房地产开发经营行业分析（2026年5月）

工商评级二部 房地产开发经营行业分析丨2026 摘要 宏观方面：2025年，国民经济总体平稳，但房地产为宏观主要结构性短板，开发投资、销售面积与销售额降幅仍深，广义库存去化周期仍处高位，行业呈供强需弱格局。 政策方面：2025年，房地产开发经营行业政策以稳市场、去库存、防风险、促转型为主线，中央与地方协同发力，全面松绑需求、强化融资支持、推进保交楼与存量盘活，但市场修复基础尚不牢固。 行业方面：2025年，房地产开发经营行业呈低壁垒、高同质化、充分竞争格局，集中度偏低但央国企优势扩大、分化加剧；供应持续收缩，需求复苏乏力，房价下行压力仍在。 财务方面：2025年，房地产开发经营行业财务状况全面承压，营收利润双降、盈利表现处于历史低位、杠杆被动抬升、长短期偿债指标进一步弱化。 一、行业外部环境 2025年，国民经济总体平稳，但房地产市场销售与投资端尚未企稳，行业整体处于“供强需弱”的筑底阶段，是宏观经济运行中的主要结构性短板。展望2026年，宏观政策将更加积极有为，财政与货币政策协同发力稳增长，扩大内需成为重中之重；随着“十五五”现代化产业体系建设推进，经济内生韧性增强，将为房地产市场的修复提供更有力的支撑。 1.宏观经济环境 2025年，国民经济总体平稳，顺利实现年度主要增长目标。2025年，全国GDP同比增长5.0%，其中一季度至四季度当季同比增速分别为5.4%、5.2%、4.8%和4.5%，整体呈现“前高后低”的走势。随着经济转型进程深入推进，不同领域分化持续加剧，全年经济运行在总体平稳的基调下呈现出结构性特征：一方面，出口展现韧性、新经济动能活跃、服务消费增势良好、股票市场走强，共同构成全年发展的主要亮点；另一方面，内需整体偏弱、价格低位运行以及房地产市场持续调整，则构成了经济面临的主要挑战。完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏观经济信用观察年报（2025年12月）》。 房地产市场仍处于深度调整与筑底阶段，是宏观经济运行中的主要结构性短板。房地产行业作为国民经济的重要支柱，不仅可直接推动经济增长，还具有很强的关联效应，呈现出显著的周期性特征，主要受到国民经济整体发展速度、人口、城市化水平及社会消费能力等因素的影响，与宏观经济周期保持很强的正相关性，具有很强的周期性。2025年，房地产行业所处的经营环境面临持续下行压力，房地产开发投资全年同比下降17.2%，降幅持续扩大，全国商品房销售面积8.81亿平方米，销售额8.39万亿元，同比分别下降8.70%和12.60%，降幅同比有所收窄。整体上看，房地产行业销售与投资端尚未企稳，叠加当前库存去化周期仍处高位，行业整体仍处于“供强需弱”的筑底阶段。 2.行业政策与监管环境 2025年以来，房地产行业政策围绕稳市场、去库存、防风险、促转型等重点方向展开，中央顶层设计与地方因城施策协同推进，多部门联动发力，形成全方位、多层次、多领域的政策支持体系，为市场企稳回升奠定坚实基础。 2025年以来，房地产行业政策全面适应行业供求关系发生重大变化的新形势，以“着力稳定房地产市场”为核心目标，政策力度持续加大、调控工具箱不断丰富、部门协同性显著增强。中央层面密集出台顶层设计，明确控增量、去库存、优供给、防风险、构建新发展模式的总体方向；地方政府因城施策、用足用好政策自主权，全面取消或调减限购、限贷等限制性措施，持续降低购房门槛与购房成本；金融、财税、住建等多部门共同发力，从需求端松绑、融资支持、存量盘活、保交楼、制度完善等维度全方位施策，推动市场预期逐步修复。整体来看，政策环境持续宽松，稳定市场、防范风险、转型发展成为贯穿始终的政 策主线，各项政策加快推进，为房地产市场企稳回升、行业高质量发展提供了坚实政策支撑。 2025年以来，中央层面持续释放稳定房地产市场的强烈信号，从政府工作报告、中央政治局会议、中央经济工作会议到部委专项政策，层层递进明确行业发展总基调，围绕市场稳定、存量盘活、风险防范等方面作出系统部署，为地方精准调控与行业转型发展提供根本遵循。 