《澳大利亚零售评论》2026年4月

四月2026 零售行业在2026年继续保持了强劲的势头，随着家庭消费的增加和供应紧缩支撑了基本面并促进了投资活动。然而，伊朗冲突带来了新的风险，可能会对2026年的该行业产生影响。 关键洞见 零售业在2025年表现最为强劲，并将这一势头延续到了2026年。然而，源于伊朗冲突的地缘政治压力为该行业带来了新的风险和不确定性。 阿里斯特·里德 高级经济学家，研究与咨询 4.6% 3.5% 50 bps 家庭消费增长 平均MAT增长率 利率变动 2026年利率上升了50个基点，达到4.1%，市场预计2026年还将进一步上调约50个基点。 在100家上市企业/REITs拥有的购物中心中，移动年度总交易额（MAT）平均增长了3.0%。CY25/FY25CY25表示前一年度，即2024年；FY25表示财务年度至2025年，即2024财年至2025财年。在中文中，直接表达即可：. 2026年2月份的一年中，家庭消费的价值上涨了4.6%。 十四亿四千万美元 8.9% 平均零售商息税前利润率 第四季度零售收益变化 投资规模在2025年 投资者对零售资产的旺盛胃口导致交易额在2025年攀升至144亿美元，较2024年增长43%。 第四季度零售收益率下降8个基点至5.64%，反映了投资者对零售资产的激烈竞争。 2026年上半年，主要零售商的EBIT利润率上升至8.9%。 伊朗冲突带来新的风险 Prime centres continue表现良好 主要中心继续展现健康的租金增长水平，承租人的销售额支持了大多数中心的较高市场租金。2025年，总零售年度回报率上升至9.2%。 伊朗冲突对零售物业构成明显的逆风，风险偏向下行。我们的观点是，冲突的影响将持续在2026年大部分时间里产生影响。 资本支出未达标问题日益凸显 租户面临日益增长的利润压力 一些租户正面临不断加剧的利润压力，这可能会因伊朗战争的影响而加剧。 资本投资（资本支出）放缓成为许多零售资产日益突出的问题，这给投资者的回报带来中到长期的风险，因为为了短期投资者回报而推迟了非紧急的生命周期和价值驱动型工作。 零售销售额增速加快 2026年消费支出强劲，但风险也在增加 消费支出在2026年将呈上升趋势 家庭支出和消费上涨家庭消费和支出年度增长（同比增长率：%） 在名义上，家庭消费增长了4.6%。截至2026年1月，显示出持续增长的趋势。到2025年第二季度，国内消费持续增长。2025年第四季度，实际家庭可支配收入持续强劲增长，较上年增长3.7%，主要受到通胀下降、第3阶段减税以及实际工资增长的推动。最初将这种收入增长用于重建储蓄缓冲带的消费者开始将家庭收入转向更高的消费。家庭在休闲娱乐和文化方面的消费增加（同比上升8.8%）、食品消费（同比增长6.6%）、酒店、咖啡厅和餐馆的消费（同比增长5.7%）。 消费者支出增长的分化 总体来说，消费者需求保持相对强劲，但表面之下存在强弱不一的领域。澳新银行数据显示，年轻 消费者在必需品上的支出正在增加，但……生活成本高昂仍旧是令人担忧的问题，并继续影响到他们的可支配消费。然而，较年长消费者的消费增长在必需品与可支配消费之间的平衡相对稳定。 伊朗冲突在2026年呈现关键风险 最近的中东冲突爆发——特别是冲突持续时间——代表了2026年下半年家庭消费的关键下行风险。更高的燃料价格、供应链中的连锁成本压力以及最近利率的上升共同挤压家庭预算，而早期消费者情绪数据显示信心已经软化。尽管家庭资产负债表总体上仍然弹性，对未来的成本的不确定性可能加剧在未来几个月里，对消费——尤其是在可自由支配的类别上——产生压 力。 2026年第一季度收益电话会议评论 在宏观层面，澳大利亚消费者需求稳健然而，生活成本的压力正在不均匀地感受到，并继续影响许多家庭。”罗布·斯科特，韦斯法默斯公司总经理 “消费额在所有客户年龄群体中都在增加。