自助仓储行业研究：推出搬家费率爬虫工具

介绍我们的入住房价抓取器 以下我们讨论季度入住率估算、入住率作为需求指标的重要性以及我们的方法。回测表明我们的爬虫在方向上准确，我们讨论了解读数据的细微之处。 EXRPrice (08-Jul-26)+19.5%超重美国房地产投资信托基金中立目标价位172.00美元143.99美元潜在的上行/下行风险彭博，巴克莱研究 预测 抓取数据我们的预测基于一个使用历史数据的线性模型。入住率增长与从...收集到的数据同时每家公司的网站。对于CUBE，我们估计2026年第二季度入住率同比上升2.2%，增速加快。根据2026年第一季度报告的+0.9%，对于EXR，我们预计入住率同比增加了+0.7%。2026年第二季度，略低于2026年第一季度的+2.4%年增长率。对于PSA，我们预计入住率2026年第二季度（2Q26）的比率同比下降了3.5%，而2026年第一季度（1Q26）报告的同比降幅为2.4%。 PSAPrice (08-Jul-26)+8.8%等权重美国房地产投资信托基金中立目标价位349.00美元320.77美元潜在的上行/下行风险彭博，巴克莱研究 下表中所示的“巴克莱估计值”反映了我们模型基于当时可用的爬取数据所生成的输出结果。这些估计值对爬取数据中存在的某些偏差进行了校正，包括单位组合和数据收集频率方面的偏差。我们还附上了包含原始数据的电子表格。 +1 212 526 9428brendan.lynch@barclays.comBCI, US美国房地产投资信托基金布伦丹·林奇，CFA Annabelle Ayer+1 212 526 7387annabelle.ayer@barclays.comBCI, US Eileen Gao+1 212 526 7836eileen.gao@barclays.comBCI, US (iv)+1 212 526 1825troy.li@barclays.comBCI, US数据科学与应用人工智能李涛 入住率的重要性 入住率可实时洞察供需动态。随着自助仓储运营商每日调整每个可用单元的价格，已剔除的入住率揭示了当前的定价趋势。此外，这些是未来同店收入增长的领先指标。由于客户流失、入住率增减以及现有客户租金上调（ECRI）等因素，入住率的变化通常比SSRev的变化提前约六个月。 较高的迁入率也有助于提高现有客户租金增长率（ECRIs）。如果迁入率与在住率之间的差距过大，现有租户将不太愿意接受租金上涨——客户可能会搬到竞争对手设施中更便宜的单元（假设当地定价动态在运营商之间是一致的）。近期退出客户租金与迁入率之间的降幅达到30%-40%，是多年来最显著的。我们认为，高 teens（百分比）之间的差距对可持续的同店收入增长更为合理。 然而，入住率只是其中一个因素。入住率、客户流失率和ECRIs也是同店收入增长的关键组成部分。 • • 房源入住率与定价对于营收增长同等重要。运营商通常对“以较低价格出租更多单元”与“以较高价格出租较少单元”持中立态度，只要总收入最大化即可。入住率和租金率都反映了更广泛的供需环境变化。 降低客户流失是提升同店增长的关键因素，因为现有客户支付的租金几乎总是高于替代客户。根据客户 退出调查显示，因价格原因而流失的客户比例相对较低，因为公司可以推迟或减少对投诉客户的提价。每个季度大约有15%-20%的客户流失。 随着客户越来越多地进行数字化租赁，以及我们覆盖范围的数据收集和定价算法日益复杂，ECRIs（早期租金增加）的重要性日益凸显。线上租赁使客户能够更轻松地比较不同设施的价格，从而对入住初期的租金形成下行压力。因此，运营商利用ECRIs来从较低的初始租金中收回差额。频率和幅度是最大化收入的重要杠杆。数据和科技使运营商能够更灵活地运用ECRIs，并更好地预测在不导致客户搬离的情况下，能够将租金提高多少。几年前，首次租金上调可能要在12个月后才会实施，并反映通胀加成。