社区再投资的催化资本：克利夫兰的经验教训

催化资本用于社区再投资 经验教训：克利夫兰 3月2024年（更新于2024年3月28日）布莱特·特奥多斯城市研究所埃里克·汉根我平方社区发展咨询Noah McDaniel，Tanay Nunna城市研究所城市研究所 关于都市研究所 城市研究所是一家非营利性研究机构，提供数据与证据以助力社会流动性提升和公平。我们是那些寻求加强决策、创造包容性经济增长、提升家庭和社区福祉的变革推动者的信任来源。50多年来，城市研究所一直提供启发性解决方案的事实——这仍然是我们今天的使命。 版权所有 © 2024年3月。都市研究所。本文件复制经许可，须注明都市研究所。封面图片由Real Window Creative/Shutterstock提供。 内容 致谢 勘误 催化资本用于社区再投资1催化资本与社区投资流动——克利夫兰背景2谁在社区投入催化资本？3地方慈善3CDFIs 6 家锚定机构7催化资本流动多少以及流向何方？8如何催化资本借助邻里投资：模式与途径13交易层级杠杆14企业及基金层面的杠杆15社区级别“衍生”杠杆16成功条件19稳健的催化资本投资者生态系统20政府合作与领先投资22局限性及约束23种族差异23利用程度随社区市场强度而异25长期规划社区市场发展25催化小型投资26小型企业发展挑战27周围的东西不够分配27结论要点：有志成为催化型投资者的启示28 29 《独立宣言》第34条关于作者 33注释参考文献 31 致谢 本报告由催化资本联盟资助。我们感谢他们以及所有我们的资助者，是他们使得Urban得以推进其使命成为可能。 所表达的观点是作者的观点，不应归因于城市研究所、其理事或其资助者。资助者不决定研究结果或城市专家的见解和建议。有关城市研究所资助原则的更多信息可在以下网址找到：urban.org/资助原则. 都市研究所使用资助金进行的活动与《内部税收法》第501(c)(3)节规定的慈善目的相符。都市研究所代表其项目催化资本联盟，遵守了与新型投资基金的资助协议中的所有条款和限制，包括与游说和政治活动相关的条款。 作者们特别感谢几位当地观察者对这份出版物提供的意见和审阅。我们还要感谢伊伦·汉根·瓦奎兹，她为这里提供的案例研究提供了研究支持。 iv 感谢词 勘误 我们于2024年3月28日更新了这份报告，在致谢部分加入了资助方要求的披露声明。 催化资本用于社区再投资 催化资本是寻求社会效益的灵活资金。它通过不同的金融工具传递，包括债务、信用增强和股权。无论使用哪种金融工具，催化资本都填补了主流私人市场资金缺口。催化资本投资通常需要接受较低的回报、较高的风险、较小的交易规模和更长的耐心期限。催化资本投资者可能是交易中的第一位投资者，通过进行前期投资帮助赞助商准备项目以吸引其他资本。 在美国，催化资本投资意味着瞄准那些有可能惠及历史上被剥夺资本进入机会的人和组织，以帮助他们繁荣发展的项目（Theodos等人，2021年）。寻求支持繁荣社区发展的催化资本投资者通常将投资聚焦于以下项目：如经济适用住房和混合收入住房、微型企业、学校和健康诊所等社区设施、创造就业和/或提供社区服务和购物的商业房地产发展，以及其他为社区创造经济和社会效益的项目，例如清洁能源。这些努力可以关注基于地点的结果（如提高 homeownership rates 或减少邻里荒废）和基于人的结果（如改善健康或获得高质量工作）。 本简要旨在通过研究其成功应用模式和局限性，解释催化资本的运作方式。我们以俄亥俄州克利夫兰市——一个拥有深厚催化资本投资历史的地区，旨在社区振兴——为例，阐明并探讨我们认为对影响投资者、社区开发者、慈善机构和政府都适用的更广泛主题。在开始这一探索之前，我们明确指出，为了本简要的目的，我们将如何聚焦于催化资本的研究： ◼我们专注于非政府催化资本投资者，包括传统和社区基金会、高净值个人和其他慈善家、推动使命投资的集团公司、锚定机构、社区发展金融机构（CDFIs）以及其他非营利性贷款和投资者，以及准公共实体进行贷款或投资。