:36 呃这个开始的过程中间呢，实际上对于资本市场来讲，它就。会逐步有各种各样的因素，包括对镜面的观察啊，包括对一些。这种政策可能的一些推断推断啊，那可能越临近四季度，大家会愿愿意越愿意去呃，针对房地产以及一些内需板块去增加一些这种呃通常资本上叫博弈啊，其实它更多的是一个风格切换的一个筹码的一个转向。所以我们觉得越往C度走这样的概率会提高， 00:11:09 呃，这是我们去在现在这个点开电话会议去跟大家说，越接近这个八九月份，也就是三季度中下旬，越应该加大配置房地产的第一个核心的原因。那么第二个核心的原因是可能是更重要的原因，就是我们更愿意买在。更便宜更合理的位置，而不是去堆所谓的右侧啊。 00:11:29 大家看到过去从一五年以来到现在，呃，有很多时候只要市场上有地产股票去按PE，比如说25倍到20倍PE去给估值的一个这样的期间，短期地产股基本上就见顶了。毕竟这个行业还是一个周期性行业啊，周期行业和规工作的核心逻辑还是PPLE，也就是在合理的位置去买入，等待re的均值回归，啊，那么实际上。这样的一个交易策略，使得我们去对估值得有一个比较清晰的一个这样的判断。 00:12:00 那么我们怎么去判断呢？呃，实际上我们有一个就是赔率和胜率的一个这样的框框架。所有的赔率。 00:12:10 那么我们要对房地产板块，包括一些核心的个股要做一个向上弹性的一个测算。 00:12:17 大家去买入地产股，通常是去交易中中局啊，其实很多行业都是交易中局。我们地产板块行业的终局，实际上就是房价不跌，甚至涨，甚至涨。那终局呢就会对应一个终局的一个这样的我们的ROE终局的ROE呢，基本上由终局的对应的杠杆周转和利润率来对应。利润率其实按照近期项目的核心的这个规呃，这个这个这个项目层面的竞争力大概在8%左右，也就是房价不太跌啊。那么我的周转或者杠杆，可以按照最近最新一季财报去做一个简单的外推。那我们就能拿到一个所谓终局的ROE，然后用终局的ROE得到一个终局的PB。 00:13:02 呃，那么限值的这个PB其实更重要，因为我们要知道一个估值的起点和一个估值的终点嘛。那么作为估值的起点，那现在的这个真实的这个这个也不叫真实吧，就是这个考虑减充分减值后的这个PB可能就变得相对比较重要了。 00:13:17 因此我们会对所有的重要的房产公司，包括板块层面去做一个呃充分减值假设的一个这样的测算啊，你得到真实的一个这样的PB。比如说部分有些地产公司可能表观的PB大概在0.3倍左右，但实际上充分解值之后在0.6~0.7倍这个区间啊， 00:13:37 这只是我举个例子啊，让大家有一个大概的形象的一个判断，但不同的房地产公司这个减值的充分度。如果按照一个统一的标准去做一个测算是不一样的啊，杠杆的高低，存货老货的就是21年以前老的存货占比的高低，会直接影影响到这个减值的大小。呃， 00:13:56 因此我们可以对这个板块中间的公司做一个同样的假设条件下，比如同一同样的按照城市的这个一个统一的房价，比如说当地二手房房价的跌幅，去做一个减值测算，得到一个真 实的。一个或者说考虑充分检测后的一个这样的PV，那这个PB跟我们的中局PB。来比较就有一个差异化的， 00:14:20 不同个股的一个一个向上的一个这样的向上的一个这样的弹性，作为我们去测算赔率的第一个比较重要的一个指标。 00:14:28 那么第二个很重要的就是大家在考虑地产股的配置的时候，自然而然会要去对风险做一些定价，也就是说如果这个行业。房价还要跌，那我是不是可以在一个安全面积更高的位置去买入？ 00:14:43 因此我们针对房价做了一个非常谨慎的一个测