申万宏源金融地产金融地产半月谈第七十三期719周日

00:00:01 大家好，欢迎参加申万宏源金融地产金融地产半月谈第73期。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明。请参会人员务必注意，本次电话会议交流内容仅限参会人员内部参考，任何机构或个人不得以任何形式对电话会议任何内容进行泄露或外发，请勿以任何方式索要、泄露、散布、转发电话会议纪要。任何泄露电话会议纪要等信息的行为均为侵权行为，申万宏源研究保留追究泄露转发者法律责任的权利。 00:00:43 呃，各位投资者大家晚上好，呃，我是申万宏源房地产分析师陈鹏，呃，那么欢迎大家接入我们金呃申万宏源证券， 00:00:51 呃金融地产半月谈第73期的一个内容。那么今天主要由房地产和建筑两个行业来去向大家汇报一下， 00:01:01 呃各个板块的一个中报的一个业绩前瞻。啊，那首先呢，就是由我这边来去向大家汇报一下房地产行业的一个中报业业绩前瞻。呃，那我们是认为是这个整体呢，就是房地产行业还是这个继续在磨底的一个过程当中，呃，那么今年的这个中报的业绩的话整体还是嗯比较承压的。呃， 00:01:29 那么当然亮点也是在于就是基本面上面有一些变化，你比如说核心城市的一个量价，今年有一个领先复苏的一个迹象，当然这个其实还没有在报表上面去呈现啊。那么对于地产公司而言的话，其实利润表是相对来说比较滞后的，这个这个一个报表啊，所以呢就是呃资产负债表的话，其实反而是更加前置一些啊那具体来看的话就是基本面方面的话。 00:01:59 呃，我们国家的这个房地产行业从2021年开始，就持续地开始进入到了一个调整的一个过程当中。呃，那我们看到就是如果从价格端来看的话，全国的二手房的价格也已经调整 了42%左右的一个幅度啊，回到了2015年末的一个水平。呃，那么对于这个量的这个角度来看的话，呃，前端的一些开工拿地的指标都已经嗯，调整接近80%左右的一个降幅，然后销售可能是60%~70%左右的一个降幅。所以其实无论是量还是价，它的一个调整幅度都基本上是持平，或者是超过了国际上的一些可比国家。 00:02:43 啊，那我们是认为就是2025年开始啊，我们国家的这个居民的资产负债率其实已经进入，进入到了一个比较高的一个水平，进入到一个顶部的一个区间。 00:02:55 呃，后续呢，随着宏观经济的一个稳定，以及这个呃宏观政策以及地产政策的一个加码的这个直接呃，逐逐渐的这个改善呃的过程当中啊，那其实呃，核心的这个城市，它的二手房的量价会有双双改善的这个迹象。啊，而且呢就是从现在来看的话，呃本轮楼市的一个寻底是更加健康的啊，这一轮我们是是可以去下判断，就是上海的房价的底部已经确立起来，那么后续呢，比如说像深圳像北京这些核心核心城市的一个房价也会也会陆续企稳。 00:03:33 呃所以整体会推动房地产板块会进入到了一个磨底，呃，甚至是向上的一个过程。呃，那从最近的一个政策的这个角度来看呢，呃那么从今年的这个1月份开始，求是就连续地为房地产行业去重磅发声。那分别在呃1月1号、3月16号以及6月18号其实都提到了，呃关于房地产行业的这个这个就是需要去修复的一个重要性啊。那比如说6月18号，其实又重新去提到了要加快修复居民资产负债表，去着力这个稳定房地产市场，促进资本市场的一个稳定，防止。 00:04:15 资产价格的下跌对消费信心的负向螺螺旋，呃那么整体其实确实是也意识到了，房地产行业对于整个宏观经济的一个呃重要性。 00:04:26 那么从7月13号国务院又批复了这个扩大消费十五五规划，那这个当中其实也提到了呃也也有几个亮点啊，包括将呃，住房的一个消费列入到了一个促进大宗耐用，呃呃耐用商品这个消费的这个呃序列当中，而且也将房地产纳入到。增加城乡居民财产性收入的一个渠道之一啊，并且也也把这个房地产的一些政策去纳入到了一些需要去清理的，优化的不 合理的一个限制性的一个政策的范畴。