二、行业结构特征 当前，房地产开发经营行业呈现准入壁垒低、产品同质化程度高、竞争激烈的格局。随着行业的深度调整，地方国企替代民营企业成为行业的新生力量，虽然TOP10房企的销售集中度持续走低，但新增货值占比已提升至较高水平，未来集中度有望提升。供需层面，供应端持续收缩，需求端复苏乏力，库存去化周期仍处高位。 1.行业准入壁垒 房地产开发经营行业的进入壁垒低，潜在进入者很多。从四大维度评估来看：资金和资源方面看，房地产开发经营行业具备资本密集型和资源掌控型的特征。房地产开发经营行业具有投资大、风险高、周期 长、地域性强的特点，是典型的资金密集型行业，融资能力是其核心竞争力之一；稀有资源和品牌，房地产开发经营行业以土地储备作为核心生产要素，土地资源具有稀缺性，优质地块竞争激烈，能否获取优质的土地资源是房地产企业未来发展的基础。在行业整体发展速度下行的时期，大型央国企房地产开发经营企业具备融资和土地储备高能级优质化、分散化的经营优势，整体抗风险能力较强；同时，有品牌竞争特色的区域性房地产开发经营企业也有一定的生存空间；技术密集方面，从技术角度看，房地产开发经营行业的技术投入较低、技术变革相对较缓慢，技术创新非行业核心竞争力，技术上无法构成企业进入的障碍；行政管制方面，政府对于房地产开发企业有资质上的要求，具备相应资金实力、技术人员、开发经验等才能取得相应资质，进入房地产开发经营，但相较于能源、钢铁等去产能的行业，房地产开发行业行政管制弱于上述行业。综上，房地产开发经营行业准入壁垒低，潜在进入者很多。 2．行业竞争格局 目前行业仍处于充分竞争状态，但随着行业的深度调整，地方国企替代民营企业成为行业的新生力量。近年来受多重因素影响，TOP10房企的销售集中度持续走低，但新增货值占比已提升至较高水平，未来集中度有望提升。目前我国房地产开发经营行业呈现充分竞争状态，行业参与者众多，且竞争特征以区域竞争为主。在此轮行业深度调整过程中，较多民营企业缩减开发陆续出清，地方国企拿地和销售占比加大，成为行业主要的增长力量。此外，由于民营企业面临的流动性压力相对较大，降价销售加速回款的意愿较强烈，近两年民营房企在行业销售额中占比仍较高。上述因素导致行业TOP10（以全国性央国企为主）集中度在近两年持续走低，2024年权益销售额占比大致为15.20%，较前期高点大幅回落。 从新增货值角度看，大型央国企在行业下行过程中，综合竞争力显著提升。依托于强大的融资优势，TOP10房企在百强中的新增货值占比持续提升，2025年1－10月已提升至70%的较高水平。从拿地销售比看，2022－2024年，TOP10房企的拿地销售比整体在0.20~0.30之间波动；2025年1－10月，TOP10房 企的拿地力度显著加大，拿地销售比超过0.4倍，预计未来TOP10房企的销售集中度将随之加速提升。 3.行业地位 房地产开发企业对上下游的占款能力较强，但随行业下行有所弱化。综合来看，行业仍处于供应链的核心位置。房地产开发经营行业处于行业供应链的核心位置，对上下游的占款能力强，可与上游协商付款条件（如延长付款期限、工抵房等），具有一定对上游议价能力，上游总包商一般垫资建设房地产项目，但随着出险房企不断增多，民营房企对上游议价能力有所下降。房企同时提前收取下游购房者的预收款，体现在报表上就是房地产企业较大规模的应付账款和合同负债。房地产开发企业对产品的定价受到政府管控，房地产市场繁荣期时，房地产开发经营行业对下游具有一定议价能力，但在目前行业下行期，购房者议价能力更强，房企对下游的议价能力有所弱化。 4.行业供需 （1）供应端 住宅用地推出及成交面积持续下降，除核心城市核心区域以外，整体土拍保持平淡。销售不佳制约房企开工动力，新开工、施工均未出现拐点，房企开发投资继续收缩。 