2026年6月 粤港澳大湾区物流市场报告（英）

大湾区物流市场报告总结

核心观点与市场背景

过去数十年，大湾区物流市场长期处于供不应求状态，跨境电商需求高速增长推动市场表现强劲。然而，2025年受关税政策不确定性及地缘政治冲突影响，租户扩张转为谨慎，市场供应规模达新高，平均空置率首次录得双位数，租金承压下行。

2025年市场表现

• 供应规模：全年非保税高标仓供应面积481.2万平方米，总存量升至2,542.9万平方米，同比扩张23.1%。
• 吸纳量：年度净吸纳量267.0万平方米，同比微降0.6%，不足以完全去化新项目。
• 空置率：平均空置率升至15.2%，打破近年低空置格局。
• 租金指数：大湾区物流租金指数同比下降12.4%，内地城市租金结束连年上升走势。
• 城市板块表现：
  • 广佛肇：供应量最高（55.9%），空置率升幅温和（13.6%）。
  • 深莞惠：供应量近四成，空置率升幅最大（22.9%），租金降幅显著（16.0%）。
  • 珠中江：新增供应有限，空置率升幅最小（5.7%）。
  • 香港：空置率升幅3.0%。

2026年市场预期

• 供应规模：新增供应预计达917.9万平方米，为2025年的2倍，总存量预计升至近3,500万平方米，扩张36.1%。
• 城市板块供应：广佛肇占比68.2%（预计超600万平方米），深莞惠占比近三成（预计超270万平方米）。
• 市场趋势：大体量供应加剧租赁竞争，市场仍处于阶段性调整期。

租赁市场增长动能与潜在压力

• 增长动能：电商、即时零售需求增长，产业升级导入高端制造业需求，供应链升级。
• 潜在压力：电商搬迁自建仓释放大面积空置，外部环境压力（地缘政治冲突）。

研究结论

大湾区物流市场在2025年供需格局发生显著转变，空置率上升、租金承压。2026年供应量将再创新高，市场将持续调整，租赁竞争加剧。各城市板块表现分化，广佛肇供应主导但空置率温和，深莞惠空置率及租金降幅最大。