REIT策略周报：发改委完善申报信息披露，二季度业绩预告陆续发布

发改委完善申报信息披露，二季度业绩预告陆续发布 REIT策略周报 本报告导读： 7月7日，国家发改委"基础设施REITs项目信息系统"正式上线运行，将此前分散在项目端、监管端的申报信息首次系统性对外披露 高平价主动去估值，择券重视债性与优质股性2026.07.11保险买入超长债的偏好变化：更多的50年和地方债2026.07.06中小银行二永开始密集发行2026.07.06TL进入箱型结构，后续如何博弈2026.07.06二永债下半年会净融出吗2026.07.06 投资要点： 7月7日，国家发改委"基础设施REITs项目信息系统"正式上线运行，将此前分散在项目端、监管端的申报信息首次系统性对外披露，涵盖项目名称、主申报地方/中央企业、所属行业、拟发售基金总额、推荐至证监会日期等核心字段。截至2026年6月30日，国家发改委向证监会累计推荐基础设施REITs项目133只（含扩募新购入项目），其中已在沪深交易所首发上市82只、已完成扩募10只，该系统进一步完善了公募REIT申报流程透明度，对一级申报方而言可对标同行赛道拥挤度，对二级投资者来说可前置跟踪供给节奏。结合近期双平台申报的原始权益人逐步增加，当前我国C-REIT市场呈现基础设施平台与商业不动产平台双轮驱动格局，两大平台的协同效应或将进一步释放。 二级行情方面，下半年以来，随着首批商业不动产REITs上市，第 二批商业不动产REIT询价以及首批指数基金落地后，短期内供需政策两端存在一定空窗期，在稳健项目领涨填补前期下跌缺口后，行情也轮动到弱势项目的补涨。过去一周部分项目陆续披露二季度/上半年业绩预告，整体来看，板块趋势与特点未发生显著逆转，但板块内部项目经营情况存在一定分化，因此参与弱势板块反弹行情保持谨慎的同时，也可以关注低位股跟随超跌后的潜在机会。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.二级行情回顾............................................................................................31.2.一级发行情况............................................................................................82.风险提示..........................................................................................................9 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2026年7月3日-2026年7月10日，下同）REITs指数整体下行，其中仓储和能源板块REITs涨幅较多。过去一周中证REITs全收益指数周度跌幅在0.17%收于980.69。从底层资产来看，过去一周各板块表现分化，其中仓储和能源板块REITs涨幅较多。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：仓储（0.38%）、能源（0.19%）、产业园（0.17%）、交通（-0.09%）、市政环保（-0.14%）、消费（-0.50%）、保障房（-0.62%）、新型基础设施（-1.47%）。截至2026年7月10日，国内REITs市场共上市86只，总市值2372亿元，流通市值1314亿元。 7月7日，国家发改委"基础设施REITs项目信息系统"正式上线运行，将此前分散在项目端、监管端的申报信息首次系统性对外披露，涵盖项目名称、主申报地方/中央企业、所属行业、拟发售基金总额、推荐至证监会日期等核心字段。截至2026年6月30日，国家发改委向证监会累计推荐基础设施REITs项目133只（含扩募新购入项目），其中已在沪深交易所首发上市82只、已完成扩募10只，该系统进一步完善了公募REIT申报流程透明度，对一级申报方可对标同行赛道拥挤度，对二级投资者可前置跟踪供给节奏。结合近期双平台申报的原始权益人逐步增加，当前我国C-REIT市场呈现基础设施平台与商业不动产平台双轮驱动格局，两大平台的协同效应或将进一步释放。 二级行情方面，下半年以来，随着首批商业不动产REITs上市，第二批商业不动产REIT询价以及首批指数基金落地后，短期内供需政策两端存在一定空窗期，在稳健项目领涨填补前期下跌缺口后，行情也轮动到弱势项目的补涨。过去一周部分项目陆续披露二季度/上半年业绩预告，整体来看，板块趋势与特点未发生显著逆转，但板块内部项目经营情况存在一定分化，因此参与弱势板块反弹行情保持谨慎的同时，也可以关注低位股跟随超跌后的潜在机会。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际下行。整体来看，过去一周日均交易额4.81亿元，市场成交放量，其中消费板块成交量增长较为明显。 1.2.一级发行情况 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）授权客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为信用债评级和转债评级。以报告发布后的建议3个月内的信用债净价为比较基准，报告发布后的建议投资期限内的中证转债指数为比较基准。 投资建议的评级标准 报告发布日后的3个月内信用债净价的涨跌幅，3个月内转债价格相对于中证转债指数的涨跌幅。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号 邮编200011