公司《2026年半年度业绩预告》点评销售增长重焕新生，低毛利率项目加速出清

招商蛇口(001979)[Table_Industry]房地产/金融 本报告导读： 公司项目结转毛利率偏低等因素暂时影响公司净利润，而公司销售情况逐步好转，公司历史问题抓紧出清有利于未来重焕新生，维持“增持”评级。 投资要点： 2026年上半年，受公司项目结转毛利率偏低等因素影响，公司归母净利润出现下降，而公司抓紧出清低毛利率项目有利于后期发展。2026年7月15日，公司发布《2026年半年度业绩预告》。2026年上半年，公司实现归属于上市公司股东的净利润为5亿元-6.5亿元，同比下降55%-65%。同期，公司实现扣除非经常性损益后的净利润为5000万元-7000万元，同比下降93%-95%。2026年上半年，公司实现基本每股收益为0.05元-0.07元。2026年上半年，公司利润指标同比下降的主要原因系：（1）报告期内，公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；（2）投资收益同比减少。 2026年上半年，公司房地产销售金额出现一定的增长，行业排名保持稳中有升。2026年上半年，公司实现全口径销售金额961.6亿元，同比增加8.18%，行业排名第4（行业排名维持不变）；同期公司实现权益销售金额589.3亿元，同比下降4.18%，行业排名第4（行业排名维持不变）；同期公司实现全口径销售面积348.5万平，同比下降4.52%，行业排名第4（行业排名上升一位）。 公司旗下博时蛇口产园REIT第二次扩募，有利于盘活旗下产业园不动产资产。2026年4月30日，公司发布《关于开展博时蛇口产园REIT第二次扩募并新购入不动产项目的公告》。我们认为，该项目若成功获批并实施，对于持续盘活公司旗下产业园不动产资产具有重要意义，打通产业园全生命周期发展模式与投融资机制，增强公司可持续经营能力。公司预计该项目产生的利润将超过公司最近一个会计年度经审计净利润的50%。 结转不均匀暂时影响利润，REIT扩募盘活资产2026.05.05韧性向前，行稳致远2026.03.17结算加快，毛利率企稳回升2025.10.31核心城市驱动增长，盈利能力企稳回升2025.08.30穿越周期，价值跃迁2025.07.22 风险提示。市场超预期下行，前海资源释放进度不及预期。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）授权客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所