核心观点与关键数据
中旅地产（1972.HK）是一家拥有稳健财务状况和稳定股东回报的老牌高端商业地产开发商。公司聚焦自有物业运营，通过处置非核心资产及“百亿人民币投资计划”增加对核心资产的投资。自2018年以来，公司持续销售和处理成熟办公楼，优化资产组合。截至2025年底，公司净杠杆比率维持在14.6%，财务状况稳健。2025年派发股息66.2亿港元，同比增长3.9%，基于核心利润的派息率为76.8%，基于最新股价的股息收益率为5.4%。
业务布局与增长潜力
公司在中国大陆的零售物业产品线包括“太古里”和“太古汇”两大品牌，均位于核心城市稀缺地段。通过新建、收购、扩张、翻新等方法，中国大陆零售物业的租金收入预计将释放未来增长潜力。香港主要运营三个零售物业：太平洋购物中心、城市广场和城市门奥特莱斯，定位覆盖高端奢华、时尚和折扣店，预计将从市场复苏中受益。办公楼业务方面，部分城市的空置率已显现改善迹象，办公租金收入的下降预计将收窄。
“百亿人民币投资计划”
公司于2022年宣布“1000亿元人民币投资计划”，计划在未来十年（2022-2032年）在中国香港、中国内地及中国澳门投资房地产开发项目和住宅交易项目（包括东南亚地区），其中中国内地、中国香港、中国澳门和住宅交易（包括东南亚地区）分别占比50%、30%和20%。截至2026年3月6日，公司已承诺投入671亿港元用于具体投资，其中461亿港元、111亿港元和100亿港元分别投向中国内地、中国香港、中国澳门和住宅销售，分别占计划的92%、37%和50%。所有计划项目全部建成后，中国内地的建筑面积（GFA）将翻一番。
研究结论与评级
作为一家成熟的高端商业地产开发商，中旅地产通过多年运营已建立起在运营能力和品牌方面的核心竞争力。基于可比公司的估值，分析师为2026年设定目标市净率（PB）为0.60倍，目标价定为港币28.08元，并启动覆盖，给予“买入”评级。预计该公司2026-2028年的每股收益（EPS）分别为港币0.64/0.83/0.84。
风险提示
主要风险包括：房地产市场降温导致销售额和结算额低于预期；酒店业务表现未达预期；香港及中国大陆零售增长未达预期；办公楼复苏不及预期。根据定量敏感性分析，若2026年零售物业租金收入增长率下降至0%和-5%，归属于母公司的净利润2026年增长率将分别放缓至345.4%和335.6%。
