香港01：政策结合周期共振 央企内房短期可留意

核心观点与关键数据

• 政策利好: 国务院发布《城市更新“十五五”规划》，提出盘活存量资产，推动已供未开发土地和在建项目分类处置，盘活低效厂房、商业、公用房、商品住房、公房等，预计到2030年城市更新行动取得重要进展，开发建设方式转型初见成效。政策出台后，内房股声向好。
• 市场回暖: 近期内地楼市出现“小阳春”象，4月份70个大中城市中一线城市商品住宅销售面积按月上升0.1%，新建商品住宅销售价格上涨或持平的城市增加至21个。整体市场仍处于调整期，但政策支持与资金环境改善下，投资者宜重新审视内房股投资价值。
• 国企表现: 中海外（0688）及华润置地（1109）两大内房龙头销售表现突出。中海外2026年4月合约物业销售金额241.91亿元，按年上升20.0%；华润置地2026年4月集团实现总合同销售金额约258.8亿元，按年增长49.6%，前4月累计合同销售金额约700亿元，按年增长2.2%。
• 非住宅销售收益: 中海外2025年商业物业经营业务收入约72.0亿元，其中写字楼收入34.7亿元，购物中心收入23.9亿元，长租公寓收入3.5亿元，酒店及其他商业物业收入9.9亿元；剔除分部间收入，非住宅销售收益约占总收入6.7%。华润置地2026年4月经营性不动产收租型业务租金收入约28.5亿元，按年增长11.3%，前4月累计约120亿元，按年增长13.3%。非开发销售业务占比已超半，收益来源多元化。

研究结论

内地楼市回暖及政策支持下，国企内房短期可留意。投资者宜关注短期反弹机会，捕捉销售数据变化捕捉入市或获利时机。政策与周期共振，央企内房具备短期投资价值。