市场概述与展望
北京甲级写字楼市场在2026年第一季度呈现稳定态势，但子市场间分化加剧。受益于稳定的租约续签和优质租户的Selective搬迁需求，租金下降幅度明显收窄，空置率持续压缩。然而，Lufthansa和亦庄等子市场仍受结构性供需失衡影响，租金持续下降或空置率上升尚未出现显著逆转。预计2026年第一季度，北京甲级写字楼市场将继续处于库存优化阶段，无新增供应。整体条件初步显现稳定迹象，租金下降速度放缓，空置率略有下降。全市平均有效净租金为每平方米每月217.4元人民币，环比下降1.1%，但降幅收窄2.8个百分点，反映房东减少依赖激进价格优惠。平均空置率环比下降0.5个百分点至16.5%，主要得益于现有库存的稳定吸收。未来政策驱动的产业升级和城市更新预计将加速库存结构调整，强化核心地段优质资产稀缺性。短期内，约82.9万平方米甲级写字楼供应即将入市，主要集中在CBD和丽泽等区域，可能加剧市场竞争，尤其是东部和新兴子市场。长期来看，政策驱动的产业升级和城市更新将创造结构性复苏机会，符合优先产业定位且具备显著产品和服务升级的项目有望成为市场领跑者。
政策信号
2026年中国“两会”释放的政策信号为北京甲级写字楼市场提供长期支持。政府深化“AI+”战略和加速新基建部署将刺激科技和数字经济领域写字楼需求，为中关村、丽泽等产业导向子市场提供中长期支撑。同时，中国房地产政策框架从规模驱动转向质量导向和效率驱动。北京2026年土地供应计划明确引入独立的城市更新指标，计划改造200公顷以上低效商业用地，将进一步加速库存结构调整。
供需分析
需求持续向核心资产集中。2026年第一季度无新增甲级写字楼项目，全市库存约1263.9万平方米，环比吸收63,027平方米。在库存消化支撑下，平均空置率进一步降至16.5%。租赁需求集中于核心商圈和产业集群子市场。CBD仍是最活跃的子市场，多起优质租户租约续签和搬迁交易推动整体吸收。金融街和中关村保持稳定租赁活动，分别受益于金融和科技领域需求。企业扩张和搬迁持续提升优质楼宇入住率。交易活动集中于成熟核心区域的优质项目，反映租户对成熟商业环境和优越办公标准的偏好。中国保险安全基金将8,600平方米迁至金融街太平洋保险大厦，三星半导体在CBD内部搬迁6,900平方米。企业租赁决策保持谨慎，但空置率改善和品质重视推动市场吸收逐步复苏。从行业来看，专业服务、金融和科技行业租赁需求占主导，分别由主要会计和法律事务所续签驱动，金融机构（尤其是保险和基金经理）持续在核心区域整合运营。交易活动集中于核心区域优质项目，凸显租户对高品质资产的偏好。国内企业仍占主导地位，外企需求总体稳定，主要来自跨国公司区域总部的续签。
租金分析
2026年第一季度北京甲级写字楼租金持续下行，但降幅明显收窄。全市平均租金为每平方米每月217.4元人民币，环比下降1.1%。交易价格仍是主流租赁策略，但租金下降速度较近期季度显著放缓。子市场租金表现分化：产业集群区域租金韧性较强，CBD下行压力明显缓解，部分非核心子市场仍面临显著定价挑战。中关村租金表现最佳，环比持平达每平方米每月250.8元人民币，科技领域需求支撑租金稳定。CBD平均租金环比下降0.61%至每平方米每月233.4元人民币，主要受金融和专业服务租户稳定续签和Selective搬迁支持。金融街仍是全市最昂贵子市场，平均租金环比下降1.51%至每平方米每月344.4元人民币，降幅主要反映房东为吸引优质租户的针对性让步。相比之下，卢浮宫子市场租金降幅最显著，环比下降2.07%至每平方米每月185.8元人民币，周边区域需求转移、企业缩减规模和资产升级缓慢持续削弱其竞争力。
投资市场
2026年第一季度北京甲级写字楼投资市场仍由国内资本主导，大规模交易以内部资产重组和本地企业库存整合为主，投资活动集中于新兴核心和成熟产业集群的优质写字楼和混合用途资产。丽泽、CBD和中关村是主要交易区域。最大宗交易为大红门（北京）建设开发有限公司收购丽泽数字经济科技示范园约5万平方米办公和零售空间，交易对价超24亿元人民币，体现国内资本对丽泽、CBD和中关村长期信心，以及其偏好与核心产业发展主题紧密契合的资产。其他交易包括上市公司苏森国际以5,750万元收购CBD中国世界华西国际中心（C座）整层写字楼用于自用，以及字节跳动子公司以28亿元人民币收购海淀区商业用地用于长期自用。这些交易共同凸显国内投资者对丽泽、CBD和中关村以及与核心产业主题紧密相关的资产的长期信心。