根据中指研究院统计，2025年1－11月，全国300城住宅用地推出面积同比下降18.5%，住宅用地成交面积同比下降16.2%，但土地出让金同比增长3.7%，平均溢价率8.9%，较去年同期提升2.4个百分点；热门地块主要集中于北上深、杭州、成都等核心城市核心区域，核心城市郊区地块及大多数城市土拍仍保持平淡。分城市来看，300城中一线城市推出、成交面积均增长，分别同比增长5.3%和7.1%；二线城市推出面积同比下降12.6%；三四线城市推出和成交面积降幅均超过20%。 2025年1－11月，全国房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.50%，降幅自2025年8月以来持续扩大；房屋施工面积65.61亿平方米，同比下降9.60%，降幅在下半年有所扩大；房屋竣工面积3.95亿平方米，同比下降18.00%，较上年同期收窄8.20个百分点；全国房地产开发投资7.86万亿元，同比下降15.90%，年内降幅持续扩大。 （2）需求端 2025年1－11月，全国商品房销售额降幅有所收窄但仍在10%以上，广义住宅库存去化周期下降至约23个月但仍处于高位；2025年下半年一线城市房价加速下滑，需求复苏态势并不显著。 从销售情况看，2025年1－11月，全国商品房销售面积与销售额分别为7.87亿平方米和7.51万亿元，同比分别下降7.80%和11.10%，降幅较上年同期分别收窄6.50个百分点和8.10个百分点；但受政策利好效应衰减以及二手房持续降价等因素影响，销售额降幅自4月以来持续扩大。2025年1－11月，全国商品房销售均价为9546元/平方米，较上年同期下降3.43%。截至2025年11月底，全国商品住宅广义库存去化周期为23.34个月，自2024年9月出现下降拐点后持续下降，但目前趋于稳定；去库存略显成效，但库存去化周期仍处高位，短期内去库存仍是行业重点。 根据70大中城市二手房价格变化来看，一线城市二手房价2023年二季度开始下跌，降幅在2024年10月出现反弹，但在2025年5月重新进入下降区间；二三线城市二手房价于2021年三季度开始下跌，降幅在2023年小阳春微幅反弹后一路下降，并于2024年10月触底，随后迎来降幅收窄并趋于稳定。新建商品住宅价格变化方面，2024年以来，一线、二线及三线城市价格指数当月同比情况变动趋势趋同，但进入2025年11月，房价指数同比均有所回落，后续走势不明朗。 三、行业风险状况 房地产开发经营行业具有强周期性，其景气度与宏观经济增长高度相关。此外，虽然二手房及租赁市场对商品房有一定替代效应，且客户转换成本较低，但商品房仍具核心地位，替代风险总体可控。 1．行业周期性 房地产作为我国经济支柱产业，除了直接推动经济增长外，由于在国民经济链中处于中间环节，还具 有很强的关联效应。房地产开发经营行业发展趋势与宏观经济走势虽然不完全相同，但也像宏观经济一样存在周期性波动的特征：复苏期时，房地产供给和需求逐步增加，按揭贷款投放也开始增加；繁荣期时，需求暴涨，按揭贷款数量激增，房地产价格快速上涨，泡沫成分极大，开始限制楼市炒作；衰退期时，政策收紧，购房者对市场悲观，纷纷抛售房产，房地产价格出现暴跌，泡沫开始破裂，银行不良贷款率增加，引发国民经济出现滑坡；萧条期时，市场交易清淡，房屋空置率居高不下，房地产企业破产普遍，房地产价格维持在较低水平。从周期差异性看，房地产周期可分为金融政策催生的短周期、与宏观经济周期同步的中周期和受人口、城镇化等长期因素影响的长周期。房地产同时具备消费属性和投资属性，因此房地产开发经营行业与社会固定资产投资、经济增速、人口数量、货币政策等宏观经济因素关系密切，周期性强。 从周期定位看，2025年房地产开发经营行业整体处于筑底阶段。与以往周期相比，本轮下行呈现跌幅深、持续时间长、政策托底力度更大但仍未止跌的特征。后续行业进入复苏阶段的时间取决于居民收入预期、房价预期及房企流动性三大变量的实质性改善。短期内，行业仍将处于周期底部区域，信用风险持续承压。 2.替代品威胁 房地产开发经