大多数年龄段的人都在普遍保持自由支配支出并提高储蓄水平。”马特·科明，澳大利亚联邦银行首席执行官 “价格仍然是澳大利亚客户的首要考虑因素。...去年年底客户情绪出现试探性改善后，持续的通货膨胀和利率上升的前景又让客户再次优先考虑节省方式。Amanda Bardwell，伍尔沃斯集团首席执行官 提高收入增长 广泛的零售业收入增长 差价和床垫保持强劲 零售业主持续报告稳健的增长在重租赁在过去一年中的变化。在七家零售房地产投资信托公司中， 2025年，平均价差增长了4.2%。这种改善是全面的，所有REITs在当年都实现了超过3%的价差增长。由于零售新供应有限，加上人口强劲增长，预计将维持对零售空间的租户需求，支持再租赁价差的持续强劲。这种动态也可能会在未来几年支撑更强的再租赁增长，因为零售商为争夺日益稀缺的空间而竞争。随着家庭支出的增强，年度总周转（MAT）增长也持续改善。在94个公开上市的零售资产中，过去一年的平均年度MAT增长为3.7%，高于2024年的约3%。平均增长幅度在市中心资产以及折扣店中最为强劲。主要和超级区域资产。MAT增长已增长 比这些资产的通货膨胀速度更快，推动了营业额的实际增长。然而，次区域和区域中心的MAT增长则更为温和。 零售利润增长强劲 随着2025年家庭财务压力减轻，主要零售商在可自由支配和非可自由支配的开销状况上都感受到了改善。对一系列领先澳大利亚零售商的营业利润率（EBIT）分析显示，许多企业在2025年第二季度实现了持续的利润率扩张。2025年下半年的平均EBIT利润率上升至8.9%，比2024年上半年的8.5%有所上升。然而，预计通货膨胀和利率的再次升高将在2026年挤压零售利润空间。随着增长的...运营成本和更温和的消费者潜力自信与消费。 在经历了一段较长时间的交易低迷期后，从2025年第三季度到2026年第一季度的期间，租户的表现显示出可衡量的改善。食品和饮料租户录得了持续的销售额增长，得益于续租率的提升以及与2024年相比的活动增加。影院运营商和折扣百货商店报告了改善的销售业绩，支持了与可持续占用成本比率日益一致的租金水平。 相比之下，运动型服装、中端市场服装、生活方式服装以及奢侈品零售商继续面临低迷的贸易挑战——这种趋势已持续数年。奢侈品零售的疲软状况在大多数地区依然持续。除了超级一流中心和主要中央商务区之外 资产，其中品牌继续从成熟的奢侈品区域、更强的品牌集群和更坚韧的潜在需求中获益。 零售领域出现风险 伊朗冲突引入重大不确定性和下行风险 冲突降低了投资者的胃口。 短期对零售业的负面影响 近期的发展对零售物业构成明显的逆风，风险偏向下行。关键传导渠道从能源价格延伸至通货膨胀、利率，最终影响家庭消费——每一步都在加剧零售商的利润压力，进而影响租金收入。我们基本观点是，冲突的影响将持续影响2026年大部分时间，主要是由海湾地区能源供应链的持续中断驱动。能源成本上升可能导致通货膨胀超过目标水平的时间更长，但澳大利亚储备银行（RBA）利率反应的幅度和程度仍不确定。家庭将继续面临生活成本压力，因为通货膨胀和更高的借贷成本侵蚀了可支配收入，并导致消费下降。对于零售商来说——特别是那些在选择性消费类别中的——随着需求放缓和输入成本上升，利润空间将受到压缩，一些零售商可能寻求房东的租金减免，从而影响投资者的收入增长。 提高通货膨胀率，预计利率的上升将远超战前预期。这可能会通过提高借贷成本影响投资者的需求，以及通过经济增长放缓影响收入增长，从而对投资者的回报产生压力。投资者信心下降的早期迹象可见于A-REIT指数，该指数跌幅约为11%（至3月30日）。专注于零售的A-REIT受影响较小，跌幅约为8%。这种投资者需求的下降也体现在日常销售活动中。零售交易在2月底前实现了过去10年中最强的开局，交易额近30亿美元。然而，随着投资者在不确定性加剧的情况下暂停投资，3月份的活动已停滞不前。 