房地产行业月报：销售端边际改善，行业供需格局逐步优化

销售端边际改善，行业供需格局逐步优化 2026年05月20日 增持（维持） 证券分析师姜好幸执业证书：S0600525110001jianghx@dwzq.com.cn证券分析师刘汪执业证书：S0600526030001liuwang@dwzq.com.cn ◼供给侧持续调整，行业供需格局逐步优化。2026年1-4月全国房地产累计开发投资23969亿元，同比-13.7%，降幅较1-3月走扩2.5pct；累计房屋新开工面积13900万平方米，同比-22.0%，降幅较1-3月走扩1.7pct；累计竣工面积11886万平方米，同比变化-24.0%，降幅较1-3月收窄1.0pct。房地产供给侧仍处于调整过程中，投资及开工延续低位运行，房企投资态度仍较为谨慎，竣工端保交付及存量项目推进仍有一定支撑，整体供需格局逐步走向再平衡。 ◼销售端边际改善，核心城市房价逐步企稳。2026年1-4月全国商品房销售面积为25258万平方米，同比-10.2%，降幅较1-3月收窄0.2pct；销售额23000亿元，同比-14.6%，降幅较1-3月收窄2.1pct，需求修复动能稳步增强。4月70城新房、二手房价格环比分别下降0.2%和0.2%，降幅与3月持平；其中一线城市新房、二手房价格环比分别+0.1%和+0.4%。商品房销售呈现结构性修复趋势，一线城市价格韧性突出，有望带动市场预期修复。 相关研究 ◼资金面延续分化，销售回款降幅收窄。2026年1-4月，房地产开发企业累计到位资金额为26697亿元，同比-18.4%，同比降幅较1-3月走扩1.1pct。分类别来看，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款和自筹资金累计同比分别-25.9%、-17.6%、-31.7%和-10.5%，其中定金及预收款和个人按揭贷款降幅较1-3月分别收窄2.5pct和2.9pct。资金端降幅边际走扩，随着各地房地产支持政策持续落地、销售端边际修复以及融资协调机制推进，房企资金压力有望逐步缓释。 《地产+AI工具系列报告之四：从地产投研到交易——OpenClaw的跨界实践（如何训练一只会交易能风控的“龙虾”）》2026-05-13 《2025年房地产开发行业年报综述：筑底修复渐明，优质房企迎价值重估机遇》2026-05-11 ◼投资建议：4月房地产市场销售端延续边际修复态势，一线城市房价环比回升，销售回款相关指标改善迹象显现，需求端在政策托底下逐步进入企稳修复阶段；投资、新开工及房企资金面压力尚未完全缓解，后续修复或延续结构分化特征，核心城市表现有望率先企稳修复。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地、新城控股、招商蛇口，建议关注保利发展；2）物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业，招商积余；3）房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。 ◼风险提示：政策效果不及预期；销售与回款不及预期；行业流动性风险加剧。 内容目录 1.供给侧持续调整，行业供需格局逐步优化......................................................................................41.1.投资端降幅边际走扩，1-4月开发投资累计同比-13.7%.......................................................41.2. 1-4月新开工面积累计同比-22.0%，延续低位调整................................................................41.3. 1-4月竣工降幅收窄1.0pct，政策加码助力竣工端企稳.......................................................52.销售端边际改善，核心城市房价逐步企稳......................................................................................52.1.销售端降幅持续收窄，需求修复态势进一步巩固.................................................................52.2.房价环比降幅总体平稳，一线城市延续上涨.........................................................................63.资金面延续分化，销售回款降幅收窄..............................................................................................73.1.资金面仍然承压，1-4月房企到位资金累计同比-18.4%.......................................................73.2.资金来源表现分化，销售回款降幅收窄.................................................................................84.投资建议..............................................................................................................................................85.风险提示..............................................................................................................................................9 图表目录 图1：1至4月累计开发投资同比-13.7%............................................................................................4图2：4月单月开发投资同比-20.1%....................................................................................................4图3：1至4月累计新开工面积同比-22.0%........................................................................................4图4：4月单月新开工面积同比-26.6%................................................................................................4图5：1至4月累计竣工面积同比-24.0%............................................................................................5图6：4月单月竣工面积同比-19.0%....................................................................................................5图7：1至4月累计商品房销售面积同比-10.2%................................................................................5图8：4月单月商品房销售面积同比-9.5%..........................................................................................5图9：1至4月累计商品房销售额同比-14.6%....................................................................................6图10：4月单月商品房销售额同比-7.6%............................................................................................6图11：4月新房价格指数环比-0.2%，同比-3.7%..............................................................................6图12：4月分级别新房价格指数环比走势..........................................................................................6图13：4月二手房价格指数环比-0.2%，同比-6.2%..........................................................................7图14：4月分级别二手房价格指数环比走势......................................................................................7图15：1至4月累计到位资金同比-18.4%..........................................................................................7图16：4月单月到位资金同比-21.9%..................................................................................................7图17：1至4月累计定金及预收款同比降幅较1-3月收窄2.5pct...................................................8图18：1至4月累计个人按揭贷款同比降幅较1-3月收窄2.9pct...................................................8图19：1至4月累计国内贷款同比-25.9%..........................................................................................8图20：1至4月累计自筹资金同比-10.5%..........................................................................................8 1.供给侧持续调整，行业供需格局逐步优化 1.1.投资端降幅边际走扩，1-4月开发投资累计同比-13.7% 根据国家统计局数据，2026年1-4月全国房地产累计开发投资23969亿元，同比-13.7%，较2026年1-3月降幅走扩2.5pct。单月来看，4月开发投资额为6249亿元，同比-20.1%，降幅较3月走扩8.8pct。开发投资仍处低位调整阶段，行业延续库存去化与资产负债表优化进程，房企投资态度仍较为谨慎。往后看，政策托底与低基数有望推动开发投资筑底企稳。 数据来源：国家统计局，东吴证券研究所 数据来源：国家统计局，东吴证券研究所 1.2.1-4月新开工面积累计同比-22.0%