2024深圳京基智慧科园产业园项目营销推广破局思考提案

深圳京基智慧科园产业园项目破局思考提案 一眼遇见，十字路口上的大道地标 项目实况：黄阁路与清霞路的「十字路口」，高耸挺立的建筑群成「大道地标风景」 一纸标书，开启本案的无数遐想 起个案4 经验主义下的问题审思 类物业形态3 有限业态中的整合与突破 3种业态：超高层/独栋式研发用房+配套宿舍+园区商业（M0属性）产业研发→办公属性：对应企业主，专业买家，给人距离感冰冷感宿舍（公寓）→人居属性：对应普通人，需要家、邻里、社区属性基底 即便在独栋式研发用房板块，引入哈罗公学教育资源，全案价值提升如何在有限的业态中，整合资源做出新意，吸引买家的关注 条出路2 TOBEORNOTTOBE的问题 第1条出路——按图索骥，产业园之路 实际情况：龙岗不缺产业园，贪图价格的还可以去凤岗科技产城综合体也好、产业融城社区也罢，无法让项目变得更好 龙岗范围：龙岗创新产业园、天安数码城、大运无人机产业园、华夏动漫产业园、启迪协信、阿波罗产业园凤岗范围：京东智谷、凤岗天安数码（天安深创谷）、凤岗都市慧谷等等，云云之众 产业园也有“产业梯队”之分 ①全案层面，倘若项目不出名，公寓更难凭借产业的跳板一飞冲天②产业层面，本案在「无产业背书+政府主导+名企入驻」的前提下很难在产业园区中找到自己的一席之地 产城项目也不仅以单个项目为载体的【单兵竞争】逻辑，已经全面进入深度品牌体系化竞争 商务梯队：嘉里+华润+鸿荣源+卓越+深铁产城梯队：天安数码/天安云谷+星河WORLD+万科星火+启迪 大胆做个假设：以智慧科园产业园区为全案定位，我们的“假想敌”有哪些？ 第2条出路——打破与周边资源关系，综合都会之路 本案的都市属性+高密度资源+龙城公园的都会生态+哈罗公学等都是本案除本体价值之外，重要的附加值要素仅从单体项目的眼光看待本案价值，是一种价值的严重低估 提得一提的是：虽然学校为重要价值，但鉴于广告法的禁令，不把学校作为“救命稻草”来输出 个大饼1 广告的任务——营造想象 主力销售：建面约340㎡-457㎡研发办公，层高4.2米㎡（整售+散售） 营销现实：2个月蓄客+营销短频快+全案形象铺垫短，需要「单刀直入」核心价值 广告目标：在传递理性价值的同时，创造价值+煽动想象，为全案营造更大价值外延 抽丝剥茧找准方向 再定战术方针 先谋战略方向 火速突「围」 京基大围项目破局思考@维妙传播 优势很明显：区域价值、公园、学校、商业、产品素质、品牌实力缺点也很明显：产业园里的研发办公，隶属专业市场，客群少销售难 TOBEORNOTTOBE 全案站位基调：正统产业园or产城综合都会 引申出的另一个重要问题 假想一下对手，本案把谁作为竞品参照物？ 龙岗片区外的产业项目案例 主打点：50年红本+可生产的产业大厦+专精特新总部基地+深圳里东莞价（性价比） 专精特新企业 “专精特新”，是指企业具有专业化、精细化、特色化、新颖化的发展特征。通过引导中小企业专精特新发展，进一步激发中小企业活力和发展动力，推动中小企业转型升级。并以专精特新中小企业为基础，在核心基础零部件（元器件）、关键基础材料、先进基础工艺和产业技术基础等领域，培育一批主营业务突出、竞争力强、成长性好的专精特新“小巨人”，引导成长为制造业单项冠军。 我国“专精特新”企业超过4万家，其中“小巨人”企业达4762家，平均拥有50项以上专利，超六成集中在工业基础领域，超七成深耕细分行业10年以上。 “专”：专业化（主营业务专注专业）。企业专注核心业务，具备专业化生产、服务和协作配套的能力，其产品和服务在产业链某个环节中处于优势地位，为大企业、大项目和产业链提供优质零部件、元器件、配套产品和配套服务。 “精”：精细化（经营管理精细高效）。企业经营管理精细高效，在经营管理中建立了精细高效的制度、流程和体系，实现了生产精细化、管理精细化、服务精细化，形成核心竞争力,其产品或者服务品质精良。 “特”：特色化（产品服务独具特色）。企业针对特定市场或者特定消费群体，利用特色资源、传统技艺、地域文化或采用独特的工艺、技术、配方或特殊原料进行研制生产或者提供独具特色的产品或服务，具有独特性、独有性、独家生产特点，有较强影响力和品牌知名度。 “新”：新颖化（创新能力成果显著）。企业创新能力成效显著，具有持续创新能力，并取得比较明显的成效，企业产品或者服务属于新经济、新产业领域或新技术、新工艺、新创意、新模式等方面创新成果，拥有自主知识产权，应用前景广阔，具备较高技术含量或附加值，经济社会效益显著，具有良好的发展潜力。 ——信息来源：深圳市中小企业服务局 龙岗片区外的产业项目案例 圳发云谷（深圳光明区） 主打点：50年独立红本+摩天工厂+深圳北部中心高端智能新兴产业园 龙岗片区外的产业项目案例 光明天安云谷 主打点：630万m²国际化智慧产城社区+天安实力背书+AI/5G产业发展+光明科学城未来 龙岗片区外的产业项目案例 硅谷动力数字谷（东莞塘厦） 主打点：硅谷动力第17号作品+山谷里的智造小镇+学院派+数字化转型服务基地 数字谷占地150亩，建筑面积35万㎡，由11栋企业总部独栋，6栋高层产研大厦，1栋员工宿舍组成。数字谷将以自动化、智能化、数字化高科技企业生产、研发为功能定位，打造集合“总部办公、研发中试、高端制造，产业赋能、生活服务”5大功能为一体的智造型产业社区。首创“园区学院化、领导导师化”的运营新理念，通过园区至善大学堂，建立多维度的园区学习修炼成长体系。 都市慧谷——虽然是东莞盘，但价格更优，广告投放及声势大京东智谷——始终捆绑京东品牌，赋能体系，做自有生态圈光明天安云谷——天安品牌优势，及超大规模的运营优势圳发云谷——新兴热点片区的产业优势，其他无特别优势，拼价格产品 现实情况：本案短频快的推广+销售节奏，无法像产业社区/产业园区那样长时间蓄力，寻找种子客户/产业研发类客户建议方式：以综合类都会为主打，强调项目事业+生活一体化的便利后续在产业板块/目标客群需求上再深下功夫，持续运营增值 京基智慧科园和目标企业的匹配—— 主力面积：340-457平米，可拼合销售 对应售价：总价在900万-1200万之间（千万级别） 买得起本案的买家/客户—— ①企业规模：非小企业规模，是已有一定的规模、沉淀的中大型公司（顶级企业有自己的研发总部）②企业实力：但凡是购买研发总部的买家，资金充足，且企业处于稳定上升阶段，笃定未来向好③企业需求：自用需求为主，兼顾投资功能，看中区域和政策未来风向、办公功能性及员工便利性④企业附加需求：以降本增效为核心，追求企业可持续性发展，考虑企业的发展前景等 价值与客户需求洞察影响优质企业选择项目的决定性要素 一般产业/研发买家关注的价值梯队/需求点排序 外部价值+内部价值=成交理由 区域未来的成长属性+企业战略选择+产业发展空间+上下游产业链+人才聚合+政策的力度扶持产业集群+产业生态+综合配套+运营环境+物业服务+企业形象 结合深圳商办买家的普遍需求 研发办公的成交，也注定是一个综合比较和心理博弈的过程 本案研发办公的竞品/参照物？ VS产业研发：好用+有地段+资源优势+有未来 战略方针上，不囿于产业园属性而以【产城融合综合都会】来进行全案定位，类比对象：华润雪花科创城 本案体量、学校、公园、商业、品质等规划层面优势均较强是一个项目外部价值＞内部价值的典型案例 突围龙岗的核心—— 以整带零，以全案形象拔升研发商办站位打造区域升级版「产业都会」 3大产业客群的本质分析回归【用户思维】回归用户需求这个终极命题 产业迭代 产业发展阶段 产业结构单一（粗放型制造业和建筑业）工作环境恶劣（工厂和园区为主）生活枯燥乏味（以宿舍和民房为主）文化生态荒芜（全年无休是常态） 1.0阶段 产业发展阶段 2.0阶段 「繁荣期」 产业结构趋于成熟生活也有专门的功能区域（花园小区为主）生活与工作分得很开 