我们选择这种关注部分原因是因为资助这项研究的主要目标是吸引更多非政府参与者进行催化资本投资。话说回来，政府参与者在与非政府催化资本投资者共同工作中发挥了重要作用，以振兴社区。 我们在这里要指出，许多非政府投资者本身也得到了政府项目的支持。 ◼我们专注于催化资本投资，而不是其他形式的催化支持，例如独立的补助金和运营支持。例如，我们专注于对小企业的贷款，而不是对小企业培训项目的补助金。我们做出这样的分析选择，是因为这项研究背后鼓励非政府行为者将催化资本纳入其投资组合的兴趣。话虽如此，从我们的研究中可以看出，催化资本提供者和他们的合作伙伴使用补助金为未来的催化投资铺路。 ◼为了定量分析，我们通过量化由使命驱动实体（如社区发展金融机构、基金会、宗教机构以及准公共机构）发放的贷款来代理催化资本投资。由于我们所能获取的基础数据源的限制，我们对使命贷款的数据不完整。然而，我们认为这个代理仍然对我们主要目标有用，即在展示催化资本投资在地方上是如何运作的方面。 催化资本与社区投资流向——克利夫兰背景 社区需要资金以繁荣发展，因为资金能让人们购买房屋、开设企业、建造学校和开发房地产项目。然而，种族歧视、财产估值偏见、贫富差距以及投资者对社区健康状况的低信心等因素可能导致社区投资匮乏（Rothwell和Perry 2022）。1我们的前期研究表明，根据其种族构成和贫困水平，城市街区之间的资金流动存在显著差异（Theodos和Hangen 2019）。2农村地区在投资流动方面也相对于城市地区处于不利地位（Theodos, González-Hermoso, 和 Hariharan 2021）。催化资本投资对社区发展的一个关键目标是抵消这些力量，并开启未充分投资的地区和人群，以便主流资本流动。 克利夫兰的社区经历了严重的投资流失，这与该市几十年来的人口和就业岗位的持续下降密切相关。一些城市层面的这一趋势可能归咎于地区经济的停滞，但克利夫兰的人口和就业岗位损失导致了库尤加县的全部下降。即使在调整了每个城市的居民、就业和业主基础后，克利夫兰的小企业贷款、商业房地产投资和住宅抵押贷款等主流资本流动量也远小于许多其他美国城市。与我们研究其他城市的结果一致，我们在克利夫兰也发现了基于种族和贫困的显著差距，这些差距表现在社区投资流动中。例如，该市以白人为主的社区收到了超过二十倍的资金支持。 是黑人多数社区每户平均资本流动量的倍数（Theodos等人，2023年）。 克利夫兰的社区开发者因此面临着双重挑战：一方面在城市范围内启动新的增长和投资过程，另一方面寻求为经历最大投资差异的少数族裔社区和低收入社区带来更加公平的结果。这一挑战与西雅图或波士顿等“热门市场”城市面临的问题在本质上存在差异，后者的社会公平问题是在强大的城市资本投资、高房地产估值和不断存在的搬迁风险背景下解决的。因此，克利夫兰的催化资本通常流向旨在重建和重新居住社区的普通市场房地产项目，这在快速发展的城市中不太可能发挥作用。 谁在社区投入催化资本？ 我们发现催化资本投资者进行催化资本投资，要么是因为他们创造的社会福祉是他们组织使命的明确部分，要么是因为他们对某个地方有着强烈的情感依恋，正如锚定机构、一些企业投资者和一些个人投资者的情况一样。 在我们的克利夫兰研究中，我们通过扫描商业房地产交易数据集以及合并各种关于CDFI贷款活动的数据来源，收集了由使命驱动行为者的贷款数据。我们还进行了文献研究和访谈，以了解全城催化资本投资活动。克利夫兰的催化社区投资似乎由三类非政府行为者驱动，他们经常相互紧密合作。以下我们讨论了他们各自的角色以及一些相关局限性。 地方慈善 正如一位受访者指出，克利夫兰拥有“一个富有的慈善社区，有组织拥有大量本地资金，他们用这些钱进行催化投资——比如PRI（项目相关投资）。”主要基金会包括克利夫兰基金会——美国第二大社区基金会，资产达32亿美元；冈德基金会；以及像曼德尔基金会这样的大型私人基金会。