名义租金收益率稳定回升，关注财产性收入提法

本报告导读： 房地产《强调住房消费和财产性收入，龙头优势更明显》2026.07.16房地产《第28周成交回落，库存端持续改善助力市场稳健》2026.07.12房地产《第27周成交回升，淡季不淡预示温和复苏持续》2026.07.05房地产《专项债发行提速，收储覆盖率提升》2026.07.03房地产《重点城市溢价率提升，头部房企投资加强》2026.07.03 未来一线城市的平均名义租金收益率将在相对高位保持稳定；二线租金回报率+CPI冲高回落。购房信心维持稳定，半年内购房计划向刚需小幅转化。 投资要点： 考虑到“租金回报率+CPI=无风险收益率+风险溢价”公式对同一货币环境下跨资产比较更加有效。目前国内物价水平仍有小幅上行空间，且无风险收益率处于低位，因此未来一线城市的平均名义租金收益率将在相对高位保持稳定。2026年Q2一线城市住宅租金收益率总体呈震荡上行态势，从2026年4月的1.73%震荡上行至2026年6月的1.79%。此外，一线城市的通胀水平持续回升，即从2026年4月的0.92%回升至2026年6月的1.05%，这导致一线城市“租金回报率+CPI”从2026年4月的2.7%震荡盘升至2026年6月的2.8%，高于1.7%的无风险收益率。2026年Q2仅有北京的CPI偏低为0.7%，因此展望2026年Q3，中国一线城市的平均资产名义租金回报率将在相对高位保持稳定。 二线租金回报率+CPI冲高回落，二线城市中成都和武汉名义租金收益率接近国际水平。2026年Q2二线城市住宅租金收益率持续攀升，从2026年4月的2.53%上升至2026年6月的2.67%。但由于二线城市的通胀水平出现回落，即从2026年4月的1.32%震荡回落至2026年6月的0.96%，这导致二线城市的“租金回报率+CPI”从2026年4月的3.8%冲高回落至2026年6月的3.6%。尽管如此，相对于目前1.7%的十年期国债收益率，二线城市名义租金回报率仍然较为理想。其中，长沙2026年Q2的CPI回落了0.9pct，这导致长沙2026年Q2的“租金回报率+CPI”回落了0.8pct至4.0%。2025年发达国家首都“租金回报率+CPI”大约在6.1%，目前国内成都和武汉的“租金回报率+CPI”为4.6%，是最接近该国际住宅收益率水平的二线城市。 购房信心维持稳定，半年内购房计划向刚需小幅转化。2026年6月底居民购房意愿强于上月约为16%，环比基本持平，表明居民观望气氛仍未转变。整体来看，随着政策逐步消化，目前居民半年内购房计划震荡小幅盘升，从2026年4月的15%微升至6月的16%，整体看需求集中释放后入市节奏保持盘整态势，购房计划逐步向刚需转化。建议后续关注利率变化，需求侧政策和国内经济等因素对价格预期的影响。 在近期的《扩大消费“十五五”规划》中，将地产划分在“大宗耐用商品消费”和“多渠道促进居民增收”两大章节，明确提出“优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场”、“促进房地产市场持续健康发展”、“多渠道增加城乡居民财产性收入”。相关提法体现后阶段稳定市场资产价格和收益率预期将是政策着眼点。 风险提示：CPI继续跌落，无风险收益率上行过快。 资料来源：WIND，国泰海通证券研究 资料来源：WIND，国泰海通证券研究 注：二线包括杭州、南京、成都、武汉、长沙、西安、重庆、天津、郑州、合肥、青岛、厦门12个城市资料来源：WIND，国泰海通证券研究 注：二线包括杭州、南京、成都、武汉、长沙、西安、重庆、天津、郑州、合肥、青岛、厦门12个城市资料来源：WIND，国泰海通证券研 资料来源：国泰海通证券研究 资料来源：NUMBEO，WIND，国泰海通证券研究 资料来源：NUMBEO，WIND，国泰海通证券研究 资料来源：中指居民置业意愿调查，国泰海通证券研究 资料来源：中指居民置业意愿调查，国泰海通证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）授权客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所