房地产行业周报：短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变

短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变 核心观点 ⚫周观点： 4月10日我们发布看多深度报告至今，H股内房股指数累计涨幅24%，A股申万地产指数累计涨幅7.5%，龙头房企涨幅更高（华润置地+28%、中国金茂+33%、绿城中国+25%、招商蛇口+14%）。作为对比，去年香港5月底房价企稳反弹至今，房价上涨15%，港资房企指数涨幅50%，新鸿基地产涨幅78%。上周周观点我们反馈市场交流感受当前市场对于明年见底已经分歧不大，但对于能涨多高依然分歧很大。我们认为市场第一波交易的是对明年能否见底的分歧，而第二波交易的是对明年房价上涨弹性的预期。我们认为，近一个月主要演绎的是第一波行情，已经基本接近尾声，在上海房价当前只是微涨（年初至今二手房挂牌价微涨1%左右）、悲观预期下假设明年只是超跌反弹（参考国际经验预计5-10%左右）的情况下，行业指数近一个月24%的涨幅已经相对充分（国际经验一般是房价涨幅的2-3倍），未来进一步上涨的动力需要数据持续超预期以及市场对于经济、收入预期上修带来的房价上涨弹性的上修。从目前数据看，尽管成交量韧性依然很强，但价格端持续超预期的概率不大，本周发布的央行信贷数据显示居民端加杠杆意愿依然偏弱（需要指出的是公积金贷款并不纳入统计），因此短期看房价上涨弹性预期预计并不强劲。建议投资人短期可适度切换至估值更低的标的，但中长期趋势性向上逻辑不变，未来逢低可继续布局加仓。时点判断上我们认为7-8月预计量价双弱，加之中报季市场可能会追逐业绩能见度更高的行业，而金九银十数据预计又会明显改善，因此7-8月会是地产板块一个新的择时窗口。 吴胤翔执业证书编号：S0860526010001wuyinxiang@orientsec.com.cn 上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买”2026-05-11广深新政效果初显，上海4月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象2026-05-06“银四”变“金四”，成交量同比高增2026-04-27成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性2026-04-20实时成交延续回落，上海量价一枝独秀2026-04-13如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“ 同 ” 与 “ 不 同 ”： 周 期 问 底 系 列 深 度（一）2026-04-10成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行2026-04-07小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑2026-03-30小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点2026-03-23小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地2026-03-16两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显2026-03-12两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性2026-03-05上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现2026-03-04春节楼市走势平稳，重申关注香港地产2026-02-25把握长期趋势，拥抱短期行情2026-02-11 ⚫周度跟踪： 1.二手房： 挂牌价方面，上海连续十周上涨，深圳延续上行。上海挂牌价周环比+0.04%，涨幅走阔0.02pct，当前已连续十周上涨；北京挂牌价周环比-0.15%，跌幅走阔0.02pct；广州挂牌价周环比转负（-0.10%）；深圳挂牌价延续上行，周环比+0.001%，涨幅与上周基本持平；年初至今，北京、上海、广州、深圳挂牌价分别-1.36%、+1.22%、-1.75%、-0.70%。 挂牌量方面，供给持续收缩，除深圳外一线城市延续下行趋势。全国挂牌量周环比转正（+0.20%）；北京周环比转正（+0.17%），近九周呈下行趋势，近九周累计下降2.70%；上海周环比-0.31%，降幅扩大0.09pct，近九周呈下行趋势，近九周累计下降2.90%；广州周环比-0.25%，降幅收窄0.05pct，已连续十周下降，近十周累计下降1.96%；深圳挂牌量周环比+0.29%，涨幅走阔0.14pct，节后十二周呈上行趋势，节后十二周累计增加4.47%，涨幅较往年同期大幅回落48.03pct。 5月10日上海创近五年二手房单日网签最高记录。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至2026年5月16日，北京、广州、深圳二手房实时成交周环比转正，周环比分别+18.8%、+3.9%、+27.7%；网签方面，北京、上海二手房网签周环比转正，周环比分别增加86.0%、56.9%，深圳周环比上升29.4%，涨幅走阔26.5pct，5月10日，上海二手房单日网签成交1664套，时隔一个月再度刷新五年单日网签成交纪录。 2.新房： 北上广环比转正，深圳延续涨势。北京、上海、广州新房成交周环比转正，周环比分别上升183%、74%、135%；深圳延续涨势，新房成交周环比+64%，涨幅走阔53%；北上广深年初至今累计成交同比-7%、+28%、-5%、-36%。 投资建议与投资标的 择时建议参考周观点内容，标的方面我们推荐关注：（1）拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企；（2）楼市K型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商；（3）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。 目录 一：市场表现.................................................................................................4 1.1：香港内房股、港资房企指数跑赢比较基准..................................................................4 1.1.1：A股板块：房地产指数周跌幅3.23%，跑输沪深30041.1.2：H股板块：香港内房股、港资房企相对恒指收益分别为3.53%、0.57%5 1.2：个股表现....................................................................................................................5 1.2.1：A股个股表现：合肥城建周涨幅46.92%51.2.2：H股个股表现：金辉控股周涨幅152.88%6 二：二手房周度跟踪......................................................................................7 2.1：挂牌价：上海连续十周上涨，深圳延续上行..............................................................72.2：挂牌量：供给持续收缩，除深圳外一线城市挂牌量延续下行趋势..............................82.3：成交量：5月10日上海创近五年二手房单日网签最高记录......................................102.4：议价率：一线整体议价率月环比下行.......................................................................12 三：新房周度跟踪........................................................................................13 3.1：成交：北上广环比转正，深圳延续涨势...................................................................133.2：库存及去化：一线城市新房库存延续回落趋势.........................................................13 四：房企融资：上周房地产企业新发债券13.8亿........................................14 五：行业政策及新闻：5月10日上海创近五年二手房单日网签最高记录.....15 六：投资建议...............................................................................................16 七：风险提示...............................................................................................16 图表目录 图1：申万房地产指数周跌幅3.23%，相对沪深300收益-2.97%................................................4图2：板块周涨跌幅比较：房地产表现位居中下游.......................................................................4图3：香港内房股周涨幅1.90%、港资房企周跌幅1.06%，相对收益分别为3.53%、0.57%.......5图4：挂牌价走势（单位：元/㎡，周度更新）：一线城市挂牌价周环比-0.04%............................7图5：分线城市二手房挂牌量变化：全国挂牌量周环比+0.20%....................................................9图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.17%..................................................................10图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.31%...................................................................10图8：广州-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.25%...................................................................10图9：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.29%..................................................................10图10：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比+38.7%............................11图11：二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比+6.1%..............................11图12：北京-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比+18.8%..................................11图13：上海-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比+53.2%..................................11图14：广州-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比+3.9%....................................11图15：深圳-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比+27.7%..................................11图16：一线城市议价率走势图（月度更新，截至2026年3月）：一线整体月环比下行.............12 表1：A股上周房地产股票涨跌幅榜：合肥城建周涨幅46.92%............................................