另一位受访者观察到，慈善部门已经努力协调其投资活动。一位观察者反思道，“大型基金会” 沟通，让对方了解他们在忙什么。似乎在某些时候存在这种协同效应——一种领导跟随的现象——尤其在大型投资方面：他们要么一起干，要么避开不去。”克利夫兰的基金会进行了项目级别的直接投资和投资于其他催化剂资本提供者，如社区发展金融机构（CDFIs）。 慈善机构交付催化资本最常见的方式是通过项目相关投资（PRIs）。PRIs是一种高度灵活的工具，可以在低于市场的条件下提供资本以换取影响力。对于慈善机构来说，以使命相关投资（MRIs）的形式提供催化资本可能会更困难。MRIs是指从基金会投资组合的实体中提取的投资。由于法规要求此类投资应按照“谨慎”的条件进行，这些投资往往不是以优惠条件进行，这使得实现影响力目标更加困难（Tomasko等人，2023年）。一位观察者表示，基金会试图以“与银行资本相当或更高的回报率”来结构化MRI投资，并且还试图将这些投资定位在相对于CDFI投资在资本结构中的高级位置。这种挑战部分源于监管机构对基金会不会寻求最大化其对捐赠基金谨慎管理职责的担忧。3 盒 1 案例研究：构建Gund基金会的催化资本投资实践 成立于1952年，乔治·冈德基金会（冈德基金会）在克利夫兰催化资本投资领域一直处于领先地位。它在1980年代中期进行了首次与项目相关的投资（PRI），自那时起已投入超过2000万美元的PRI，重点放在克利夫兰的可持续社区发展和文化遗产上。五个关键主题显现。 与其它资助方合作Gund基金会参与催化资本投资的关键是其与克利夫兰基金会的长期合作。这些基金会已在项目层面共同投资，例如在霍夫社区的Lexington Village住宅开发和大学圈的Uptown项目。他们还与中介机构如Village Capital Corporation共同投资。他们强调了“共同投资”的主题，使每个参与基金会都能扩大其影响力，分享见解，并减轻风险集中。正如一位受访者所说：“这绝对帮助两个基金会比单独行动时部署了更多的催化资本。” 建立期望和共同规范。基金会致力于建立关于非营利组织、其他基金会和私人资本提供者如何共同工作的共同期望和规范。古德基金会致力于创建一个克利夫兰地区的市场，该市场对私人部门和慈善界如何合作、如何分析承保交易、如何就还款优先级和抵押品等细节达成协议有明确的规则。 要求以及在不常见的交易未能达到最初预期时，如何在忍耐或缓解压力方面协同工作的方法。 支持本地中介机构以提高社区发展生态系统容量.Gund基金会（与克利夫兰基金会和其他机构）利用运营资助来提升其后来投资的社区发展小组的能力。例如，几十年前，它提供了运营和项目资助，帮助成立了底特律肖利韦码头社区发展公司。一旦该公司成立，它就组成了包含催化资本提供者投资的开发交易。然而，基金会很快意识到生态系统中缺少了一块。正如一位受访者所说：“基金会为许多草根组织提供了资助，但很快意识到……需要结构来提高这些草根组织的借款能力和地位。”克利夫兰和Gund基金会都投资了克利夫兰社区进步公司，这是一家全市范围的社区发展中介机构，为社区发展公司（CDC）提供能力建设和资助，并协助公平的社区规划、土地整合和开发工作、本地数据分析和政策倡导，以及资本获取。这两家基金会还投资了克利夫兰住房网络，该网络作为共同开发者，在城市周边创造能力进行住房修复和新住房开发。 采用多种投资结构.“Gund基金会催化资本投资的支柱长期以来一直依赖于PRI贷款，因为这些贷款免受美国国税局的限制，后者禁止‘危及投资’。”4只要他们首先推进慈善使命，其次考虑财务回报。然而，该基金会也使用了其他投资形式，包括社区金融机构的现金存款、股权投资以及来自基金会投资储备的与使命相关的投资（MRIs）。最近，基金会董事会、投资委员会和员工开始了一个全面的过程，了解如何以符合他们处理捐赠和PRI制作时相同价值观的方式投