房地产行业专题研究：评级调整扰动下，哪些主体值得关注？

评级调整跟踪及对市场的影响

• 2026年6月29日前，主体评级调低或展望降低的企业覆盖建筑、电子设备、轻工制造、机械设备、基础化工、房地产等行业，部分主体仍维持负面展望或评级观察。
• 评级调整对市场的影响包括：改变主体资质和外部支持的预期，影响二级市场估值，加剧行业信用分层。资质稳健的主体受影响有限，弱资质主体易面临收益率上行和流动性折价。
• 区域传染性方面，青岛上合控股评级调整后，胶州区域主体受影响较大，其他区域相对可控。西咸集团评级调降后，子公司和省级主体受扰动，但未线性外溢至所有区域主体。

评级调整扰动下值得关注的主体

• 共性特征：市场关注存续债券中高发行利差的主体，通过测算存续债发行利差（发行利率与同期限国债收益率差值）筛选利差超200bp（占比7%城投，3%产业）和100-200bp（占比48%城投，31%产业）的主体。
• 典型地产主体：
  • 评级调降节奏慢于城投，仅首开股份延迟，珠江实业、电建地产终止评级，尚未实质性调降。
  • AA+及AA级房企中，存续债利差超200bp占比29%，100-200bp占比71%。
  • 4家典型房企最新评级报告未于2026年4月后出具，难以判断后续评级状态。
  • 股东背景多为央国企，影响评级中长期走向。

风险提示

• 评级政策与口径变化风险；资金面超预期收紧风险；主体经营与舆情变化风险；数据口径与历史经验风险。