如今，首次上调通常在第五个月出现，可能达到30%以上，并且通常在六个月后会有第二次上调。 报告指标与抓取数据之间的差异 1) 公司报告的入住率是基于实际租金而非已删除数据（该数据反映的是广告价格），这导致了以下几点差异： • • 自营仓储运营商针对不同类型的租赁采用不同的定价结构，但数据爬虫仅收集在线客户的租赁数据。大约三分之一的租赁是到店租赁，因此这些数据未反映在在线价格中（到店租赁通常比网站价格高，因为可比性更难）。数据爬虫通常还会排除其他场外租赁类型，例如电话预订或通过第三方网站（如Sparefoot）预订。 • • 尺寸或类型不常见的单元往往对数据采集者（scrapers）产生不成比例的影响，而更常见的单元则代表性不足，因为公司通常按单元的尺寸和类型在网上标价。尽管大多数租赁都是针对常见的尺寸和类型，但每种尺寸/类型都被同等加权。这种动态机制可能导致采集到的租金率被压低，因为不太受欢迎的单元通常折扣更大。 • • 公司每天都会调整价格，但爬虫只能捕捉某个时间点（通常是每周或每月的数据——巴克莱的爬虫基于周数据）。报告的入住率也取决于每日的租赁量，而爬虫无法捕捉这一点。租赁量会根据星期几、天气（雨天通常会导致租赁量下降）、假日淡季等因素而波动。 2) 销售和促销活动也会导致差异。大多数公司报告的入住率反映了销售情况（例如打3折），但并未反映促销活动（例如首月免费）。一些数据抓取工具（包括我们使用的）能够抓取到广告中的销售信息，但无法统计出有多少单元实际上是以促销价租出的。 3) 数据抓取工具通常会包含公司网站上所有做广告的店铺，但公司仅报告其直营店池的入住率等指标。要被视为直营店，设施必须稳定，这通常需要在开业后3年以上才能实现。因此，由于数据集中包含的店铺不同，数据抓取工具报告的指标可能与实际报告的指标存在差异。 我们的爬虫会对比我们拥有当前数据以及一年前数据的所有商店。因此，我们的数据集中可能包含尚未稳定（即收购或开发不足三年的）商店。这种动态可能导致爬取的增长率偏高，因为租赁率较高的商店（即新开业商店）的广告率同比很可能增长得比已稳定商店更多。 • • 公司的直营店/合并门店仅包括全资/合并门店，但数据爬取工具也会收集受管理门店和合资企业的数据。受管理门店和合资企业通常位于公司影响力较小或子市场的区域，因此议价能力较弱。结果，将受管理门店和合资企业纳入爬取数据可能会使广告价格被低估。考虑到其管理平台相对于资产负债表和合资企业敞口而言规模更大，这对EXR和CUBE来说是一个更大的考量因素。 对比与Yardi矩阵数据 Yardi Matrix 还提供全国性和市场层面的月度广告价格数据。该数据基于美国约33,000家由房地产投资信托基金（REITs）和私人运营商拥有的门店。REITs（CUBE、EXR、NSA、PSA 和 SMA）共同拥有和管理了约35%的美国自助仓储设施。 我们发现Yardi的数据有助于评估行业层面的动态，尤其是在方向性方面。然而，由于公司之间定价策略不同，以及REITs（房地产投资信托）比大多数私营运营商更为成熟，我们并不一定认为它是REITs的最佳指标。REITs通常会每天为每个单位更新价格，但规模较小的运营商则倾向于更慢地调整价格。此外，地域敞口可能导致Yardi的数据与REITs报告的指标之间存在差异。 方法论 特洛伊·李 (iv) 美国脑机接口协会 我们的自助仓储单元价格数据来源于第三方网络爬虫服务提供商Babel Street，该公司为特定自助仓储品牌收集各地点所有可用单元的每周价格数据。关键数据字段包括地点、单元大小、单元状况、挂牌价和交易（销售）价。虽然该数据集可追溯至2018年，但在2020年新冠疫情期间以及2022年的某些月份，覆盖范围不完整。为确保一致性，我们的分析专注于2023年及以后的数据。截至2026年5月，该数据集包括约1,500个CubeSmart地点、4,400个Extra Space地点和3,600个Public Storage地点。 