房地产行业周报：行业β仍受制于市场验证进度

发布时间：2026-05-26 行业投资评级 房地产行业报告（2026.5.18-2026.5.24） 强于大市|维持 行业β仍受制于市场验证进度 ⚫投资要点 在政策与高频成交“共振但不充分”的阶段，行业的β仍受制于“去库存与价格企稳”验证进度。二手先修复、新房滞后的格局延续，资金在二级市场继续偏好具α特征的资产（深耕核心城市、拿地精准、产品力与运营力强者）。虽有政策托底与核心城市二手链条改善，土地与新开工仍弱、融资净额波动提示行业出清未终局，β行情仍易受数据扰动。在此背景下，我们建议关注华润置地、中国海外发展、中国金茂、保利置业及招商蛇口。 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为193.7万方，本年累计新房成交面积为3199.8万方，累计同比-8.6%。30大中城市近四周平均成交面积为171.7万方，同比-1.9%，环比+1.7%。其中一线城市近四周平均成交面积为59.25万方，同比+5.1%，环比+2.9%，二线城市近四周平均成交面积为75.67万方，同比-3.2%，环比+0.6%，三线城市近四周平均成交面积为36.77万方，同比-9%，环比+2.3%。上周14城商品住宅可售面积为7411.17万方，同比-6.75%，环比+0.04%，14城去化周期为19.35个月，其中一线城市去化周期为13.42个月。 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为273.89万方，本年累计二手房成交面积为4624.09万方，累计同比+1.4%。20城近四周平均成交面积为244.72万方，同比+19.3%，环比-2.5%。截至2026/5/11全国城市二手房出售挂牌量指数为1.67，环比-12.6%，挂牌价指数为143.04，环比-0.09%。 近期研究报告 《一线城市领先信号明显信心边际增强》-2026.05.19 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为44宗，成交住宅类土地数量为36宗，新增供应商服类土地数量为87宗，成交商服类土地数量为46宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.76，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.62。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7464元/平方米，溢价率为7.54%，环比+0pct，成交商服类土地楼面均价为1932.5元/平方米，溢价率为1.48%，环比+0.17pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数下跌3.69%，沪深300指数下跌0.3%，房地产指数跑输沪深300指数3.39pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌6.41%，恒生综合指数下跌1.69%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数4.72pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为193.7万方，本年累计新房成交面积为3199.8万方，累计同比-8.6%。30大中城市近四周平均成交面积为171.7万方，同比-1.9%，环比+1.7%。其中一线城市近四周平均成交面积为59.25万方，同比+5.1%，环比+2.9%，二线城市近四周平均成交面积为75.67万方，同比-3.2%，环比+0.6%，三线城市近四周平均成交面积为36.77万方，同比-9%，环比+2.3%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 上周14城商品住宅可售面积为7411.17万方，同比-6.75%，环比+0.04%，14城去化周期为19.35个月，其中一线城市去化周期为13.42个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为273.89万方，本年累计二手房成交面积为4624.09万方，累计同比+1.4%。20城近四周平均成交面积为244.72万方，同比+19.3%，环比-2.5%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2026/5/11全国城市二手房出售挂牌量指数为1.67，环比-12.6%，挂牌价指数为143.04，环比-0.09%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为44宗，成交住宅类土地数量为36宗，新增供应商服类土地数量为87宗，成交商服类土地数量为46宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.76，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.62。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7464元/平方米，溢价率为7.54%，环比+0pct，成交商服类土地楼面均价为1932.5元/平方米，溢价率为1.48%，环比+0.17pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌3.69%，沪深300指数下跌0.3%，房地产指数跑输沪深300指数3.39pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌6.41%，恒生综合指数下跌1.69%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数4.72pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第25，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第10、第14。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：万通发展（+17.88%）、张江高科（+13.87%）、*ST金科（+4.26%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：太古地产（-2.7%）、恒隆地产（-3.48%）、新世界发展（-4.34%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：金茂服务（-0.37%）、招商积余（-2.21%）、绿城服务（-3.59%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并得出结论，力求独立、客观、公平，报告结论不受本公司其他部门和人员以及证券发行人、上市公司、基