澳大利亚零售行业2026年回顾与展望
核心观点与关键数据
- 行业表现：2026年澳大利亚零售行业继续保持强劲势头，家庭消费增加和供应紧缩支撑基本面，但伊朗冲突带来新的地缘政治风险。
- 利率环境：2026年利率上升50个基点至4.1%，市场预计还将进一步上调。
- 主要中心表现：Prime centres表现良好，租金增长健康，承租人销售额支持较高市场租金，2025年总零售年度回报率上升至9.2%。
- MAT增长：上市企业/REITs拥有的购物中心中，MAT平均增长3.0%。
- 利润率：2026年上半年主要零售商EBIT利润率上升至8.9%。
- 租户压力：租户面临日益增长的利润压力，伊朗冲突加剧这一问题。
- 资本支出：资本支出（资本支出）放缓成为零售资产突出问题，带来中到长期回报风险。
- 家庭消费：2026年2月家庭消费价值上涨4.6%，但伊朗冲突构成逆风，预计影响持续至大部分时间。
- 消费者信心：消费者悲观情绪缓和，信心指数超过100表示乐观，但生活成本压力不均，影响部分家庭。
- 零售利润：2025年下半年主要零售商平均EBIT利润率上升至8.9%，但预计2026年通胀和利率上升将挤压利润空间。
- 租户表现：食品和饮料、影院运营商、折扣百货商店销售改善，支持租金水平；运动型服装、中端市场服装等面临挑战。
- 再租赁价差：2025年平均价差增长4.2%，预计未来几年将维持强劲。
- 年度MAT增长：94个公开上市零售资产中，过去一年平均MAT增长3.7%，市中心和折扣店表现强劲。
- 投资者信心：投资者对零售资产需求旺盛，2025年交易额达144亿美元，较2024年增长43%。
- 交易活动：2025年交易活动受大型资产需求推动，私人资本为最大买家，国内零售专家最活跃。
- 资产价值：零售资产价值以十年最快速度增长，2025年资本价值增长率达3.0%。
- 收益率：2025年第四季度零售收益率下降8个基点至5.64%，区域和次区域中心表现优异。
- 资本支出风险：资本支出放缓引发风险，推迟资本支出影响未来租金和运营支出。
- “点击并取货”设施：房东提供更多“点击并取货”设施，超市品牌驱动投资，专业零售商寻求更广泛解决方案。
研究结论
- 短期风险：伊朗冲突带来逆风，推高油价和通胀，降低消费者信心，影响零售业回报。
- 中期展望：基本面预期改善，受限开发管道和强劲收入增长支持买家意愿，长期收益率有望提升。
- 收益预期：短期内收益将保持相对稳定，2027年下半年开始利率下降将支持收益率。
- 资本支出：长期资本支出不足将影响未来租金和运营，业主需与专业机构合作解决遗留问题。
- 租户策略：租户因成本上升和生活成本压力寻求租金减免，采取防御性策略。
