2026年6月 粤港澳大湾区物流市场报告（英）

2026年6月|粤港澳大湾区物流市场报告 要点洞察 过去数十年，大湾区物流市场长期处于供不应求的格局。在此之下，近年跨境电商需求又呈高速增长势头。因此，大湾区成为中国物流地产市场表现最为强劲的区域。而至2025年，因受关税政策不确定性及地缘政治冲突升级等冲击，租户对扩张转为谨慎，市场供应规模又达新高，区域平均空置率首录双位数，租金承压下行。 全年，大湾区非保税高标仓供应面积合计481.2万平方米。年末，区域总存量升至2,542.9万平方米，同比扩张23.1%。尽管区域年度净吸纳量仍维系在相对较高的267.0万平方米，但仍不足以实现新项目的完全去化，故而打破了近年市场持续维系低空置水平的格局。截至年底，区域平均空置率同比上升6.6个百分点，至15.2%。大湾区物流租金指数结束了近年持续上升的趋势，同比下降12.4%。 2026年，市场供应尤为可观，区域新增供应料突破900万平方米，约为2025年的2倍。此外，随着部分电商陆续搬迁至自建仓，存量项目将释放大量空置面积到租赁市场，进一步加剧去化压力，租金走势料承压。 供应新高峰加速供需格局转变 2025年，大湾区物流市场供应规模再达新高。全年，区域非保税高标仓供应面积合计481.2万平方米。其中，广佛肇城市板块供应面积达269.2万平方米，占区域供应总量的55.9%，深莞惠城市板块供应面积为178.6万平方米，在区域供应总量中的占比接近四成。 截至2025年末，大湾区物流总存量升至2,542.9万平方米，同比扩张23.1%。其中，广佛肇城市版块存量占比最高，为区域总存量的44.2%，且存量规模已突破1,000万平方米。 近年，大湾区物流新增供应呈连年递增趋势，大体量供应的入市加速了市场供需格局的转变。 跨境电商需求转为谨慎，年度净吸纳量小幅回落，大湾区平均空置率升至15.2%的历史最高位。 2025年，因受关税政策不确定性及地缘政治冲突升级等冲击，近年在大湾区市场中仓储需求表现最为强劲的跨境电商类租户对扩张转为谨慎，租赁活动以整合搬迁为主。因此，区域年度净吸纳量小幅回落至267.0万平方米，同比微降0.6%。 在上述背景下，加之新增供应集中放量的影响，市场整体空置水平显著上升。截至年底，大湾区物流平均空置率首录双位数，同比上升6.6个百分点至15.2%的历史最高位。 各城市板块空置率普升 广佛肇 需求以板块内部转移为主，跨境电商整合供应链，由广州搬迁至成本更低的佛山、肇庆，部分新项目实现去化。同时，市场录部分第三方物流、即时零售电商、汽车制造业企业的需求。因此，尽管本年广佛肇供应量最高，但空置率升幅相较温和。 深莞惠 租赁活动主要源自电商及第三方物流企业，高附加值制造业外贸业务量的增长亦为区域注入一定仓储需求，但鉴于该板块租用成本仍高于其它内地城市板块，跨境电商在供应链整合中选择搬迁退租部分面积，加之大量新增供应入市的影响，深莞惠空置率升幅最大，平均空置率超过20%。 珠中江 2025年，大湾区各城市板块空置率普遍上升，且除珠中江城市板块外，其它各城市板块平均空置率均超过10%，这也打破了近年市场持续维系低空置水平的格局。 新增供应相对有限，存量规模仍然较小，且多数存量项目租户维持稳定，个别项目的短时波动未对市场整体空置水平构成实质性影响。本年，该城市版块平均空置率升幅最小，平均空置率最低。 内地城市租金结束连年上升走势 随着市场供需格局的转变，业主普遍适度下调租金，力求在更大体量新增供应集中入市前完成项目去化。大湾区物流市场租金水平随之下调，且新增供应较为聚集的片区租金降幅尤为显著。 2025年，大湾区物流租金指数由升转降，同比降幅达12.4%。其中，内地城市物流租金指数亦结束了连续多年持续上升的走势，本年首次同步下降。年内，深莞惠城市板块租金指数同比下降16.0%，降幅最大。 2026年供应预期再迎新高 2026年，大湾区物流市场将再迎供应新高峰。全年，区域新增供应总量预计达917.9万平方米，供应规模约为2025年的2倍、为近五年年均水平的3.2倍。其中，广佛肇城市板块将继续成为供应的主要来源，供应规模预将突破600万平方米，占区域总量的68.2%；深莞惠亦预计有超过270万平方米供应入市，在区域供应总量中的占比接近三成。 若新项目均可以如期交付使用，至2026年底，大湾区物流市场总存量预计升至接近3,500万平方米的水平，较2025年底扩张36.1%。其中，广佛肇城市版块存量将进一步扩张逾50%，深莞惠城市板块存量则将扩张逾30%，且其存量规模也将突破1,000万平方米。 可以预见，大体量供应的集中入市将持续影响市场基本面并加剧租赁竞争，市场仍将处于阶段性调整期。 趋势前瞻 租赁市场增长动能与潜在压力： 潜在压力 增长动能 •供应新高峰•电商搬迁自建仓，存量项目释放大面积空置•外部环境压力，地缘政治冲突•租赁竞争加剧 •电商、即时零售需求增长•产业升级导入高端制造业需求•供应链升级 业务部 研究部 谢靖宇市场研究部负责人华南区+8620 3665 4874CARLBY.XIE@SAVILLS.COM.CN 赵宏晨高级经理华南区+8620 3665 4878VICKY.ZHAO@SAVILLS.COM.CN 张宁高级董事产业及物流地产服务部负责人华南区+8620 3665 4855AMY.ZHANG@SAVILLS.COM.CN 罗瑾董事总经理产业及物流地产服务部负责人投资及资本市场部负责人中国+8621 6391 6688 # 8018LOUISA.LUO@SAVILLS.COM.CN savills.com 扫一扫小程序查看更多研究报告