产业发展阶段 3.0阶段 大城市病开始显现旧产业走向幕后新增长点还在孕育元宇宙、人工智能、新能源等新事物在无序生态中重构一切 「转型期」 时代背景下产业项目对应的——人本需求的【进化】 纵观世界范围内成功的产业社区，我们发现—— 三大场景的构建 融合学习、工作、生活与文化的多元复合“场景”更能激发“创新群体”的创新灵感，孕育新产业 本案所代表的新一代【产城融合综合都会】—— 从产业社区的定义来说，它是以产业研发为基础，融入城市生活功能，产业要素与城市协同发展的新型产业集聚区。它相对于传统产业园区来说，打破了地理边界，空间更开放、企业生态更多元、社群交流更活跃。 产业都会区别或进步于工业园、产业园区之处在于——产业都会将产业反映的空间形态与城市的各个层面融合起来，是未来产城布局的创新空间模式。 成功的产业社都会，不仅是复合型产业集群，更是生活导向的「都市区」。对于城市整体发展来说，这些产业都会早已不是工业地产，而是城市局部综合开发的新动能。 瞄准客群需求的多样性+全面性+性价比 集万千宠爱于一身 推广之路才能有如“黄袍加身” 龙岗——深圳东部最亮的星 卧虎藏龙，难掩城市增长极的价值光芒 「龙中和大运」成为龙岗的两大核星 一个代表龙岗的繁华现在，繁星璀璨一个代表龙岗的科技未来，新星正升 从原来的制造加工，到深圳科技发展双创基地， 机器人、可穿戴设备和智能装备产业这些炙热的高科技智能技术“藏身于此” 龙中：龙岗的繁华现在 龙岗：从“世界工厂”到“产业强区” 党的二十大报告—— “科技创新” 实体经济：经济着力点 始终是龙岗产业转型升级的关键词 推进新型工业化,加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国大湾区、深圳响应国家战略方针进行湾区产业转型升级和经济高质量规划打造 龙岗2025远景目标—— ØGDP超6800亿元，成为全球高新技术产业高地Ø突出创新驱动，全力打造具有国际竞争力影响力的“创新龙岗”Ø突出能级提升，全力打造产城融合发展的深圳“东部中心”Ø突出高端高质，全力打造更具国际竞争力的现代化“产业高地”Ø突出量质齐升，全力打造共建共享共治共同富裕的“幸福家园” 龙岗145规划—— 湾东智芯的2大核心—— 发挥龙岗中心城的综合服务功能+大运深港国际科教城的科研创新功能 以产业立区，构建起“一芯两核多支点”产业发展格局 一个科技创新圈正在加快形成，已形成以深圳国际大学园为创新核，各类创新资源加速集聚的态势，汇聚了3家诺贝尔奖科学家实验室、2家深圳市十大基础研究机构、42个创新平台、建成产业空间150万㎡、拥有众创空间22家、科技企业孵化器8家。 作为深圳东西两翼发展的重要支点，龙岗以东部科创核心，成为东进板块上的全新增长极龙中作为龙岗经济+文化+产业+政务的核心，自然成为“核心中的绝对核心” 大运：龙岗的科技未来 东部超级CBD区域与科创未来所在 启迪协信重点发展产业/企业（入园企业超过284家） 龙岗天安数码城核心产业/企业（入园企业近200家） 一、二、三期已形成新能源新材料、电子信息、软件、物流、环保、创意和生物医药等七大产业集群 本案天生优越的中心正位确实集聚了「众星捧月」之势 一条清林路——直连龙中一条黄阁路——直抵大运 「龙中和大运」就在左右龙岗的现在和未来尽在掌中 策略切口TRIGGERPOINT 龙岗的未来未来科技右转「运」 龙岗的现在繁华都市左擒「龙」 龙中+大运=本案的价值精华 以本案为圆心，3公里为半径囊括了整个龙岗的全部精粹商圈+学校+公园+大运枢纽+天际线+工作集群+运动场馆+三馆一城等等 琳琅的、绿意的、都会的、活力的、社交的、科创的、高效的、心动的、文化的等你能想象的一切 本案的核心口号 左执龙中右领大运 本案有且只有一个价值核心——地段 研发办公产品的形象站位 左右世界的超脑中心 超级大脑：一个