REIT策略周报：顺丰REIT续租落地，交投清淡聚焦季报

顺丰REIT续租落地，交投清淡聚焦季报 REIT策略周报 本报告导读： 顺丰REIT武汉分拨中心降价续租折射仓储租金压力，临近二季报披露窗口，资金观望情绪浓厚，业绩兑现确定性成为短期配置的锚。 仓位仍受风险约束，但短期修复条件积累2026.07.18兼顾票息、安全和流动性，长端信用债性价比排序2026.07.17转债回吐涨幅，低波产品占优2026.07.14国债期货持仓快速波动下：哪几种套利策略出现空间2026.07.13基金买盘回归，银行持续减仓2026.07.13 投资要点： 南方顺丰REIT武汉分拨中心公告续租。据南方顺丰REIT 2026年上半年主要运营数据的公告，其武汉项目分拨中心完成续租。该资产由关联方湖北顺丰承租，租赁面积10.11万平方米，新租期为2026年11月1日至2029年10月31日，实现100%续租。续约合同租金为27.01元/平方米/月，年递增3.5%，并设置每年15天免租期；起始有效租金为25.88元/平方米/月，合同期平均有效租金为26.80元/平方米/月。 相较原合同38.12元/平方米/月、年递增4%的条款，新合同租金和增速均有所下调，但在市场租金承压背景下，结果基本符合前期评估预期。一方面，武汉东西湖区高标仓市场仍处阶段性调整，区域平均有效租金约17.3元/平方米/月，经修正后的分拨中心市场租金区间为24.6-27.4元/平方米/月。此次续约租金位于可比市场区间内；另一方面，从收益影响看，本次续租较2025年末跟踪评估的合同期租金收入预测合计增加418.92万元，主要受益于实际出租率100%（跟踪评估假设为98%）及租金递增自租期起按3.5%执行，高于评估中前两年不增长的假设。相较首发评估，合同期收入仅减少12.63万元，降幅不足0.1%，整体兑现度较高。 过去一周公募REITs市场交投维持清淡，日均成交额约4.26亿元，显示资金整体仍处于观望状态。我们认为，临近二季度报告集中披露窗口，市场对底层资产经营修复、可供分配金额兑现及潜在分派率变化的关注度上升，投资者倾向于等待业绩验证后再行配置，部分弱势项目行情承压。在缺乏增量催化的背景下，短期市场风险偏好或仍偏谨慎，预计资金将更多聚焦经营基本面稳健、业绩兑现度较高的优质标的，也可以关注低位股跟随超跌后的潜在机会。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.二级行情回顾............................................................................................31.2.一级发行情况............................................................................................82.风险提示..........................................................................................................9 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2026年7月10日-2026年7月17日，下同）REITs指数整体下行，其中产业园和能源板块REITs跌幅较多。过去一周中证REITs全收益指数周度跌幅在1.09%收于970。从底层资产来看，过去一周各板块整体下行，其中产业园和能源板块REITs跌幅较多。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：交通（0.03%）、保障房（-0.90%）、消费（-0.90%）、新型基础设施（-1.13%）、市政环保（-1.15%）、仓储（-1.59%）、能源（-1.86%）、产业园（-2.37%）。截至2026年7月17日，国内REITs市场共上市86只，总市值2347亿元，流通市值1309亿元。 南方顺丰REIT武汉分拨中心公告续租。据南方顺丰REIT2026年上半年主要运营数据的公告，其武汉项目分拨中心完成续租。该资产由关联方湖北顺丰承租，租赁面积10.11万平方米，新租期为2026年11月1日至2029年10月31日，实现100%续租。续约合同租金为27.01元/平方米/月，年递增3.5%，并设置每年15天免租期；起始有效租金为25.88元/平方米/月，合同期平均有效租金为26.80元/平方米/月。 相较原合同38.12元/平方米/月、年递增4%的条款，新合同租金和增速均有所下调，但在市场租金承压背景下，结果基本符合前期评估预期。一方面，武汉东西湖区高标仓市场仍处阶段性调整，区域平均有效租金约17.3元/平方米/月，经修正后的分拨中心市场租金区间为24.6-27.4元/平方米/月。此次续约租金位于可比市场区间内；另一方面，从收益影响看，本次续租较2025年末跟踪评估的合同期租金收入预测合计增加418.92万元，主要受益于实际出租率100%（跟踪评估假设为98%）及租金递增自租期起按3.5%执行，高于评估中前两年不增长的假设。相较首发评估，合同期收入仅减少12.63万元，降幅不足0.1%，整体兑现度较高。 过去一周公募REITs市场交投维持清淡，日均成交额约4.26亿元，显示资金整体仍处于观望状态。我们认为，临近二季度报告集中披露窗口，市场对底层资产经营修复、可供分配金额兑现及潜在分派率变化的关注度上升，投资者倾向于等待业绩验证后再行配置，部分弱势项目行情承压。在缺乏增量催化的背景下，短期市场风险偏好或仍偏谨慎，预计资金将更多聚焦经营基本面稳健、业绩兑现度较高的优质标的，也可以关注低位股跟随超跌后的潜在机会。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际下行。整体来看，过去一周日均交易额4.26亿元。 1.2.一级发行情况 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）授权客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为信用债评级和转债评级。以报告发布后的建议3个月内的信用债净价为比较基准，报告发布后的建议投资期限内的中证转债指数为比较基准。 投资建议的评级标准 报告发布日后的3个月内信用债净价的涨跌幅，3个月内转债价格相对于中证转债指数的涨跌幅。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号 邮编200011