业绩符合预期，单位回购为中长线催化剂；维持买入

2026财年业绩符合预期，每单位派息符合预期。收入/净物业收入同比下跌2.0%/3.7%，主因香港零售租金调整率为负8.2%，可分配收入同比下跌6.9%至65.77亿港元。2026财年下半年每单位派息为126.73港仙，全年DPU为253.61港仙，略高于预期。每单位资产净值同比下跌8.8%至57.75港元，净负债比率升至23.9%。

香港零售组合保持韧性，出租率维持97.8%，商户销售额同比跌幅收窄至-1.0%，餐饮类录得正增长。剔除北京中关村项目影响，内地、新加坡及澳洲零售物业组合续租租金调整率分别为-3.3%、12.3%和16.5%，出租率分别为96.6%、98.2%和99.5%，非香港项目增长可抵销部分香港租金压力。

成本管理与出售资产回购单位为未来关注点。平均借贷成本为3.4%，约60%融资采用固定利率或已对冲。公司预计通过精简架构使年化开支下降超2亿港元，加大出售非核心资产力度（约100-200亿港元），用于回购单位提升股东回报及单位分派。预计2027财年整体可分派水平大致维持在2026年水平。

维持买入评级及目标价45.70港元。业绩营运压力与预期相若，香港零售组合面对北上消费展现韧性。回购及房地产信托纳可能纳入港股通为中长线股价催化剂。