在本分析中，我们首先按月计算每个独特单位尺寸在各个地点的平均销售价格。然后，我们将每个地点-尺寸组合与其在上一年同月的相应观测值进行匹配，以构建一个可比的面板。接着，为每对匹配值计算销售价格的同比（y/y）变化，并将这些变化随后按月度平均值聚合到地点层面，再聚合到品牌层面。 我们还评估了一种更细粒度的匹配方法，该方法除了尺寸外还包括单位状况。然而，我们发现状况描述随时间变化，并且在标签方面存在不一致性。即使在文本标准化之后，这也导致在状况分类发生实质性变化时期，可比观察值数量减少。因此，在我们的最终方法中，我们在形成匹配对时仅依赖单位尺寸。 巴克莱 | 自存仓 分析师认证： 我们，Brendan Lynch（CFA）和Troy Li，特此证明：（1）本研究报告中所表达的观点准确地反映了我们关于本报告中提及的任何或所有证券或发行人的个人看法，以及（2）我们的任何薪酬部分或全部均未直接或间接与本报告中表达的具体建议或观点相关。 重要披露： 巴克莱研究由巴克莱银行PLC的投资银行及其附属公司（以下统称及单独称之谓“巴克莱”）制作。除非另有说明，否则本研究报告的所有作者均为研究分析师。报告顶部的发布日期反映报告制作地的当地时间，可能与GMT提供的发布日期不同。 信息披露的可用性： 若本研究报告涉及任何公司，有关这些公司的最新重要披露信息，请参阅 https://publicresearch.barclays.com 或另以书面形式向以下地址提出请求：Barclays Research Compliance, 745 Seventh Avenue, 13th Floor, New York, NY 10019 或致电 +1-212-526-1072。 负责准备这份研究报告的分析师已获得报酬，该报酬基于多种因素，包括公司总收入（其中一部分来自投行业务）、市场业务的盈利能力和收入，以及分析师所覆盖的资产类别中，公司投资客户对该研究的潜在兴趣。 巴克莱资本公司（Barclays Capital Inc.）的附属机构在美利坚合众国境外雇佣的研究分析师未在FINRA注册或获得资格认证。此类非美国研究分析师可能并非巴克莱资本公司的关联人士（Barclays Capital Inc.是FINRA的会员），因此可能不受FINRA规则2241（FINRA Rule 2241）关于与标的公司沟通、公开露面以及研究分析师账户持有的证券交易等限制的约束。 分析师会定期进行实地考察，以了解所涉公司的实际运营情况，但巴克莱的政策禁止分析师接受任何所涉公司为其此类访问所产生的差旅费支付或报销。 巴克莱研究部门提供各类研究，包括但不限于基本面分析、与股票挂钩的分析、量化分析以及交易思路。巴克莱研究某一种类型中的建议可能与巴克莱研究其他类型中的建议不同，这可能是由于时间范围、方法论或其他原因不同所致。 为查阅巴克莱关于研究成果传播政策及程序的声明，请访问：https://publicresearch.barclays.com/S/RD.htm。为查阅巴克莱研究成果冲突管理政策声明，请访问：https://publicresearch.barclays.com/S/CM.htm。 主要股票（股票代码，日期，价格） 额外空间存储 (EXR, 2026年7月8日, 美元143.99), 超重/中性, CE/J公共存储 (PSA, 08-Jul-2026, 美元 320.77), 等权重/中性, CE/J立方智能 (CUBE, 08-Jul-2026, 美元 39.94), 超重/中性, A/CE/E/J/L除非另有说明，价格数据源自彭博，反映相关交易市场的收盘价，该收盘价可能并非发布时最新的可用收盘价。 披露图例： A：巴克莱银行有限公司（Barclays Bank PLC）和/或其附属机构在过去12个月内曾担任发行人证券公开发行的牵头管理人或联合牵头管理人