澳大利亚零售评论2025年9月

核心观点与关键数据

• 零售行业复苏：家庭消费支出反弹和供应紧张共同推动零售基本面改善，投资活动增加，行业呈现持续增长态势。人口增长和实际收入上升，加上新供应有限，使零售成为表现最强的板块，吸引投资者增加资金投入。
• 销售增长：100个上市公司/REITs持有的购物中心的年营业额（MAT）平均增长3.0%（2024财年/2025财年）。实际家庭可支配收入同比增长4.2%（截至2025年第二季度），为2021年第一季度以来最强增长。2025年7月，家庭支出同比增长5.1%。
• 盈利能力：主要零售商的EBIT利润率保持在8.3%，表现相对稳定。尽管家庭消费反弹滞后，租赁溢价在2025财年增长强劲。
• 投资活动：2025年上半年，零售行业投资额达60亿美元，同比增长17%。新南威尔士州领先，其次是昆士兰州和维多利亚州。零售资产市场成为最流动的资产类别。
• 估值与回报：零售行业资本价值同比增长1.6%（截至2025年第二季度），为自2023年第一季度以来首次年度增长。零售收益率下降4个基点至5.71%。总年回报率达到7.8%，主要由收入增长驱动。

研究结论

• 人口增长与收入增长：人口增长和实际收入上升将推动消费增长，尤其是可选消费。预计2025年零售支出增长将主要由年轻消费者驱动。
• 租赁市场：邻里购物中心和大型区域购物中心表现优于其他类型。超市和折扣百货店的租金续约时通常上涨，而餐饮、服装、奢侈品店、咖啡馆、家居和电影院等类别则要求租金审查和降低市场租金。
• 投资趋势：私人和机构资本成为最大的买家，国内零售专家利用资产估值低谷，选择性地购买基本面强劲的资产。公共和跨境资本继续净卖出资产，但预计随着市场条件改善，REITs将重新加入市场，加剧竞争。
• 资产重组：由于新开发空间有限，重新配置被释放的空间提供了一种成本效益高的替代方案。例如，将部门/折扣百货店腾出的空间改造成健身房、医疗/健康诊所等受欢迎的用途。
• 住宅增值：一些零售中心业主正在探索通过建造出租或出售开发项目增加住宅成分。
• 未来展望：预计零售行业将继续增长，邻里和大型区域购物中心将表现优于其他类型。租金增长和收入增长将继续支持零售资产的良好回报。

关键主题

• 低价资产需求强劲：定价低于3亿美元的零售资产持续吸引强劲的投资需求。
• 超市和折扣百货店竞争加剧：租赁谈判权力向房东转移。
• 租赁结构：评估中心的资本化率是否准确反映了主要租户是否支付营业额租金。
• 合资结构：收购方积极寻求资本合作伙伴以分担投资风险。
• 部门/折扣百货店表现不佳：一些租户正在谈判关闭商店或返还部分GLA。
• 资本募集：零售行业流动性持续扩大，竞争激烈。
• 空间重新配置：重新配置被释放的空间以提升资产表现。
• 住宅增值：通过住宅成分增加价值作为补充增长机会。