2026Q2利润降幅预计收窄，业绩底或已逐步确立

2026Q2利润降幅预计收窄，业绩底或已逐步确立 挖掘价值投资成长 增持（维持） 2026年07月20日 东方财富证券研究所 证券分析师：张明远证书编号：S1160525030005证券分析师：张凯证书编号：S1160525080002 【事项】 2026年7月14日，招商蛇口发布2026年半年度业绩预告。2026年上半年，公司预计实现归母净利润5.0~6.5亿元，同比下降55%~66%；预计实现扣非净利润0.5~0.7亿元，同比下降93%~95%。 据业绩预告，公司利润指标同比下降的主要原因系：（1）2026年上半年，公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；（2）投资收益同比减少。 【评论】 基本数据 虽然2026H1归母净利润仍延续下降趋势，但分季度来看，2026Q2利润降幅预计收窄，且从基本面来看，拖累业绩的因素在弱化，业绩底或已逐步确立。以业绩预告区间的中位数测算，2026年上半年，公司实现归母净利润5.8亿元，同比2025年上半年下降60%，但累计降幅较2026Q1收窄31pct。分季度来看，2026Q2，公司实现归母净利润5.4亿元，同比2025Q2下降47%，但同比降幅环比2026Q1收窄45pct。 拖累业绩的因素在弱化，公司业绩或将进入修复通道。公司业绩是存货结转和减值共同作用的结果，而现阶段两者对业绩的拖累均在弱化。一方面，结转项目的质量在改善。2020~2021年拿地项目对业绩的拖累较重，近年房企毛利率下滑主要系这部分资产成为结转主力，但随着旧库存的出清和新项目进入结转期，2022年以来新拿地项目的占比在提升，目前公司在建土储中的新项目占比已超50%。自2024Q3起，公司的销售毛利率始终稳定在10%~15%区间震荡，后续有望逐步企稳回升。另一方面，2026年3月以来，核心城市二手房价逐步回暖，减值节奏或趋于缓和。据国家统计局数据，上海、北京二手住宅价格指数环比表现连续四个月为正，广州、深圳二手住宅价格指数环比表现连续三个月为正。而公司截止2025年末约60%的可售货值集中在核心六城，资产售价预期也将随之稳定，对应减值压力边际改善。随REITs平台建设趋于完善，持有型资产盘活节奏将加快，第二增长 相关研究 《积极投拓，业绩向好》 2025.09.18 曲线进入利润兑现期。公司计划逐步实现核心持有业态的产融退出通道全覆盖。平台建设方面，招商蛇口已上市蛇口产园REIT、蛇口租赁住房REIT、招商局商业房托三大平台，目前正在推进商业不动产REIT的申报工作。平台扩募方面，公司正在推进蛇口产园REIT的第二次扩募、蛇口租赁住房REIT第一次扩募事项。考虑到公司过往境内REITs发行和扩募资产的增值率均在100%以上，若上述事项顺利落地，公司有望通过盘活存量资产来改善资产负债表，并持续贡献投资收益。截至2025年末，招商蛇口持有投资性房地产1406亿元，其中房屋和建筑物类资产约758亿元，待盘活存量资产丰富。 【投资建议】 招商蛇口在产品力、非市场化拿地能力等方面具备优势，新拿地项目质量较优；且自2023年以来聚焦核心城市积极投拓，有望成为行业最先走出新周期的房企之一，或在行业止跌企稳阶段彰显高弹性。目前，拖累公司业绩的因素正在弱化，业绩或进入修复通道，我们预计2026、2027、2028年营收分别为1336、1238、1331亿元，归母净利润分别为14.7、18.7、24.2亿元；对应EPS分别为0.16、0.21、0.27元，以2026年7月17日收盘价计，PE分别为41、32、25倍，维持“增持”评级。 【风险提示】 审计数据较业绩预告存在偏差的风险。本次业绩预告相关财务数据尚未经注册会计师审计，仅为初步核算数据，具体准确的财务数据以公司正式披露的2026年半年度报告为准，存在审计数据较业绩预告出现偏差的风险。 地产政策变化超预期。2026年以来，房地产市场多项宽松政策出台，但政策效果及政策连续性仍有待观察，若不及预期将影响市场复苏节奏。 市场修复不及预期。2026年二季度，核心城市房地产市场有所回暖，但三季度是传统淡季，高频数据能否延续同比修复表现仍有待观察，若复苏不及预期或对公司业绩会造成影响。 分析师申明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。 投资评级说明 报告中所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为以报告发布日后的3-12个月内的公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。其中：A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500指数为基准。 股票评级 买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅15%以上；增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于5%～15%之间；中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨跌幅介于-5%～5%之间；减持：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅介于15%～5%之间；卖出：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅15%以上。 行业评级 强于大市：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上；中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨跌幅介于-10%～10%之间；弱于大市：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上。 免责声明 东方财富证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。本报告由本公司制作及在中华人民共和国（香港和澳门特别行政区、台湾省除外）发布。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告信息均来源于公开资料或本公司认为可靠的资料，但本公司对该等信息的真实性、准确性和完整性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及预测仅反映报告出具日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 本报告所载的盈利预测、评级、估值等观点，均基于特定的假设和前提条件，不构成所述证券买卖的出价或征价，亦不构成对具体证券在具体价位、具体时点、具体市场表现的投资建议。 在任何情况下，本报告的内容不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户需充分考虑自身特定状况，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。本公司不对任何人因使用本报告所载任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。 在法律允许的情况下，本公司或其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问等服务。客户应充分考虑可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据。 本报告版权均归本公司所有，未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、发布、传播本报告的全部或部分内容。经授权刊载、转发本报告或者摘要的，应当注明本报告发布人和发布日期，并提示使用本报告的风险。未经授权或未按要求刊载、转发本报告的，应当承担相应的法律责任。本公司将保留向其追究法律责任的权利。