上涨的成本将影响消费者支出 由于冲突，现金利率和利率现在存在显著的上涨压力，这可能会通过降低家庭消费和减少承租人销售业绩来影响零售业。消费者信心——通常作为家庭消费的领先指标——已经大幅下降，ANZ-Roy Morgan的衡量指标自1973年系列开始以来跌至历史最低点。稳步复苏的可自由支配零售类别预计将最受消费回落的冲击。承租人的表现也预计将受到更高成本以及降低的消费需求的冲击。正如疫情期间所见，预计报告的销售增长将主要由更高的投入、生产和运输推动。成本通过定价传递，反映价格驱动型增长而非规模驱动型增长。 高需求零售 交易活动激增，投资者纷纷涌入零售行业 交易量在2025年上升 2025年，整体零售投资总额显著增长。在2024年成交额为1440亿美元，较2023年的101亿美元增长43%。交易活动受到投资者对大型资产需求增强的推动，尤其是对超区域（35亿美元）和主要区域（26亿美元）中心的需求。 在伊朗冲突之前，投资者实质性增加了他们对大型零售资产的敞口，因为对基本面的信心已经增强。投资者认为大型中心地理位置最佳，能够从零售空间不断短缺、持续密集化和人流量上升中获益。与此同时，利差、MAT和居民消费增长强劲，这加强了投资者对行业顺风加强的信心。 来源：凯Knight Frank研究，RCA 交易势头在2025年下半年加速，交易资产总额达到79亿美元，较上半年的66亿美元有所增加。2025年，年底的一些显著交易包括Scentre 集团以约13.7亿美元的价格将Westfield Chermside 50%的股份（通过两个25%的份额）出售给Dexus，同时MA Financial以6.787亿美元收购了QIC的Hyperdome购物中心。 伊朗冲突将放缓交易活动 交易活动持续升温至2026年初，2026年第一季度零售交易额约为36亿美元。其中包括Lendlease将其位于Erina Fair的物业以8.95亿美元（毛额）的价格出售给Fawkner Property，这代表着澳大利亚购物中心历史上最大的100%交易。澳大利亚退休信托也从Scentre手中收购了Westfield Sydney 20%的股份，成交价为8.64亿美元。 来源：凯Knight Frank研究，RCA 然而，自从美以伊冲突开始以来二月份，交易活动明显放缓。预期通胀率和利率的上升导致投资者回 归观望态度。这预计将对未来几个月的交易活动产生影响。 多元化的零售资产投资者群体 2025年，零售资产被各种资本购买。私人资本是最大的买家（31%），其次是公共资本（27%）、机构（22%）和跨境资本（19%）。国内零售专家继续是最活跃的买家，利用资产估值低谷，通过选择性购买基本面强劲的资产以最大化长期回报。城市中心、次区域和区域中心零售资产竞争有所增加。并且社区对私人需求的增加并且寻求扩大零售曝光的批发买家。 资产价值正在上升。 零售资产价值以十年最快速度增长 所有零售类型资本价值上涨 平均零售行业资本价值在第四季度上涨了1.3%。2025年，创下自2015年第四季度以来的最强季度增长。这使2025年的总资本增长率达到3.0%。 这次上涨反映了收益率收紧和收入持续增长的双重影响，因为改善的经营状况转化为更强的投资者情绪。资本增长在所有零售业态中均有所体现，其表现得益于消费者支出的弹性以及基本面的改善。 产量开始压缩 2025年第四季度零售收益率压缩了8个基点至5.64%，得益于利率下降、融资条件改善和家庭消费增强。该行业的收益率压缩在各个领域均表现广泛。尽管区域和次区域中心记录了 来源：凯 Knight Frank 研究公司，明晟 MSCI 最大的交易动作，Q4季度收益率分别收缩了14个和17个基点。这反映了零售行业的信心上升，因为投资者对最近几年表现最弱的零售板块的需求正在回归。 区域和次区域中心继续展现出卓越的收入表现，年度收入回报率约为6.9%——这是任何零售子行业的最高水平。家庭收入的提升和坚实的自由消