2026年一季度全国工业产业园市场专题报告

市场总体特征 经济环境总体承压，一季度各类产业园租金下跌、出租率下滑，产业园经营压力增加，市场竞争环境依然严峻。受传统租赁淡季影响，有效租赁需求持续不足 租金特征 季度样本项目中各类产业园租金均下跌 研发制造类 变化原因：1、新项目入市、存量竞争，引发租金价格战，运营机构新签合同租金下降、对老客户降租金推动续约 2、一季度新签合约处于免租期，实际租金均价下降 3、核心城市核心地段、发展成熟缺之新竞品的产业园租金更加稳定 商务合作：宋先生13816098769 出租率核心特征 出租率变化原因 1、仓储物流类、研发及制造类产业园的租户通常定制设备、仓储货架等，搬迁成本更高，租赁更稳定 3、春节前后，企业内部租赁决策效率降低，审批流程放缓导致租赁合约延迟 目录 01一季度国内重点产业政策及企业动态 02一季度我国工业发展情况分析 03一季度工业产业园市场及运营情况 04一季度典型产业园项目分析 一季度国内重点产业政策及企业动态 两会定调，实体经济是发展经济的着力点 TSPUR同策研究院 全国两会期间，政府工作报告中提出，加紧培育壮大新动能，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，国因地制宜发展新质生产力，建设现代化产业体系。具体发展战略涵盖四条路径：优化提升传统产业、培育壮大新兴产业和未来产业、扩能提质服务业、打造智能经济新形态 TSPUR同策研究院 1十五五规划四大产业提升发展方向 “十五五”规划纲要提出，传统产业聚焦内部效率提升和成本控制：6大战略性新兴产业侧重市场扩张和产业规模增长；六大未来产业兼具“颠覆性创新”与“强赋能属性”，处于技术突破“前夜”，会是明天的支柱产业；今年首次提出要打造智能经济新形态，发展“人工智能+”，拓展人工智能赋能干行百业的广度和深度，培育新模式、壮大新动能 打造智能经济新形态 培育壮大新兴产业和未来产业 六大新兴产业 十大传统产业 生产性服务业 集成电路、航空航天、生生物医药、低空经济、新型储能、智能机器人 轻工、纺织、食品、建材、能源电力、石油化工、冶金矿业、钢铁、有色、化工 实施超大规模智算集群、算电协同等新基建工程，加快发展卫星互联网，打造5G+工业互联网升级版，为系统重构筑牢底层支撑 发展金融、信息技术、现代物流、知识产权、检验检测等里点领域 六大未来产业 生活性服务业 转型方向：高端化、智能化、绿色化 量子科技、生物制造、绿色氢能核聚支能、脑机接口、具身智能、6G 《国务院关于深入实施人工智能”行动的意见提出2027年、2030年、2035年三个阶段日标，2027年，与6大重点领域广泛深度融合，新代智能络病、智能体等应用替及率超70%;2030年，音及90%：2035年，全面步入智能经口智能土会发展新阶级 高品质、多样化、便利化发展 发展现状及目标 市场空间预测 深化先进制造业和践代服务业融给合发展式点。尚“微笑曲线：两尚的高时口信环节伴，强化对制造业的技支撑能力 六大新兴支柱产业：2025年相关产值已接近6万亿月日标2030年铺至10万亿以上六大木来产业：处于技术突破“前夜”会是明关的支柱产业 预计未来5.年，传统产业将新增十万亿以上的广阔市场 专业至上服务至诚 TSPUR同策研究院一季度密集发布产业政策，以“人工智能+制造”为主攻方向 2026年一季度从中央到地方出台多项产业相关政策，顶层设计聚焦培育新质生产力、建设现代化产业体系，且路径清晰工具多元。行业调控方面，集中在A/与实体经济的深度融合，尤其强调对制造业的全面改造；金融支持方面，从财政资金规范到高科技保险金融兜底构建体系化建设：地方上跟进中央部署，密集发布十五五产业规划 产业园区投建活跃，各类市场主体加紧布局 2026年一季度，产业园区建设活跃，共监测14起产业投资事件动态。