所以呃整体来看的话，今年其实呃整个的这个对于房地产的一个重视程度其实是在提升的。 00:05:12 那么再加上上周，呃习总书记其实在考察这个黄浦区这个市民新村呃的时候，其实也提到了呃高质量的推进城市更新，其实是呃非常好的这个城市现代化建设的一个重要抓手。所以呃我们是认为就是近期的这个政策的表态还是非常多的，而且也是呃比较积极啊。那么我们判断就是后续的这个楼市的政策仍然有呃，进一步放松的一个空间，当然包括这个城市更新，包括公积金的一个改革，以及这个限购政策的一个放松啊，交易税费等等，呃这些。 00:05:51 一些因素的一些呃这个优化等等啊，那具体就是我们在看呃就是具体公司的一个业绩角度来看的话，呃今年的这个中报确实是整体还是比较有压力的。那么当然就是优秀的这个优质的这个地产公司的话，它的这个盈利修复还是领先于行业的，而且它的这个修复的这个路径呢也会逐步地这个启动起来啊。 00:06:19 那其实呃就是根据我们的这个判断，以及这个有一些公司已经发布的预告，整体呢就是增速比较高的还是呃一些物业公司，比如说像这个华润万象以及这个绿城服务，那么它的增速都是在10%以上啊。那么增速在呃10%呃呃，就是-10%~10%这个区间里面的话，就相对来说会更加稳定一些啊。那么物业公司当中有一个招商积余啊，那其实它的一个增速也是呃这个大个位数的一个增速啊。 00:06:53 那么此外的话，像呃新城控股呃建发股份、建发国际集团以及华润置地啊，那整体都有包括呃也有一些这个去年基数比较低的一些原因。也有一些就是整体就是这些公司，它的一个呃基本面的一个质量会更加的这个优秀一些，所以它的这个业绩的一个扰动相对来说压力会更加小一些。 00:07:17 呃那另外呢就是呃滨江，滨江其实我们是认为就是在呃，它的增速可能就是在降10%到降30%这样的一个区间里面，啊。 00:07:29 那此外的话就是呃增速比较差的一些公司啊，那目前的话招招蛇实已经公告了，那么基本上同比要下降55%~65%啊。 00:07:41 那么另外就是华发也已经公告了，就是要亏损30个亿到40个亿。那么此外的话就是呃去年的这个上半年，很多的公司它的中报的这个业绩基数还是偏高一些，那到了下半年才开始出现这个呃亏损，或者是这个减值呃，就是比比较多的一些情况。所以呃在去年高基数之下的话，就是呃今年的这个增速的表现会相对来说比较难看一些啊。 00:08:12 那主要就是像这个保利啊越秀金茂跟绿城，可能整体它的一个增速的降幅都是超呃都是呃增速的一个降幅，都是在这个30%以以以上的一个水平啊。所以呃今年的中报确实是对应的是前两年的一个业绩的一个业，呃销售的一个表现啊。那么此外的话就是减值这一块的话，考虑到房价还是在这个进一步的一个回调的过程当中，所以呢就是中报整体就是房企的这个业绩，还是表现出了比较大的一个压力。 00:08:49 但是我们认为就是呃，房地产行业的话，其实呃就是地产公司的话，它的一个利润表其实是一个非常滞后的一个呃这个这个数据，那更。更多的就是我们如果看他的一个当期的呃这个资产负债表，或者是看当期的一个销售以及这个投资端的一些数据的话，会更加的这个公允一些啊。 00:09:14 那么最后在投资建议方面的话，呃那考虑到其实不现在呃虽然还是在房地产还是在调整的过程当中啊，但是我们觉得最大的这个调整幅度已经已经过去了，那后续的话会进入到了一个核心城市率先止跌。那么有越来越多的城市会加入到这个这个止跌的这个过程当中来，所以就是呃行业的这个基本面的这个摸底已经是持续的这个出现，而且后续有望这个持续的一个改善。 00:09:46 那目前的话，就是不论是从新房的这个数据还是说从二手房的这个数据来看的话，从供给 这一块来看，都已经从呃之前的一个累库转为了这个去库啊，那二手房的这个表现会更加的这个明显。一些啊那很多的城市，比如像上海的话，它的这个这个存量的一个挂牌量，已经从高点呃掉下去30%左右的一个水平，所以确实是呃二手房的这个表现会更加的明显。 