地产拐点系列研究三：如何把握拐点投资机遇？

房地产 证券研究报告 行业深度分析报告/2026.06.25 如何把握拐点投资机遇？ 投资评级:看好（维持） 核心观点 行业拐点前夕，港资房企股价呈现显著的“左侧抢跑”特征。香港房地产市场拐点远端（2024年8月-12月），受制于基本面支撑有限，股价被动跟随港股大盘波动，累计收益率仅4%。临近拐点前夕，股价领先性凸显：2025年2月11日即开启上涨，较3月香港楼市基本面确认拐点提前约1个月，期间收益率达10%。尽管3月下旬受特朗普关税言论引发的市场避险情绪扰动出现短期回调，但剔除该宏观扰动项后，绝对收益胜率占优，确立了清晰的估值修复通道。 行业筑底回升阶段，驱动逻辑由利率向基本面数据改善切换。企稳初期，行情主要由流动性宽松及按揭成本下行预期主导，市场提前交易降息逻辑，主要港资房企股价自2025年4月9日抢跑，至8月13日累计涨幅达34%。进入确定性上行期后，基本面改善为股价核心催化因素，尽管按揭成本未见显著下移，但在2025年12月至2026年2月间，板块仍实现33%的绝对收益及29%的超额收益，市场定价切换至“基本面修复+估值洼地填坑”的逻辑。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com 基于周期位置对标分析，我们判断当前内地楼市正处于香港市场由阶段一向阶段二过渡的区间：即基本面呈现边际修复特征——成交量修复、价格跌幅收敛，但市场对基本面拐点的确立尚未形成一致预期。这一“预期分歧”在股价层面得到印证：4月初受成交数据提振，内房股短暂冲高，随后获利盘回吐，其高波动、低收益的特征与香港市场阶段一表现高度吻合。我们认为随着基本面改善的持续性得到验证，一旦拐点预期正式确立，进入阶段二区间，参照香港市场表现，内房股股价有望实现平稳上涨和温和收益。 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com 相关报告 1.《房地产行业跟踪周报》2026-06-232.《房地产行业跟踪周报》2026-06-163.《房地产行业跟踪周报》2026-06-09 内资房地产市场拐点渐近，布局复苏正当时：参照港资房企本轮周期拐点前后股价表现，我们认为未来一个季度内房股有望进入温和上行通道。本轮行情的核心催化剂在于市场对基本面改善预期的确认。建议关注两大信号：一是利率端，考虑到当前LPR调降空间收窄以及公积金购房贷款额度提升，可重点关注公积金贷款利率调整节奏；二是价格端，重点关注核心城市二手房价格是否持续环比改善，鉴于上海在本轮周期中具备率先企稳的领先特征，建议密切监测上海二手房价格的边际变化。 投资建议：基于港资房企“左侧抢跑+驱动切换”的复盘启示，考虑到内地楼市拐点渐近，当前为布局内资房企的战略窗口。在此轮内资反转行情中，建议沿“高RNAV折让+核心城市土储+低包袱”主线优选标的。我们推荐：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国金茂、越秀地产、绿城中国。 ❖风险提示：政策出台进度及力度不及预期、宽松政策对市场提振效果不佳、房企出现债务违约。 内容目录 1拐点已现持续上行，港资房企估值重塑...................................................................................................41.1本轮行业周期中，香港房地产市场于2025年3月筑底企稳..............................................................41.2行业拐点前后，主要港资房企股价表现存在显著阶段性差异............................................................52探析行业拐点前港资房企股价驱动逻辑...................................................................................................72.1行业拐点远端：港资房企股价表现主要受宏观因素影响（2024/8-2024/12）..................................72.2行业拐点前夕：成交预期改善驱动港资房企股价上行领先于基本面修复（2025/1-2025/3）........83探析行业修复周期港资房企股价驱动逻辑...............................................................................................93.1行业企稳初期：房贷按揭利率下行驱动港资房企股价上涨（2025/4-2025/8）..............................103.2行业持续上行期：基本面边际改善成为驱动上涨行情的核心因素（2025/12/-2026/2）...............114内地房地产市场拐点渐近，布局复苏正当时.........................................................................................134.1当前内地市场处于香港市场的哪个阶段？..........................................................................................144.2反转修复空间大，投资标的如何选？..................................................................................................185投资建议.....................................................................................................................................................206风险提示.....................................................................................................................................................20 图表目录 图1: 70大中城市二手住宅价格指数环比变动情况....................................................................................4图2:上海冰山指数自2026年1月下旬以来基本持续增长......................................................................4图3:本轮周期中香港新房成交量于2022年筑底......................................................................................5图4:本轮周期中香港二手房成交量于2023年筑底..................................................................................5图5:香港房地产市场于2025年3月迎来行业拐点..................................................................................5图6: 2H2024恒生指数及主要港资房企股价走势.......................................................................................7图7:市场情绪拐点领先，基本面企稳助推港资房企估值修复................................................................9图8: 2025年以来主要港资房企股价表现梳理..........................................................................................10图9:房贷按揭利率下行预期及“供平过租”驱动主要港资房企股价上涨..............................................11图10: 2025年12月-2026年2月香港新房成交量创近5年新高（套）................................................12图11: 2025年12月-2026年2月香港二手房成交量创近5年新高（套）............................................12图12: 2026年1月以来，中原领先城市周度指数呈上涨趋势................................................................12图13:行业持续上行期，H按利率对行情的边际作用弱化....................................................................13图14: 2H2024香港二手房成交量同比大幅增长.......................................................................................14图15: 2024年12月-2025年3月香港住宅房价环比跌幅持续收窄........................................................16 图16: 70大中城市二手住宅价格指数环比变动情况................................................................................16图17:重点城市二手房冰山指数月环比变动情况....................................................................................16图18:香港A类住宅租金回报率于2024年12月实现“供平过租”........................................................17图19:内地按揭利率自2Q2025以来逐步向租金回报率靠拢.................................................................17图20:各公司土储货值分城市能级的占比预测........................................................................................19表1:行业拐点前后，主要港资房企股价表现存在显著阶段性差异........................................................6表2: 2H2024恒生指数及主要港资房企股价涨跌情况分析.......................................................