头部产业园运营商专业化水平持续提升，如中电光谷成功中标火炬海沧308科技园（EPC+O）总承包项目，中标金额约8.1亿：万洋集团1.47亿元竞得广州空港经济区和瑞路以南AB0511006地块。各类市场主体持续加大布局力度，重点聚焦机器人全产业链、智算中心建设、存算一体化基地落地等领域 金融配套政策加强，产业园项目获多元融资渠道保障 2026年一季度，中央及各地政府和人民银行分支机构密集出台配套政策，为产业园金融运作提供制度保障。产业园方面通过多元融资渠道保障项目的推进，助力产业协同升级。包括设立以园区为核心的产业投资基金、发行债券及中期票据等 一季度多支产业园REITs迎新进展 2026年一季度，5只产业园REITs（类REITs）有新动态，其中4只园区基础设施REITs为首发，1只仓储物流REIT为扩募本季度REITS金融创新不断，一是多个全国首单类突破，如火炬产业园、集体经济类、产业基金主导的机构间REIT等底层资产不断拓展：二是部分底层资产由存量资产载体升级而来，为园区存量资产盘活提供了新标杆 一季度工业GDP增速6.1%、对全国GDP增长的贡献率创新高TSPUR同策研究院 2026年一季度工业GDP为10.3万亿元，占全国GDP的30.9%，占第二产业的89.0%。当季工业GDP同比增长6.1%，自2024年一季度起，已经连续9个季度同比增速超过全国GDP同比增速。工业对GDP增长的贡献率较高，截至2026年一季度，工业对GDP增长的贡献率达到37.5%，创近5年新高 制造业占工业比例高，一季度增长迅猛，增速达6.3% TSPUR同策研究院 2026年一季度制造业GDP为8.7万亿元，占工业GDP的84.1%，制造业占GDP的比重保持稳定。从增速来看，2026年季度制造业GDP同比增速为6.3%，超过工业GDP同比增速，主要原因是高技术含量的制造业产业增长较快，拉动整体增长 一季度工业固定资产投资同比增加1.7% 2026年一季度第二产业固定资产投资3.7万亿元，同比增长1.7%，第二产业固定资产投资总额占全国固定资产投资的35.8%。一季度第二产业中工业总体的固定资产投资增速达到5.8%，超过制造业同比增速4.1%，以雅安水电站为代表的基础设施同比增速快、带动工业的投资增长 1工业贷款余额27.8万亿，单季度增长继续放缓 TSPUR同策研究院 截至2026年Q1，中长期的工业贷款余额达到27.8万亿元，其中重工业贷款余额达到23.5万亿元，占比84.5%。1季度中长期贷款余额增长1.2万亿元，自2023年起增长明显放缓，重工业、轻工业贷款增速均下滑 一季度工业产能利用率73.6%，呈缓慢下降趋势 季度全国工业产能利用率为73.6%，自2021年起呈现波动下降的趋势，2025年起继续负增长。分类别看，一季度制造业产能利用率为73.9%，高于电力热力燃气及水生产和供应业72.1%，高于采矿业71.9% 制造业PMI50.4，指标好转3月份PPI同比增0.5% TSPUR同策研究院 受国内A/产业链的需求增长（光纤、存储、通信设施等）以及国外伊朗地区战争带来的输入性通胀影响，2026年3月PP同比增长0.5%，结束连续41个月的负增长。对于技术壁垒高的行业、带有垒断性质行业，有机会向下游转移成本。传统工业类企业进一步面临经营压力。当月PMI达到50.4，重回荣枯线以上，宏观指标好转 专业至上服务至诚 规模以上工业企业经营状况趋稳 从经营类指标来看，全国工业企业经营状况稳中有进，近三年营业收入增长在5%以内，26年1季度营收同比增长5.0%利润率稳定在5-6%之间，1季度利润率为5.1%。库存量呈现持续上涨的趋势，1季度库存累计同比增长5.2% 1工业各门类中，高新技术行业的增加值增长较快 一季度，制造业规模以上工业企业增加值累计同比上涨6.4%，超过采矿业、电力燃气及水的生产和供应业。在前十大工业行业中，计算机通信及其他电子设备制造业受A产业带动，增速最高，同比增长13.6% 中国制造业竞争力增长，高新科技行业出口快速增长 2026年一季度工业各行业中计算机通信和其他电子设备制造业出口交货值最高，达到1.50万亿元，其次为电器机械及器材制造业，为0.45万亿元。各行业中汽车制造业、铁路船舶航空航天和其他设备制造业、有色金属冶炼3类行业的增速超过30% 一季度工业产业园市场及运营情况 一季度工业用地成交建面1.2亿平方米，量增价稳，溢价率低TSPUR同策研究院 2026年一季度，全国成交工业用地的规划建筑面积为1.2亿平方米，同比上涨15.4%，占全国全部出让土地规划建筑面积为276元/平，平均溢价率为1.63% 一季度三线城市出让工业用地429亿元，占比52% 2026年一季度，一线城市成交工业用地总金额62.6亿元，二线城市成交168.6亿元，三线城市成交429.4亿元、占比52%。在更长的周期看，二线城市出让工业用地的总金额呈下降趋势，近五年维持在20%左右 一季度全国厂房类建筑竣工1.0亿平方米，同比下降13.8% TSPUR同策研究院 2026年一季度全国厂房类建筑竣工1.0亿平方米，同比下跌13.8%，已经连续3年下跌。分省份看，一季度浙江省竣工厂房面积最高，达2952万平方米、其次为江苏省1859万平方米。云南省增速最高、同比增长140%。经济发达地区工业产业园规模大、中西部地区增速快 产业园分类监测 02 03 04 01 生产制造园区 商务办公园区 研发办公园区 仓储物流园区 区分依据：主要用途为生产制造，部分兼具办公及研发 区分依据：物业形态与办公楼一致，纯办公需求 区分依据：办公楼、实验室及样品生产，非大规模生产制造类产业园 区分依据：主要用途为仓储、物流 专业至上服务至诚 TSPUR同策研究院 商务办公类、研发办公类产业园租金、出租率均下降 季度经济修复偏缓，企业经营承压、现金流紧张，普遍缩减办公面积、延缓扩张计划，甚至提前退租降本。商务办公类与研发办公类产业园租金普遍下跌。监测样本显示，一季度商务办公类项目平均租金108.1元/平/月，同比下降1.2%，环比下降3.0%，研发及办公类同比跌幅更大，达6.4%。一季度为租赁淡季，受新项目入市及存量竞争影响，客户观望情绪加重，两类产业园出租率均下降，商务办公类降至78%，研发办公类降至76% 出租率维稳仓储物流类、研发制造类产业园租金下降、 TSPUR同策研究院 仓储物流类、研发制造类产业园租金同样面临下跌，监测样本显示，一季度仓储物流类项目平均租金49.7元/平/月，同比下降4.1%，环比下降0.2%，研发及制造类同比跌幅更大，达8.7%。由于仓储物流、研发制造的租赁企业定制的设备、仓储货架难以移动，出租率总体维持稳定，变动幅度远低于商务办公、研发办公类产业园 一季度租赁客户需求特征 总体特征： 经济修复偏缓，企业经营承压、现金流紧张，普遍缩减办公面积、延缓扩张计划甚至提前退租降本。 季节性特征： 受新项目入市、存量项目提供更好租赁条件（租金、免租期、精装修、办公家具）争抢客户影响，租赁客户在春节期间的观望情绪增加、推迟决策 用客户需求特征： 新租户对成本敏感度高，租赁决策更谨慎、周期更长，新增签约量不足新增办公需求以TMT为主，集中在人工智能、芯片、半导体及传感器等细分领域。生产类以航空航天、装备制造、生物医药为代表。 客户关注点： 客户除成本外，同样关注产业配套、政策承接及服务能力的综合考量 专业至上服务至诚 一季度运营机构动态 提升园区竞争力、出租率的关键行动 挖掘增量需求 稳定存量客户 精准匹配需求 基于产业园自身产业定位，主动挖掘产业链上下游、以及新兴和未来产业的潜在租赁需求。 前置开展存量租户续签对接、租约重组等工作，提前锁定核心客户，降低流失率。 提供定制化装修、成本测算及配套优化方案，提升物理空间与企业需求的匹配度。 优化存量空间 提供资源赋能 加强园区宣传 通过行业协会、商会、展会、政府活动等渠道，矩阵