00:10:16 那从新房角度来看的话。那我们发现，就是38号文也是在倡导要减少这个房地产的这个供地啊。那过去的这个几年，我们看300城的一个城市，它的一个土地出让也也降得非常多。呃那么很多的城市，它的一个新增供给比上这个新增的这个成交都是小于一，所以就是新房这一块的话，也是在处于一个去库的一个状态啊，所以呃我们觉得供需关系都是在持续的一个改善的啊。 00:10:49 那后续呢就是呃龙头的这个房企，它的这个基本面和估值面有非常大的一个弹性。那么在这个位置的话，我们觉得房地产行业还是可以重点的去关注关注看看好一下。 00:11:02 然后从标的角度来看的话，就是主要就推荐建发国际集团，呃，这个中国海外发展，华润置地，贝壳，呃，这个建发股份，呃呃，新城控股等等啊，那么以上就是房地产。 00:11:20 行业的这个这个呃业中报的这个业绩的前瞻以及这个近期的一个观点，那么下面有请这个我们建筑团队的这个分析师唐鹏老师，来向大家去汇报一下1~6月的这个投资数据的点评，以及这个建筑的中报前瞻。嗯，好的，谢谢陈明老师。那各位啊领导大家晚上好， 00:11:43 那我来汇报一下，就是也是借着整个啊国家统计局所披露的上半年的一个投资数据，在这样基础之上呢，可能说也是啊结合着企业的一些进行的一些更新吧。然后可能说对于整个中报有一个啊有一个大概的一个展望吧。 00:11:58 那么首先第一个呢，就是关于整个1~6月的一个投资数据的一个情况，其实如果从结果来看啊，就是压力还是会比较大的。那如果啊具体情况来看呢，就是整个1~6月上半年的GDP增长是4.7，那么其实分季度来看的话，二季度单季度是有一个只有一个4.3的一个增 速。然后呢，再之后呢，1~6月的一个啊，全国的固定资产投资增速呢也是进一步下滑到了啊5.7%，那其实也是较1~5月啊下降了1.6个百分点。那而且呢，如果从3456个月的单月增速来看啊，就是分别是1.6-9.4、-12.5和-11.2，那其实特别所以呢其实。在呃五六月份都是超过双位数的一个单月的一个下滑幅度，就是对于固定资产投资而言。 00:12:46 那同时呢，其实除了固定资产投资之外，呃我们这边可能说细分领域的基建领域的投资，其实统一情情况呢其实也是不容乐观吧。那其实根据统计局数据来看呢，就是1~6月的基建的全口径投资增速是下降了啊，就是由1~5月份的正增长，就是也是由正转负吧，这个增速1~6月是下降了2.4%，那增速呢也是较1~5月下降了3.0个百分点。 00:13:12 那里面的细分构成来看呢，交通类的投资是还是有一个略微的同比增长，是2.6%的一个增速，那么水利呢是下滑了6.5啊，电力呢也就是公用事业呢是下滑了2.7。那所以呢，其实可能说啊，就是特别在2025年，就是表现相对比较强的公用事业和水利的投资呢， 00:13:35 其实到了26年，一方面在于一个高技术的影响，第二个呢就是可能是也是啊。相关的一些投资还是有一些压力吧，所以呢，在今年上半年可能呈现了一个比较大的一个压力，那么反观呢，就是对于交通类的投资，那毕竟。还是可以通过政府是能够直接进行相关的就是刺激的。所以呢在今年1~6月呢，还是保持一个2.6的一个就是正向的一个增长。 00:14:01 那之后呢，就是从一个区域的分布来看，那1~6月呢，东部地区的投资是同比下降了7.5%，中部地区的投资呢同比下降了4.9%，西部的投资呢下降了8.0%，东北呢是下降了22.9。那所啊，那这样里面可能就是能够看到吧，就是可能说东北这边啊，包括西部其实今年也是有一定包括东部吧，就是也是有一些下滑，那中就是中部的下滑幅度呢，可能说是略少一点。那之后呢， 00:14:32 其实就如何看待相关的一些数据吧，其实我们如果从今年上半年按照啊季度来看的话，其实明显呈现着一个就是一季度相对而言比较强，但是二季度明显走弱的一个态势。那这里面一方面一季度强的原因呢，也是在于啊，就是毕竟是做。作为一个十十五五的一个开门 红的一个70年，那所以呢， 00:14: